25 años de Nordelta. El plan original, las dudas sobre su nombre y la discusión entre sus fundadores: ¿una ciudad parecida a La Plata?
Eduardo Costantini cuenta cómo creó, junto con Giuliano Astolfoni, la primera “ciudad-pueblo” del país: los desafíos del mega-proyecto que comenzó a construir en septiembre de 1998, qué le falta y el préstamo millonario en dólares que hizo a Nordelta para paliar la crisis de 2001
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La idea original nació en la mente brillante del ingeniero italiano Giuliano Astolfoni. En 1972 se propuso construir una ciudad nueva, desde cero. Un núcleo urbano “como La Plata”, pero desarrollado de forma privada. Compró un campo a 30 kilómetros de Buenos Aires, en la zona norte, y presentó su proyecto a las autoridades de la Provincia de Buenos Aires. El trámite (la creación del masterplan y su aprobación por parte del Estado) se demoró exactamente 20 años. Después, a través de un amigo en común, encontró el socio perfecto: Eduardo Costantini. Juntos construyeron el proyecto más ambicioso de sus vidas: la “ciudad-pueblo” que llamaron Nordelta.
“El nombre nos sonaba raro”
Veinticinco años después, en aquél campo de 1750 hectáreas viven más de 50 mil personas. Y la tierra se vende como “el metro cuadrado más caro de la Argentina”. Julián Astolfoni, quien fuera presidente de Supercemento y Dragados y Obras Portuarias, murió el 14 de octubre de 2017, a los 94 años. Pudo ver cómo su sueño se hizo realidad.
Eduardo Costantini construyó su casa en Nordelta para seguir de cerca el crecimiento de su “ciudad-pueblo”. Estuvo en cada detalle. Ahora, en charla con LA NACION, revive con mucho orgullo su historia.
-Se cumplieron, hace días, 25 años del comienzo de las obras en Nordelta.
-Exacto. En septiembre de 1998 empezaron las obras y la primera casa se terminó en el 2000.
-¿Cómo llegó usted al proyecto Nordelta?
-Me enteré que había una fracción de tierra muy grande, que estaba cerca de Buenos Aires, y que pertenecía a una persona que decían que era un poco excéntrica o difícil acceso: el ingeniero Julián Astolfoni. Nos reunimos en una oficina de Consultatio, en Catalinas, y en ese encuentro los dos tuvimos la misma concepción de Nordelta. Coincidimos desde el primer instante en que lo extraordinario de Nordelta era el tamaño, la escala, y que teníamos que desarrollarla como un todo.
-Sobre el nombre, ¿siempre fue Nordelta?
-Lo que pasó fue que la sociedad se llamaba Nordelta y cambiar el nombre era un lío. No nos gustaba porque nos sonaba a una flota mercante o una cosa rara... Y “delta” no lo queríamos porque está asociado a los mosquitos. Pero, en definitiva, la calidad del contenido transforma. Si uno piensa en montar una fábrica automotriz, ¿le pondría Mercedes Benz? Probablemente no.
“Una ciudad parecida a La Plata, con edificios y demás”
-Tras aquella primera coincidencia que tuvo con Julián Astolfoni sobre cómo desarrollar Nordelta, ¿llegaron después las diferencias?
-Julián tenía en su cabeza una ciudad con mayor densidad y yo pensaba en una ciudad de menor densidad. Él tenía la idea de una ciudad más parecida a La Plata, con edificios y todo lo demás.
-¿Cómo formaron la sociedad?
-Al principio yo quise tener un porcentaje mayor al 50 por ciento porque mi padre siempre me decía “nunca te asocies 50 y 50 porque si hay diferencias nadie decide, se produce una anarquía”. Cuando le dije a Julián que quería más del 50, él se negó. Y nos terminamos asociando 50 y 50 [risas] Mi padre ya no vivía... El acuerdo fue que cada uno de nosotros íbamos a manejar su fortaleza: la mía era la parte comercial y financiera, mientras que la suya era la construcción. Acordamos también que íbamos a rotar la presidencia. Después, cuando yo terminé la primera presidencia, Julián me dijo que quería que siguiera yo. Siempre me dejó la presidencia de Nordelta.
-Evidentemente, había armonía entre ustedes.
