Es oficial en Nueva York: avanza la ley de congelamiento de alquileres de Mamdani y aplicarán una regla desde octubre 2026

Nueva York tiene previsto aplicar desde el 1° de octubre el congelamiento de alquileres impulsado por el alcalde Zohran Mamdani para determinados departamentos con renta estabilizada. La medida impedirá aumentos en los contratos alcanzados, tanto por un año como por dos, hasta el 30 de septiembre de 2027.

La Junta de Pautas de Alquileres de Nueva York (RGB, por sus siglas en inglés) aprobó el 25 de junio la Orden Nº58, que fija en 0% el incremento permitido para los acuerdos alcanzados por la disposición. La votación terminó con siete miembros a favor, uno en contra y ninguna abstención.

El congelamiento alcanzará a los departamentos con renta estabilizada con contratos de uno o dos años que comiencen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. Esto contempla tanto las renovaciones como las unidades vacantes que se ocupen durante ese período.

También quedarán incluidos determinados lofts que originalmente tenían un uso comercial o industrial y luego fueron convertidos en residencias, comprendidos por el Artículo 7-C de la Ley de Viviendas Múltiples.

Por otra parte, el alquiler de una misma vivienda solo podrá ajustarse una vez durante el año regulatorio. Si el contrato no tiene una duración exacta de uno o dos años, la RGB aplicará la pauta correspondiente según su extensión. Los acuerdos de hasta 12 meses se tomarán como contratos de un año y los que duren más de 12 y hasta 24 meses, como contratos de dos años.

El freno a las subas fue una de las principales promesas de campaña de Zohran Mamdani. Ya como alcalde, nombró a seis integrantes de la RGB, incluida su presidenta, Chantella Mitchell.

Ahora la medida enfrenta una disputa judicial. De acuerdo con The New York Times, un grupo de propietarios presentó una demanda para intentar anular la Orden N.º 58 bajo el argumento de que la administración de Mamdani ejerció una influencia indebida sobre la RGB. La ciudad rechazó esa acusación y sostuvo que la junta actuó de manera independiente.

Según informó el mismo medio, el 16 de septiembre un juez ordenó a la ciudad entregar comunicaciones entre funcionarios de la administración y miembros de la RGB para que puedan ser examinadas en el marco de la causa. La decisión no anuló el congelamiento. Hasta el momento, la normativa continúa vigente.

Antes de adoptar la resolución definitiva, la RGB realizó siete reuniones públicas y cuatro audiencias, además de recibir intervenciones escritas y testimonios de inquilinos, propietarios, organizaciones, funcionarios y especialistas.

A esos aportes se sumaron distintos indicadores sobre la situación económica del mercado regulado. Entre ellos, la junta registró que el ingreso operativo neto de los edificios estabilizados creció 6,2% entre 2023 y 2024. Al descontar la inflación, el aumento fue del 2,2%.

Por su parte, el Índice de Costos de Operación aumentó 5,3%. Entre sus componentes, el combustible subió 11%; los seguros, 10,5%; el mantenimiento, 6%; los servicios públicos, 5,6%; los gastos administrativos, 4,8%; la mano de obra, 3%; y los impuestos, 2,6%.

La documentación considerada por el organismo también señala que el 51,6% de los hogares arrendatarios destinaba al menos el 30% de sus ingresos al pago de la vivienda, mientras que el 28,8% dedicaba el 50% o más. La tasa neta de vacancia en toda la ciudad se situaba en 1,41%.

La Orden Nº58 contempla disposiciones específicas para ciertas propiedades que quedan fuera del ajuste general del 0%. Según la RGB, las unidades sujetas a la Ley de Alquiler y Rehabilitación al 30 de septiembre que queden vacantes después de esa fecha tendrán una pauta especial equivalente al 49% por encima del alquiler base máximo.

El mismo porcentaje podrá aplicarse a las viviendas que pierdan su condición regulada después del 30 de septiembre. Por otra parte, cualquier importe cobrado y pagado por encima de los niveles autorizados deberá acreditarse por completo contra el pago correspondiente al mes siguiente.