Por qué los grandes fondos de inversión de EE.UU. apostaron por comprar casas en España y qué papel tienen en la crisis de vivienda
En uno de los países con mayores visitantes extranjeros que deciden vivir allí, los inmuebles experimentaron una pronunciada revalorización y el mercado local se reveló como un polo atractivo para inversores
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La demanda de vivienda en España se disparó en los últimos años. Encontrar una casa en las principales ciudades del país se convirtió en una misión cada vez más difícil, sobre todo en alquiler, con los precios de las rentas en un ascenso imparable. Las cada vez más frecuentes manifestaciones de los ciudadanos por el derecho a la vivienda no sirvieron hasta ahora para solucionar un problema que afecta principalmente a los jóvenes y a las clases medias. El presidente del gobierno español, Pedro Sánchez, dice que su país vive “una emergencia habitacional”.
Con el problema cada vez más presente en la vida de los ciudadanos y el debate político, muchos se fijaron en el papel de los compradores extranjeros que en los últimos años apostaron por el mercado inmobiliario español. Algunos grandes fondos de inversión de Estados Unidos destacan entre los mayores tenedores de viviendas y adquirieron protagonismo después de haber irrumpido en el mercado español en las últimas dos décadas. Firmas como Blackstone, Cerberus y Goldman Sachs, entre otras, desembarcaron en España en los años en los que las dificultades en el acceso a la vivienda se acentuaban.
Por qué invierten en España los grandes fondos
España es desde hace décadas un destino apetecido por los compradores extranjeros por su clima cálido, su calidad de vida, su seguridad y sus atractivos turísticos. Es el segundo país del mundo que más visitantes extranjeros recibe al año, solo por detrás de Francia.
Amplias zonas de su litoral y de los archipiélagos balear y canario son desde hace años el lugar de residencia permanente de extranjeros, principalmente del norte de Europa, que eligieron retirarse allí en lugar de en sus países, donde llueve más, hace más frío y el coste de la vida es en general más alto.
A ello hay que sumar los miles de casas y apartamentos que en los últimos años dejaron de ser vivienda habitual para convertirse en apartamentos turísticos o de temporada en los que se alojan los visitantes extranjeros.
Además, España fue un gran receptor de inmigración en los últimos años. Con 1,2 millones de residentes extranjeros más desde 2022, los que llegan de fuera aportaron el 84% del incremento de la población que se dio en los últimos tres años, contribuyendo al aumento de la demanda de vivienda.
En ese contexto, los inmuebles experimentaron una pronunciada revalorización y el mercado local se reveló como un polo atractivo para inversores internacionales con grandes cantidades de capital disponible, como los grandes fondos estadounidenses.
El economista Raymond Torres, del centro de análisis español Funcas, le dijo a BBC Mundo que “el mercado en España se caracteriza por una demanda muy fuerte, lo que lo hace muy atractivo para los inversores de otros lugares que tienen la seguridad de que van a poder vender el bien que adquirieron y que los precios escalan año tras año”.
Efectivamente, el precio de la vivienda aumentó un 12,2% en el primer trimestre de 2025, el mayor incremento en 18 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Ya son 11 años acumulados al alza y las últimas cifras revelan que la subida de los precios se está acentuando.
Según los datos del gobierno español, solo en 2023 los no residentes de fuera de la Unión Europea compraron alrededor de 27.000 casas y pisos en España. Pero el desembarco de los grandes fondos estadounidenses se produjo cuando la realidad era muy diferente. La gran crisis financiera mundial de 2008 golpeó especialmente al país ibérico, que vio estallar la llamada burbuja inmobiliaria en la que había vivido desde la década de 1990.
Varios de los principales bancos del país tuvieron que ser rescatados con dinero público en programas negociados con la Unión Europea para evitar la quiebra del sistema bancario y, urgidos a sanear sus balances, se deshicieron de las viviendas que habían perdido parte de su valor o habían sido entregadas por por propietarios que ya no podían pagar la hipoteca.
En ese contexto, el mercado español presentó oportunidades únicas para el capital extranjero y los grandes fondos estadounidenses pudieron adquirir grandes carteras de viviendas a precios reducidos que en los años posteriores, a medida que el país se recuperaba, no dejaron de subir.
Cuántas propiedades tienen los grandes fondos estadounidenses
Es difícil dar una cifra global exacta de cuántas propiedades poseen los fondos estadounidenses en España. En respuesta a una solicitud de BBC Mundo, Blackstone respondió que su portafolio residencial comprende 22.000 unidades repartidas en diferentes filiales locales. Una investigación del portal Civio identificó a la firma como el segundo mayor casero de España, con unas 19.600 viviendas alquiladas, la mayoría de ellas en Madrid.
CaixaBank, uno de los grandes bancos españoles, lideraba la lista de propietarios de viviendas en alquiler. El informe de Civio también identificó a la gestora inmobiliaria CBRE y al fondo Cerberus, ambos estadounidenses, como otros de los principales propietarios de viviendas en alquiler.