-Nos respetábamos mucho. Los dos teníamos la misma idea de cuidar lo que hacíamos y él estuvo muy receptivo a mis sugerencias de bajar la densidad. El dibujo del masterplan se modificó en función de eso. Nos fuimos acompañando. Yo creo que él valoró, como lo hice yo, el fair play que hubo entre nosotros. La sociedad funcionó muy bien y hoy sigue funcionando con la gente que él dejó, somos un equipo, amigos. Todos en sintonía. Nunca hubo conflicto de intereses porque Consultatio no tiene inmobiliaria ni empresa constructora.
-¿Qué hubiese sucedido si usted no convencía a Astolfoni de bajar la densidad? ¿Nordelta sería una ciudad desarrollada en altura, llena de edificios?
-Nunca se podría haber materializado. Yo no lo hubiera hecho. Él tenía la tierra pero no tenía el dinero, y nosotros teníamos el dinero y el sentido comercial, lo materializable. Cargar densidad, en ese momento, era utópico. Había que empezar vendiendo terrenos, que era la demanda de ese momento. Hoy Nordelta empezó a cargar densidad, pero lo que más se vende son los lotes, la relación es cada 20 terrenos se vende un departamento. No era viable lo de Astolfoni.
-Nordelta nació durante el boom de los barrios privados. Pero era un proyecto distinto, inédito. ¿Cómo lograron atraer la atención del público?
-En aquél tiempo estaban los barrios y los clubes de campo, pero no existía el concepto de “ciudad-pueblo”. Desde el punto de vista de la comunicación, nuestra estrategia fue acercarnos al diario LA NACION, que tenía el suplemento inmobiliario líder en el rubro. En el centro del suplemento había un plano del Gran Buenos Aires donde aparecían marcados, con puntitos, los barrios cerrados en las distintas zonas. Yo convencí al diario para que pusieran una categoría nueva, la de “ciudad pueblo”. Y se me ocurrió poner en escala, entre esos puntitos, el plano de Nordelta, que era notablemente más grande. Además, convencimos al diario de poner en el pie de página un aviso de Nordelta. Al mismo tiempo, en uno de los accesos a Nordelta, pusimos una gran maqueta para comunicar lo que queríamos hacer ahí
-¿Cómo fue la recepción del público cuando sacaron los primeros lotes a la venta?
-La gente lo recibió muy bien. Tal fue así que en 1999 empezamos ofreciendo uno o dos barrios (La Alameda fue el primero) y terminamos vendiendo siete barrios simultáneamente. Hasta que llegó el 2001...
“La pesificación nos mató”
-¿Qué pasó cuando llegó la crisis del 2001?
-No se vendía nada. Habremos vendido 40 terrenos en todo el año. Todo el mundo sacaba la plata del país. Nosotros teníamos un montón de dólares “a cobrar” y el gobierno nos pesificó las cobranzas. Nos mató. Pero Nordelta no paró ninguna obra, a pesar de que nos demoraban las cobranzas. Estuvimos dos años administrando problemas.
-¿Cómo logró Nordelta atravesar la crisis de 2001 sin dejar de construir?
-Cuando se quedó sin caja para las obras, yo le presté 25 millones de dólares. Hicimos un acuerdo con Julián, que se portó muy bien, y me devolvió lo que le había prestado a la sociedad con terrenos a los que le hicimos un descuento sobre el valor de venta. Después la Argentina se recuperó y yo recuperé el dinero.
-¿Nordelta fue el mayor desafío de su carrera como desarrollador?
-En términos de complejidad, sí. Sin dudas. Lo más complejo y también lo más longevo, junto a Puertos, porque son proyectos que llevan alrededor de 40 años en la Argentina. Siempre trabajamos sobre la calidad y el contenido de cada proyecto, pero en Nordelta también tuvimos que trabajar en otros aspectos.
-¿A qué otros aspectos se refiere?
-La accesibilidad del transporte y los servicios como el gas, la luz, el agua, Internet... Para empezar hicimos un acuerdo con TBA y con un barrio que se estaba construyendo, Santa Bárbara. Hicimos siete kilómetros de asfalto y dos puentes. Así logramos dar vuelta la fracción y nos metimos dentro del ramal que iba a Pilar, que era la estrella de ese momento. El Tigre estaba asociado a los mosquitos... También hicimos un acuerdo con AUSA para que pusieran el cartel de Nordelta en la Panamericana indicando la bajada en el kilómetro 23. Todo esto, algo que ahora parece sencillo, en su momento no lo fue.
-¿Qué pasó con el tren eléctrico que iba a tener su estación en Nordelta?
