Oficial y confirmado en Nueva York: el 1° de octubre se activa el congelamiento de alquileres de Mamdani

A partir del 1° de octubre, los contratos de alquiler sujetos al sistema de estabilización de rentas en Nueva York tendrán un incremento del 0% cuando correspondan a los períodos contemplados por la nueva normativa impulsada por el alcalde Zohran Mamdani. La disposición fue establecida mediante la Orden Nº58 de la Junta de Directrices de Alquileres (RGB, por sus siglas en inglés).

El porcentaje establecido alcanza a los contratos de departamentos y determinados lofts estabilizados que comiencen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. El esquema contempla tanto las renovaciones como determinadas unidades vacantes que sean ocupadas durante ese período.

De acuerdo a la información oficial, en los contratos de uno o dos años alcanzados por la regulación, el aumento permitido será del 0%. Para las unidades hoteleras y las de ocupación individual (SRO, por sus siglas en inglés) estabilizadas existe además la Orden de Hotel Nº56, que establece también un ajuste del 0%.

La medida incluye determinados lofts que originalmente fueron destinados a actividades comerciales o industriales y posteriormente se transformaron en viviendas, siempre que estén comprendidos dentro del Artículo 7-C de la Ley de Viviendas Múltiples.

La normativa establece además que no puede aplicarse más de un ajuste de la RGB durante cada año regulatorio. Cuando un contrato no tiene exactamente una duración de 12 o 24 meses, la Junta aplica la pauta correspondiente según el período establecido:

• Los acuerdos de hasta 12 meses se consideran de un año
• Mientras que aquellos superiores a 12 y de hasta 24 meses se encuadran como contratos de dos años

La resolución, que entra en vigor el 1° de octubre, fue aprobada el 25 de junio con siete votos a favor y uno en contra. Tras la promulgación, Mamdani afirmó que la Junta tuvo en cuenta información relacionada con los ingresos de los inquilinos, el costo de vida y los gastos de funcionamiento de los edificios.

Según datos incorporados en la normativa, el ingreso neto operativo de los edificios con unidades estabilizadas aumentó 6,2% entre 2023 y 2024, aunque el crecimiento fue de 2,2% al ajustarlo por inflación. El incremento varió según el distrito y llegó a 15,1% en Staten Island y 10% en Core Manhattan, mientras que el Bronx registró una caída de 0,1%.

Los costos de operación y mantenimiento representaron, en promedio, el 61,7% de los ingresos cobrados. El gasto mensual medio por unidad fue de aproximadamente US$1166, frente a ingresos medios de US$1890. Al mismo tiempo, el índice de costos de operación e impuestos para estos edificios aumentó 5,3% entre 2025 y el presente año.

• El combustible registró un incremento del 11%
• Los seguros aumentaron un 10,5%
• El mantenimiento subió un 6%
• Los servicios públicos mostraron un incremento del 5,6%
• Los impuestos inmobiliarios registraron una suba del 2,6%
• El aumento general de los costos operativos superó el crecimiento del IPC regional, que fue de 3,3%

“Tras analizar los datos y escuchar a los neoyorquinos de toda la ciudad, el organismo independiente RGB ha logrado congelar los contratos de arrendamiento de un año y, por primera vez en la historia de nuestra ciudad, congelar los contratos de alquiler de dos años”, dijo Mamdani en un comunicado luego de la aprobación de la normativa. “Este es el alivio que merecen los trabajadores de toda la ciudad”, aseguró.

Los estudios utilizados por la RGB también analizaron la capacidad de pago de los hogares. El 51,6% de los hogares inquilinos de Nueva York destinaba al menos el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que el 28,8% utilizaba el 50% o más.

En 2024, el salario mediano de los trabajadores de tiempo completo, ajustado por inflación, cayó 0,2%. La tasa promedio de desempleo alcanzó 5,2% durante el año pasado y los casos de asistencia pública en efectivo aumentaron 7,4%.

Una encuesta de la Community Service Society, correspondiente a 2025 y retomada por la RGB, indicó que el 49% de los inquilinos con alquiler estabilizado apenas llegaba a fin de mes o no podía hacerlo.

Los propietarios que participaron de las audiencias también describieron incrementos en seguros, impuestos, calefacción, mantenimiento y financiamiento. Algunos señalaron que llenar un tanque de calefacción puede alcanzar los US$14.000 y que los costos de seguros e impuestos crecieron de forma considerable durante la última década.