¿Se viene el estallido de la burbuja inmobiliaria?

Comprar, convalidando los precios actuales de las propiedades, o esperar para ver si finalmente lo que hoy vivimos es una burbuja inmobiliaria que termina explotando se convirtió en el último tiempo en un dilema que desvela a miles de argentinos que buscan mudarse y que divide las opiniones entre los operadores e inversores del sector.

La abrupta salida de la convertibilidad provocó una gran distorsión en los precios relativos de toda la economía de la que, obviamente, el mercado inmobiliario no se mantuvo ajeno. Una vez pasada la conmoción inicial los valores de las propiedades en las zonas más caras y exclusivas de Buenos Aires comenzaron a subir en pesos hasta recuperar los precios en dólares que tenían en la época del 1 a 1. El alza en los barrios de clase media fue más lenta y todavía no llegó a los niveles de Recoleta o Barrio Norte, aunque aún no se detuvo y en zonas como Almagro o Villa Urquiza en los últimos meses se produjo un incremento del 20 por ciento. En cambio, en los barrios del sur de la Capital y en el conurbano -con la excepción de San Isidro y Vicente López- los precios prácticamente no tuvieron cambios desde la devaluación y se mantuvieron en los mismos niveles en pesos que en 2001.

El principal argumento que esgrimen los que piensan que estamos viviendo una burbuja inmobiliaria -que finalmente derivará en una baja pronunciada en el precio de las propiedades que más aumentaron en pesos- es que la relación entre los valores de las casas y departamentos y los sueldos que perciben los consumidores es insostenible.

"En diciembre de 2001 con un sueldo de $1200 se podía adquirir un metro cuadrado de un departamento de dos ambientes ubicado en Barrio Norte, pero desde entonces y hasta el primer trimestre de 2004, el valor de los departamentos subió 117,5% en pesos, mientras que un salario medio, según el Indec, lo hizo 25,51%; es decir que para que ese salario tuviera el mismo poder de compra, por lo menos nominal, debería haberse actualizado a una cifra algo superior a los 2600 pesos", explicó José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.

La idea de que los valores de las propiedades van a tener que bajar también se sustenta en otro dato objetivo: la caída en el número de operaciones inmobiliarias. En mayo, se registraron, en la Capital Federal, 6308 escrituras de compra-venta, según los datos del Registro de la Propiedad. Se trata de la cantidad más baja de los últimos años, si se comparan los meses de mayo. También, de acuerdo con los datos que maneja la Universidad de la Empresa (UADE), entre enero y mayo las escrituraciones cayeron 10,2 % respecto del mismo período del año anterior.

"En los últimos noventa días se nota un parate en las ventas, básicamente porque se agotó la plata del colchón. Hoy sólo se venden los departamentos de 1, 2 o 3 ambientes y cuesta muchísimo encontrar un comprador para las propiedades de más de 85.000 o 90.000 dólares", explica Jorge Toselli, director de la inmobiliaria Toselli Fuentes. En su visión, se avecina una baja, aunque no demasiado importante, en el precio de las propiedades. "Creo que se va a producir una pequeña caída de entre 5 y 8% no sólo porque los precios de las propiedades no están en concordancia con los sueldos, sino también por que hoy una diferencia muy chica entre el valor del metro cuadrado usado y el de m2 a estrenar. Por un departamento de 35 años en Barrio Norte están pidiendo US$ 1100 por m2 y por uno nuevo el precio es de US$ 1300, con lo que más posible es que esta brecha tienda a agrandarse con una baja de los usados", señaló Toselli.

Los que aseguran que los precios actuales no se pueden sostener en el tiempo también recurren a los antecedentes históricos de lo que pasó con el negocio de las propiedades en la Argentina. En las últimas tres décadas la evolución de los precios de los inmuebles fue inversamente proporcional al tipo de cambio. En los 70 y los 90, con un dólar relativamente barato, las propiedades eran caras en moneda dura, mientras que en los 80, cuando el tipo de cambio era más alto, los valores de las casas y departamentos en dólares cayeron. Si se parte de la premisa que para los próximos años nos espera un tipo de cambio alto, los precios de los inmuebles tendrían que repetir el comportamiento que tuvieron en la década del 80, con una baja en dólares con respecto a los cifras actuales.

Efecto internacional

El fenómeno de los valores de las propiedades que no encuentran su techo y se independizan de los ingresos medios de la población no es exclusivo de la Argentina. En casi todas las grandes ciudades del mundo se repite el hecho de que los precios de las viviendas siguen superando a la inflación básicamente por dos razones. La primera es que estando las tasas de interés en su punto más bajo en los últimos cuarenta años, las hipotecas resultan inusualmente baratas. Y la segunda causa es que a falta de otras alternativas de inversión más seguras, las propiedades están reemplazando al oro como valor de reserva.

En Tizado Propiedades atribuyen la suba local de las propiedades -que según su visión todavía no llegó a su techo- precisamente a esta revalorización internacional de los precios del mercado inmobiliario. "A nivel mundial creo que continuará la inflación en dólares, con lo que todavía las propiedades locales van a tener un recorrido de crecimiento en sus precios en un plazo de dos o tres años", explica Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.

La idea de que los valores actuales no sufrirán grandes modificaciones también es defendida por aquellos que destacan que más allá de la drástica caída de los salarios en dólares locales, todavía la relación entre sueldo promedio y precio de las propiedades es similar a la que existe en otros mercados desarrollados como España o los Estados Unidos.