-Nosotros hicimos con TBA un aporte de capital para hacer un tren eléctrico que llegara a Retiro, como el Mitre. Pero nunca se materializó por las vicisitudes de la Argentina, nunca se electrificó ni se hizo nada y al día de hoy ese ramal está igual... es una lástima.
“Todavía nos falta desarrollar el centro de Nordelta, 37 manzanas”
Costantini cuenta que el masterplan original de ‘la ciudad pueblo’ se respetó en un 90 por ciento. Son 1750 hectáreas que tiene como eje un lago central de casi 200 hectáreas sobre el cual balconean los distintos barrios. Además hay siete colegios, una zona comercial, clubes y sanatorio. “La ventaja comparativa de Nordelta viene por el tamaño. El lago central no lo puede tener ningún barrio cerrado porque generalmente son más chicos, tienen alrededor de 150 hectáreas”, explica.
Detrás de los barrios que balconean sobre el lago, hay otros barrios con terrenos más pequeños y un metro cuadrado más barato. “Así pueden acceder más compradores. De esa forma segmentás el mercado como un supermercado de terrenos. Es una concepción comercial que vi desde el comienzo. A eso hay que agregarle las áreas de servicios, como hospitales y clubes. También están las áreas de media densidad, que son los edificios que no superan los seis o siete pisos. Creo que los edificios más altos, como uno de 20 pisos que hay en Remeros, se van de escala para esta zona”, explica Eduardo.
-¿Cómo convencieron a los primeros colegios de instalarse en el lugar?
-Convocamos a tres colegios y les donamos 10 hectáreas a cada uno cuando todavía no había nada. Fueron el Marín, el Michael Ham y el Northlands. Creamos 30 hectáreas para educación, algo que no existe en ningún lugar de la Argentina. Y con los colegios hicimos un acuerdo de cómo iban a prestar el servicio, en forma escalonada para que no se canibalizaran entre ellos. También hicimos un acuerdo con una universidad de norteamericana pero la CONEAU (Comisión Nacional de Evaluación y Acreditación Universitaria), después de dos años, le negó el permiso. Iba a hacer una inversión gigante, pero por un tema ideológico le bocharon el permiso ¡Algo insólito! Recién ahora, después de 25 años, se instala el San Andrés.
-¿Qué le falta a Nordelta?
-La universidad que está llegando. Y el tren. Nosotros teníamos previstas dos estaciones, pero no están. Es una lástima que con el tránsito y teniendo la traza del tren eso no se aproveche y no haya un buen servicio en la zona. También falta el centro de Nordelta, que es algo que estamos empezando y son cientos de obras: ahí se está haciendo el sanatorio Swiss Medical, el área beta donde se va a instalar la universidad, está el centro judaico norte y una capilla. Son 37 manzanas que va a tener edificios de siete pisos promedio... eso es la frutilla del postre y lo que le va a conferir el carácter de ciudad.
-Es llamativo que dentro de Nordelta no haya publicidad.
-Lo decidimos desde un principio. Para lograr una buena calidad de vida, porque entendemos que la publicidad es un factor contaminante. De hecho, cuando empezamos a trabajar en Nordelta hicimos un acuerdo con quien era intendente de Tigre, Ricardo José Ubieto, que entendía muy bien lo que aportaban los barrios cerrados, donde establecimos que nosotros construíamos el acceso bajo la condición de que no pusieran carteles... y hoy está lleno de carteles. No debería haber ninguno. Se ve que son todos negociados.
-¿Cómo se organiza cívicamente Nordelta?
-Están las asociaciones civiles de los barrios que tienen un representante en la asociación civil de todo Nordelta. Eso fue algo que armamos y establecimos un peso político de “Nordelta empresa” para cuidar la misión de Nordelta, para que ningún barrio, el día de mañana, tenga la facultad de independizarse, como Cataluña [risas]. Para mantenerlo como un todo y ordenado está la Asociación Vecinal Nordelta (AVN) que tiene relación directa con el intendente y el municipio.