Las cifras muestran que estas grandes firmas de capital ganaron presencia en las últimas décadas. En la actualidad, más de un 9% de las viviendas que se alquilan en España pertenecen a grandes tenedores privados, aunque esa cifra incluye también a entidades españolas.
Por qué se los culpa del problema
El acceso a la vivienda aparece como la principal preocupación de los españoles en las encuestas que realiza el Centro de Investigaciones Sociológicas, un organismo estatal. Junto a los alquileres turísticos de corta duración, los propietarios extranjeros de vivienda se convirtieron últimamente en blanco de quienes buscan a los culpables de los problemas del acceso a la vivienda en España.
El presidente español, el socialista Sánchez, fue uno de ellos. “Solo en el año 2023, los no residentes de la Unión Europea compraron en España alrededor de 27.000 casas y pisos. Lo hicieron, no para vivir en ellas, no para que vivieran sus familiares, lo hicieron principalmente para especular, ganar dinero con ellas. Algo que, en el contexto de escasez que vivimos, evidentemente, no podemos permitir”, dijo el mandatario en enero de este año.
En abril, su gobierno puso fin al programa que otorgaba permisos de residencia en España a los extranjeros que realizaran inversiones inmobiliarias superiores a los 500.000 euros (Unos US$569.870), y que llevó a la concesión de 22.430 visas hasta 2023.
Y su partido impulsa una ley que incluye la creación de un impuesto especial que podría llegar al 100% del valor del inmueble para los compradores de fuera de la Unión Europea, aunque no está claro como se aplicaría a las filiales españolas de los fondos extranjeros y algunos expertos señalaron que con su redacción actual las viviendas de nueva construcción estarían exentas.
“En los últimos años, recibimos montones de quejas de personas que vivían en alquiler en casas propiedad de Blackstone y otros grandes fondos en la periferia de Madrid y se encontraban con que al terminar sus contratos les querían duplicar y a veces hasta triplicar el precio de la renta”, le dijo a BBC Mundo Pablo Pérez, del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid.
La reputación de los grandes fondos estadounidenses se vio dañada además cuando la exalcaldesa de Madrid, Ana Botella, fue condenada por vender por debajo de su valor de mercado más de 5000 viviendas públicas del Ayuntamiento a Blackstone y Goldman Sachs en 2013, una sentencia luego revocada por el Tribunal de Cuentas.
“Blackstone posee el equivalente al 0,08% del total del stock de viviendas español y no compró ningún activo residencial en los últimos siete años. En consecuencia, insinuar que tenemos o tuvimos ningún impacto en el mercado local es engañoso. Más aún, los precios de los alquileres no son fijados por Blackstone, sino bajo las reglas de las leyes españolas”, le dijo a BBC Mundo James Seppala, jefe de inversiones inmobiliarias en Europa de Blackstone.
Desde el fondo señalan además que destacan por ser “un proveedor estable a largo plazo”, ya que sus contratos de alquiler son de siete años prorrogables, un requisito de duración mínima para las empresas que alquilan viviendas desde que el gobierno reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2019.
Cuáles son las causas
Para el economista Raymond Torres, “los fondos extranjeros no son los responsables del problema de la escasez de vivienda; lo que pasa es que sí se benefician de ella”, ya que tienen el capital para adquirir un bien muy demandado y de valor al alza. Pero el origen del problema, según este y otros expertos, radica en la falta de viviendas disponibles.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la construcción de viviendas en España se frenó en seco y solo muy recientemente empezó a dar leves síntomas de recuperación. “Sencillamente, no hay suficiente suelo para construir y cuando se construye no es para el segmento de la vivienda social, sino para el mercado libre, con unos precios al que muchas personas no pueden llegar”, añade Torres.
El economista cree que “hubo un descuido de las administraciones y se construyó muy poca vivienda pública”, un diagnóstico avalado por los propios datos oficiales. Si en otros países de la Unión Europea, como Francia, Reino Unido, Suecia o Países Bajos, más de un 15% de los hogares son viviendas protegidas, en España lo son menos del 2,5%.
El presidente Sánchez anunció en julio del año pasado un plan para construir 43.000 viviendas de alquiler asequible, pero los partidos de la oposición dicen que ya antes incumplió promesas similares.
A eso se suma el problema de que muchas de las viviendas que se construyen bajo protección pública en España acaban con los años pasando al mercado libre y fuera del alcance de la población de menos recursos, y una Ley del Suelo que, según los expertos, llena de trabas burocráticas e incertidumbre los desarrollos urbanísticos, desanimando así a los promotores.
Cambios normativos para lograr un mercado más eficiente, inversión pública y políticas coordinadas entre las distintas administraciones son lo que los expertos reclaman para solucionar un problema complejo y acuciante para los españoles.
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