En Madrid o Barcelona, por ejemplo, un departamento mediano cuesta entre 6 y 8 veces el ingreso anual de una persona de clase media; una relación de precios que no se encuentra muy lejos de lo valores que se manejan localmente. De hecho, para una familia de clase media argentina con un ingreso de $ 1500 mensuales el costo de una vivienda en Buenos Aires le representa más o menos la misma porción de sus ingresos que a un español. La diferencia, que no es menor, es la disponibilidad del crédito, aunque en este punto no hay que perder de vista que los préstamos hipotecarios que hoy ofrecen los bancos locales cuentan con tasas en pesos tan o más competitivas que las que existían en tiempos de la convertibilidad, por más que los argentinos sigan estando muy reacios a endeudarse.

Alejandro Belio, gerente general de Faena Properties -una de las desarrolladoras inmobiliarias que se mostró más activa en el último tiempo- es otro de los considera que a situación del mercado está muy lejos de explotar y que, por lo tanto, los valores actuales llegaron para quedarse. "Si bien el valor de la tierra hoy está en su nivel histórico más alto, con las ubicaciones premium que fueron las que recuperaron más sus precios en el último tiempo no creo que se avecinen bajas en los valores de las propiedades sino que se van a estabilizar en los niveles actuales", explica el ejecutivo.

Mercado polarizado

Belio destaca que al menos en el caso de las propiedades de lujo la demanda todavía no dio ningún signo de peligro de saturación y como ejemplo cita el caso del último lanzamiento de su empresa: el edificio La Porteña, en el dique 2 de Puerto Madero, que en apenas dos semanas ya logró colocar casi la mitad de sus 52 unidades, con un precio promedio de 2100 dólares por metro cuadrado. No obstante, el ejecutivo de Faena Properties reconoce que el panorama se presenta más complicado a medida en que se baja en la escala de precios. "La situación es diferente en el caso de los barrios de clase media que se venden con crédito inmobiliario, pero igual tampoco creo que los precios vayan a bajar en este segmento del mercado porque todavía hay una gran demanda insatisfecha en materia de viviendas", explica Belio.

En Fernández Prieto, otra de las desarrolladoras inmobilarias más fuertes en el mercado local, coinciden en que el valor de la tierra hoy se encuentra en niveles demasiado altos como producto de la aparición en la plaza de muchos inversores especulativos que compraron terrenos después de la devaluación. Sin embargo, tampoco pronostican una baja inmediata en el precio de las propiedades. "La suba en los precios del m2 en pesos tiene una explicación lógica. Después de la devaluación los valores en Buenos Aires habían quedado muy atrasados en dólares con respecto a los de la región y lo más normal era que tendieran a equipararse con los de otras ciudades vecinas como Río de Janeiro, San Pablo o Santiago de Chile", explica Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido.

El inversor inmobiliario igualmente se encarga de subrayar que el mercado no es ajeno al proceso de polarización que vive el resto de la sociedad. "Hoy tenemos dos obras en marcha en Puerto Madero que salieron a la venta a un promedio de US$ 1750 por metro cuadrado y tienen mucha demanda. En cambio, en Quilmes, donde estamos construyendo cinco torres de viviendas en un barrio cerrado, las ventas están muy paradas a pesar de que se trata de precios mucho menores y el metro cuadrado promedio ronda los US$ 800", sostiene el empresario.

La teoría de la polarización del mercado es compartida por el consultor inmobiario Damián Tabakman. "Nuestro país vive desde mucho tiempo atrás, un proceso de latinoamericanización de su estructura social, con un estrato alto consolidado, virtualmente indemne a los grandes altibajos económicos domésticos, que está dispuesto a pagar valores internacionales por la calidad de su hábitat", explica el consultor, que anteriormente se desempeñó como gerente de Negocios del Banco Comafi.

Pero para el resto del mercado Tabakman reconoce que difícilmente se pueda sostener la suba en los precios en dólares, ya que los potenciales compradores continúan con ingresos pesificados. "El valor de los inmuebles debe ser proporcional al poder adquisitivo de sus compradores, de modo que si la distancia de ingresos entre los diversos estratos se ha pronunciado, el mismo comportamiento tiene que verificarse, tarde o temprano, en los precios de los inmuebles", explica el consultor en un informe elaborado para Reporte Inmobiliario.

Las leyes del negocio

• Las burbujas inmobiliarias en todo el mundo responden a dos grandes leyes. La primera es que se sostienen en el tiempo por un plazo mucho mayor del que pronostican todos los operadores del mercado, incluyendo los potenciales compradores que en la mayoría de los casos se cansan de esperar una baja en los precios y terminan aceptando los valores que pide el vendedor. La segunda regla, aseguran los expertos en este negocio, es que, aunque sea más tarde que temprano, las burbujas inmobiliarias siempre terminan por explotar.

Déficit habitacional

(Télam).- La Ciudad de Buenos Aires necesita la construcción de 70.000 viviendas, que demandarían un presupuesto de $ 5000 millones para revertir el déficit habitacional, según Ernesto Selzer, titular del Instituto de la Vivienda porteño.

El funcionario puntualizó el viernes que "para solucionar el déficit habitacional de la ciudad, que son más o menos 70 mil viviendas, se necesitan aproximadamente 5000 millones de pesos y se cuenta con un presupuesto para este año de 88 millones de pesos". De esta manera salió al cruce del fallo del juez en lo contencioso administrativo, Roberto Gallardo, que ordenó al gobierno porteño darle una solución habitacional a 350 personas beneficiarias de planes sociales que están alojadas en hoteles de Constitución.

Selzer sostuvo que en la actualidad se están construyendo "alrededor de 1500 viviendas para dar respuesta al déficit habitacional y hay una licitación para adjudicar otras 500".

Y reiteró que la Legislatura porteña le asignó al Gobierno de la Ciudad un presupuesto de "88 millones de pesos en 2004 y se llevan invertidos 77 millones". Además, adelantó que culminará el año "construyendo aproximadamente 3000 viviendas".

Por Alfredo Sainz

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