Entre las tareas de AVN, Costantini destaca: “La seguridad es un tema muy complejo porque cada barrio elige su propia seguridad. Pero la seguridad de los lugar comunes, de la vía pública y perímetro, es costeado por la AVN. Entonces las casas pagan las expensas del barrio y las expensas del AVN, que mantiene los caminos y los limpia, porque nosotros no tenemos a la municipalidad haciendo ese trabajo o haciendo el paisajismo. Lo que es “Alumbrado, Barrido y Limpieza” lo hace Nordelta. Después, aparte, el municipio igual les cobra “Alumbrado, Barrido y Limpieza” a todos los propietarios, pero no hace nada. Esa es la realidad. Y también les cobra la tasa de higiene y no sé que otra más... Los propietarios compraron los terrenos, con ese valor costearon toda la infraestructura e hicieron la casa. Cuando Nordelta se valoriza aparece la provincia y, tomando el valor del lote actual, les cobra el impuesto inmobiliario. Pero no invierte nada, ni una moneda. Y Edenor, aguas, etcétera, hacen lo mismo: vos le hacés la estructura troncal y domiciliaria y ellos le empiezan a cobrar a las familias.
-¿Ustedes construyen también la red de los proveedores de servicios?
-En las relaciones con los proveedores, como Edenor, muchas veces tuvimos que hacer inversiones que no nos corresponderían por la situación de las empresas. Eso fue un común denominador. Nos pasó en Nordelta y nos pasa ahora en Puertos, donde estamos terminando de hacer un tendido de gas troncal que no nos corresponde, pero bueno... En Nordelta tenemos planta potabilizadora de agua que se conectó y que, en caso de emergencia, estaríamos dando agua al municipio. Si no Nordelta no hubiese hecho esas obras, que no le corresponden, los servicios nunca hubiesen llegado.
“Nordelta es una caja de resonancia″
Eduardo Costantini habla de seguridad. “Es un factor fundamental en Nordelta. Estamos terminando de construir un centro de última generación porque la inseguridad se ha ido complejizando: han habido robos con buzos, se han detenido narcotraficantes...”, señala.
-A propósito, ¿por qué se ha asociado, en más de una crónica periodística, a Nordelta con carteles colombianos?
-Primero, todo lo que pasa en Nordelta se multiplica por 10, es una caja de resonancia. Es anecdótico, pero es real, que hubo narcotraficantes que eligieron Nordelta para sus familias por la seguridad. Esto está documentado. No es que Nordelta le haya vendido a narcotraficantes a sabiendas, pero por el crecimiento de Nordelta hay un mercado secundario de alquiler y venta enorme. Son más de 5000 casas y más de 5000 departamentos que se ofrecen al mercado. Se sabe que, con el nombre de las esposas, hubo narcotraficantes que han alquilado casas, llegaron con autos modestos y se instalaron. Está documentado, es el caso del narco colombiano “Mi sangre” (Henry de Jesús López Londoño), que lo cuenta desde la cárcel.
-¿Qué hacen para combatir esto?
-Hicimos acuerdos con las embajadas de los Estados Unidos y de Colombia. Nosotros no tenemos poder de policía, pero les dimos acceso a los datos que pedimos cuando alguien alquila una casa.
-Algunos dicen, a modo de crítica, que vivir en Nordelta es como vivir “en una burbuja”.
-Sí, pero también es una burbuja vivir donde yo vivo, en el edificio Grand Bourg, a dos cuadras del Malba. Entonces, no jodamos...
-¿Tiene el cálculo de cuánto se valorizó la tierra?
-Creo que Nordelta tiene las tierras más caras de la Argentina. Los mejores terrenos sobre el lago central hoy valen más de mil dólares el metro cuadrado, pero cuando se lanzó Nordelta valían 120 dólares. Es decir se valorizó entre ocho y diez veces en dólares la tierra en Nordelta.
-¿En algún momento se detiene a contemplar lo que construyó?
-Una vez Bernardo Neustadt me dijo que yo iba a ser más conocido por Nordelta que por Malba. ¡Y eso que Nordelta recién comenzaba! En realidad, soy una persona que mira hacía adelante. Además, uno se acostumbra. Tengo proyectos que son muy longevos. Malba es un proyecto 100 o 200 años y yo tengo que prever cuando yo no esté cómo sigue. A Nordelta le faltarán 15 años, seguramente me sobreviva, ya está casi todo constituido. Pero ahí la AVN termina administrando y el desarrollador ya no tiene más tierra que desarrollar. Concibo mi vida como una construcción, que se va dando a través de una cadena de hechos o realizaciones... como Nordelta, que ya ocupó 25 años de mi vida.
-La última pregunta excede la historia de Nordelta. De cara a las próximas elecciones, ¿cómo ve el futuro del país?
-El futuro lo veo re complicado, que vamos a tener mayores dificultades en el corto plazo, vamos a tener problemas y, en el mejor de los casos, después de tener esos problemas comenzaría un camino en la dirección correcta... pero eso solo en el mejor de los casos.
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