Enmienda 3 en Florida: por qué los inquilinos podrían pagar más aunque no tengan casa propia

Los inquilinos de Florida podrían enfrentar un aumento en sus costos a partir de 2028 si se aprueba la Enmienda 3, una propuesta que busca ampliar las exenciones de impuestos a la propiedad para quienes son dueños de sus viviendas. Aunque la medida promete un alivio fiscal para los propietarios, un análisis advierte que parte de ese beneficio podría trasladarse a quienes alquilan.

Un análisis elaborado por Jared Walczak, especialista en impuestos inmobiliarios de Walczak Policy Consulting, estima que la aplicación de la Enmienda 3 podría elevar los impuestos anuales sobre una unidad de un departamento alquilado en un promedio de 406 dólares durante 2028.

En el caso de las viviendas unifamiliares destinadas al alquiler, el incremento promedio llegaría a US$1081 por año. Estas cifras corresponden a un escenario en el que los gobiernos locales aumentan las tasas de los impuestos inmobiliarios para compensar íntegramente la pérdida de ingresos fiscales.

Según el informe, el impacto podría intensificarse con el paso del tiempo. Para 2031, el aumento anual estimado alcanzaría los US$554 por unidad de departamento y los US$1471 por vivienda unifamiliar alquilada. Los principales resultados del estudio son los siguientes:

• Departamentos en alquiler: los impuestos inmobiliarios aumentarían, en promedio, US$406 anuales por unidad en 2028, un 14,8% más. Para 2031, el incremento llegaría a US$554 por año.
• Casas unifamiliares alquiladas: el aumento promedio sería de US$1081 anuales en 2028, equivalente al 14,6%. En 2031, alcanzaría los US$1471.
• Comunidades de departamentos: un complejo residencial típico de 200 unidades podría afrontar alrededor de US$81.000 adicionales en impuestos durante 2028 y cerca de US$109 mil en 2031.
• Impacto estatal: el traslado de la carga fiscal a las propiedades residenciales destinadas al alquiler podría sumar US$1610 millones en impuestos adicionales en 2028 y US$2190 millones en 2031.
• Las investigaciones citadas por el estudio indican que los propietarios suelen trasladar al menos el 60% de los aumentos de impuestos a sus inquilinos y que, con el tiempo, esa proporción puede acercarse al total del incremento.
• El efecto no sería uniforme. En Tampa, por ejemplo, el impuesto anual promedio podría aumentar US$758 por departamento y US$1329 por vivienda unifamiliar alquilada durante 2028.

El informe aclara que estas proyecciones no constituyen una predicción definitiva de cuánto subirán los alquileres en cada localidad. Se trata de una simulación de lo que podría ocurrir si los gobiernos locales decidieran compensar la pérdida de recaudación exclusivamente mediante incrementos en las tasas de los impuestos inmobiliarios.

La propuesta electoral modificaría el sistema de exenciones fiscales para las viviendas principales de sus propietarios, conocidas como homestead exemptions. Actualmente, el régimen contempla una exención inicial de US$25.000 del valor de la propiedad para los impuestos de todos los niveles de gobierno, incluidos los escolares.

Existe, además, una segunda exención que se aplica a partir de los US$50.000 de valor y excluye una porción adicional de los impuestos que no corresponden a los distritos escolares. La Enmienda 3, de aprobarse, elevaría la exención aplicable a los impuestos no escolares a US$150 mil en 2027 y a US$250 mil en 2028, con ajustes por inflación a partir de 2029.

La medida también reduciría del 10% al 5% el límite anual de aumento del valor imponible de las propiedades que no califican como vivienda principal. Sin embargo, según el análisis, ese beneficio tendría un alcance relativamente limitado frente al efecto de la ampliación de las exenciones para los propietarios que viven en sus inmuebles.

La diferencia central es que los beneficios de la exención principal corresponden a las viviendas ocupadas por sus dueños. Por lo tanto, las propiedades destinadas al alquiler no accederían a la misma reducción tributaria, aunque sus propietarios podrían terminar por pagar tasas más altas si los gobiernos locales intentan recuperar los ingresos perdidos.

El estudio calcula que la medida reduciría la recaudación estatal de impuestos inmobiliarios no escolares en unos US$8710 millones anuales para 2029 y cerca de US$11.830 millones para 2032.

El impacto potencial variaría según la estructura fiscal de cada localidad, el valor de las propiedades y la proporción de viviendas que quedarían exentas. Por eso, el informe incluye cálculos específicos para diferentes condados y municipios.

En Tampa, el impuesto inmobiliario anual promedio de una unidad de departamento podría aumentar US$758 en 2028, un 18,88%. Para las viviendas unifamiliares alquiladas, el incremento sería de US$1329, equivalente al 17,82%.

En otras ciudades y áreas metropolitanas también se proyectan aumentos:

• Fort Lauderdale: US$504 adicionales por departamento y US$1834 por vivienda unifamiliar alquilada.
• Orlando: US$358 más por departamento y US$936 por vivienda unifamiliar.
• Miami: US$268 adicionales por departamento y US$1069 por vivienda unifamiliar.
• Cape Coral: US$565 más por departamento y US$1576 por vivienda unifamiliar.
• St. Petersburg: US$651 adicionales por departamento y US$1282 por vivienda unifamiliar.
• Oviedo: US$1070 más por departamento y US$2214 por vivienda unifamiliar.

Los datos corresponden a los incrementos anuales estimados para 2028 bajo el escenario de compensación de ingresos fiscales. No implican que todos los municipios vayan a aplicar esos aumentos ni que los alquileres suban automáticamente en la misma proporción.