Desalojos en Texas: la ley firmada por Greg Abbot que acelera los procesos desde enero de 2026
Una nueva norma firmada por el gobernador redefinirá los plazos, limitará el alcance de los tribunales, estandarizará avisos y habilitará audiencias electrónicas
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LA NACION
A partir del 1° de enero de 2026, los procesos de desalojo en Texas operarán bajo un nuevo marco legal. La ley SB 38, aprobada por la Legislatura estatal y firmada por el gobernador Greg Abbott, introduce modificaciones estructurales al Capítulo 24 del Código de Propiedad, que regula la recuperación de inmuebles en casos de incumplimiento contractual o permanencia indebida.
Qué implica la nueva ley sobre desalojo en Texas
El cambio central de esta legislación es la aceleración del trámite judicial. Para eso, el texto legal fija plazos estrictos, reduce márgenes de discrecionalidad y elimina instancias que, según los impulsores de la reforma, contribuían a la extensión de los juicios.
La ley se aplicará únicamente a los casos cuya demanda sea presentada a partir de enero de 2026, sin afectar los procesos iniciados con anterioridad.
El nuevo esquema impacta tanto a propietarios como a inquilinos, ya que redefine derechos, obligaciones y tiempos de respuesta. La SB 38 busca establecer un procedimiento uniforme en todo el estado y limitar la posibilidad de reglas locales específicas.
Uno de los ejes de la ley: ¿qué tribunales pueden intervenir en los desalojos?
Uno de los ejes de la reforma es la reafirmación de la competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia de Paz en los casos de desalojo. La SB 38 establece que estos serán los únicos autorizados para conocer este tipo de demandas.
La ley también delimita con mayor precisión el alcance de las decisiones judiciales. Los jueces de paz solo podrán resolver sobre el derecho de posesión inmediata de la propiedad, sin facultad para pronunciarse sobre la titularidad del inmueble.
Cualquier disputa relacionada con la vivienda en sí deberá tramitarse en un proceso separado ante otra instancia judicial.
Además, la normativa prohíbe expresamente la presentación de contrademandas, la acumulación de reclamos adicionales y la inclusión de terceros en estos juicios.
De este modo, el proceso queda restringido a tratar una única cuestión: quién tiene derecho a ocupar el inmueble en ese momento.
Las nuevas reglas implementarán desalojos más rápidos en Texas
La SB 38 introduce un calendario más rígido para cada etapa del desalojo. Antes de iniciar la demanda, el propietario deberá entregar al inquilino un aviso por escrito con al menos tres días de anticipación, salvo que el contrato establezca un plazo distinto. En los casos de falta de pago inicial, la notificación deberá ofrecer la opción de “pago o desalojo”.
Una vez presentada la demanda, la citación judicial deberá ser notificada mediante un esfuerzo diligente dentro de un plazo máximo de cinco días hábiles.
El tribunal estará obligado a fijar la audiencia entre el décimo y el vigésimo primer día posterior a la presentación del caso.
Otro cambio relevante es el cómputo del tiempo. A diferencia de otros procedimientos civiles, los plazos en desalojos incluirán fines de semana y días feriados, excepto cuando el último sea inhábil, en cuyo caso se trasladará al siguiente día hábil.
Los aplazamientos quedarán limitados a un máximo de siete días, salvo que haya un acuerdo escrito entre las partes.
La ley habilita el uso de resoluciones sumarias en determinados casos. Este mecanismo permite al tribunal dictar sentencia sin realizar una audiencia completa cuando no existan hechos controvertidos que requieran pruebas adicionales.
Para que este procedimiento sea válido, la citación deberá advertir expresamente al inquilino que el juez puede resolver el caso sin juicio si no se presenta una respuesta dentro de los cuatro días posteriores a la notificación. Esta advertencia deberá figurar de manera destacada en el documento judicial.
Advertencias de desalojo obligatorias en inglés y español
La ley exige que determinados avisos figuren de forma visible y en negrita, con el fin de asegurar su comprensión por parte del ocupante. Estas advertencias deberán estar redactadas obligatoriamente en inglés y en español.
El contenido debe incluir información sobre:
- Los plazos inmediatos
- Los derechos del inquilino en caso de estar protegido por leyes federales específicas
- Datos de contacto del Colegio de Abogados de Texas para acceder a asistencia legal gratuita o de bajo costo
En caso de que el propietario solicite una resolución sumaria, la citación deberá incorporar una advertencia adicional sobre la posibilidad de que el tribunal emita una sentencia sin audiencia.
Obligaciones para los propietarios de Texas
La SB 38 refuerza las obligaciones formales de los propietarios que inician un proceso de desalojo. La demanda deberá presentarse mediante una petición jurada que cumpla con las Reglas de Procedimiento Civil de Texas.
Si el tribunal dicta una sentencia por incumplimiento, es decir, cuando el inquilino no comparece, el propietario deberá enviar una copia de dicha resolución al inmueble por correo de primera clase dentro de las 48 horas siguientes.
Además, deberá asumir los costos relacionados con la emisión y ejecución de la orden de posesión, que habilita a las autoridades a realizar el desalojo físico. La ley permite que el dueño se represente a sí mismo o actúe mediante agentes autorizados, sin necesidad de contar con un abogado en los Tribunales de Justicia de Paz.
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