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Por qué el comprador de una vivienda en EE.UU. podría demandar si el vendedor no le reveló sus “secretos”

En territorio norteamericano, la obligación de divulgación frente a una operación inmobiliaria no solo es una decisión ética, sino un mandato legal

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Una buena venta es una operación donde se respetó la obligación de informar a los compradores sobre todos los detalles de la propiedad (Archivo)
Una buena venta es una operación donde se respetó la obligación de informar a los compradores sobre todos los detalles de la propiedad (Archivo)Unsplash

El mercado inmobiliario posee sus misterios y complejidades. Aunque al leer los anuncios de una propiedad en venta todo pueda parecer ideal, la realidad suele ser muy diferente. Nadie espera que un anuncio breve detalle todos los inconvenientes que puede tener una vivienda, pero proporcionar información precisa sobre ellos ante una oferta no solo es una decisión ética, sino una obligación legal en Estados Unidos, cuyo incumplimiento puede acarrear graves repercusiones.

Para vender, hay que contarlo todo

“Ocultar ciertos detalles o problemas de tu hogar puede tener serias implicaciones legales y financieras,” advierten los expertos de la firma inmobiliaria Carcedo Real Estate. Según explican, la transparencia no solo genera confianza y facilita el proceso de venta, sino que en muchos casos es una exigencia legal. La figura que resume esta regla es la “obligación de divulgación”. Bajo este mandato, se establece la obligación de que toda compra sea informada de manera fidedigna.

"Ocultar ciertos detalles o problemas de tu hogar puede tener serias implicaciones legales y financieras en una operación de venta", aseguran los expertos. (LN)
"Ocultar ciertos detalles o problemas de tu hogar puede tener serias implicaciones legales y financieras en una operación de venta", aseguran los expertos. (LN)Freepik

Los especialistas aseguran que en un proceso de venta “‘divulgar’ implica informar a los compradores sobre cualquier defecto, problema o detalle significativo que pueda afectar el valor, uso o seguridad de la propiedad”. Al respecto, destacan que estos aspectos incluyen la obligación de proporcionar información exacta sobre varios ítems, entre los que se destacan:

  • Condición de la propiedad: filtraciones, humedad, problemas eléctricos o de plomería, grietas en las paredes o problemas en los cimientos, daños en el techo o sistemas de aire acondicionado en mal estado.
  • Historial de daños o reparaciones: reparaciones mayores realizadas (y quién las realizó), daños anteriores por incendios, inundaciones o huracanes.
  • Problemas ambientales: presencia de moho, plomo, asbesto o radón, problemas con drenajes o contaminación cercana.
  • Aspectos legales: gravámenes, hipotecas no saldadas o disputas legales, mejoras sin permisos legales.

Las consecuencias de los “secretos”

Si el comprador descubre problemas ocultos después de la venta, podría demandar por fraude o incumplimiento de las leyes de divulgación. (LN)
Si el comprador descubre problemas ocultos después de la venta, podría demandar por fraude o incumplimiento de las leyes de divulgación. (LN)Freepik

No informar sobre estos aspectos “puede ocasionar problemas serios”, explican. Entre las consecuencias de no respetar la obligación de divulgar, señalan que esto puede derivar en:

  • Demandas legales: si el comprador descubre problemas ocultos después de la venta, podría demandar por fraude o incumplimiento de las leyes de divulgación.
  • Cancelación del contrato de venta: si durante la inspección o antes del cierre se descubre un problema oculto, el comprador tiene derecho a cancelar el contrato sin penalización.
  • Deterioro de la reputación: en el mercado inmobiliario, la confianza es crucial. Los compradores comparten experiencias negativas, lo que puede afectar la reputación de todos los implicados en una operación que fracase por no respetar la obligación de divulgación, si intentan vender en el futuro.

Cómo proceder para no tener problemas

Si no se pueden realizar las reparaciones antes de la venta, se debe considerar ajustar el precio de la propiedad u ofrecer créditos al comprador para cubrir los costos de reparación. (LN)
Si no se pueden realizar las reparaciones antes de la venta, se debe considerar ajustar el precio de la propiedad u ofrecer créditos al comprador para cubrir los costos de reparación. (LN)Imagen de jcomp en Freepik

Finalmente, para quienes estén planificando o atravesando un proceso de venta de una propiedad con problemas, recomiendan:

  • Realizar una inspección previa a la venta contratando a un inspector profesional para identificar problemas antes de listar la propiedad.
  • Ofrecer soluciones, si no se pueden realizar las reparaciones antes de la venta, se debe considerar ajustar el precio de la propiedad u ofrecer créditos al comprador para cubrir los costos de reparación.
  • Trabajar con un agente inmobiliario profesional para obtener una guía adecuada en el proceso de divulgación y ayudar a manejar objeciones de los compradores.
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