A la caza de oportunidades

La elección del barrio donde se vive, tiene que ver con muy diversas razones. Hay quienes buscan cercanía con el Centro, están aquellos que no se mueven del retazo porteño que los vio nacer, los que prefieren zonas con estatus o con verde y los que optan en función de sus posibilidades económicas. Por eso y por motivos que explican los brokers es tarea ardua estimar cuáles son los barrios preferidos por los porteños.

"No resulta fácil sacar conclusiones en cuanto a cuáles son los barrios con mayor demanda de la ciudad de Buenos Aires", comenta Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Con él coinciden otros entrevistados: Eric Tornquist, gerente de marketing de ZonaProp, y Aníbal Montes, director de RG Montes. "Es que son muchos los factores para tener en cuenta cuando se habla del tema –continúa Altgelt–. Hay barrios que siempre se buscan, independientemente de los precios, como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Palermo o San Nicolás". Y hay, como aclara Tornquist, "otros en que la demanda tiene que ver con la accesibilidad en los precios. Como es el caso de Constitución, Monserrat, Once, Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real". Y, como vuelve a explicar Altgelt, "están también las zonas en crecimiento, como Barracas, Chacarita y Parque Patricios. Sobre todo las dos últimas, donde desde la instalación de los distritos Audiovisual y Tecnológico se observa un notorio incremento de la demanda y muchas mejoras en el barrio en cuanto a oferta de servicios de todo tipo".

Por si estas distinciones fueran pocas, se puede diferenciar, además, aquellos barrios que ganan posiciones cuando se trata de buscar espacios donde levantar nuevas construcciones, tal como informa Fernando Álvarez de Celis, director de Planeamiento del gobierno porteño: "Durante este año notamos una pérdida de peso de nuevas construcciones en Palermo, y un alza de las mismas en Flores, Balvanera y Retiro, mientras que en Urquiza, Caballito y Belgrano, se mantiene el interés de años anteriores", afirma.

La dirección de Planeamiento a la que pertenece Álvarez de Celis ha realizado un estudio sobre nuevas construcciones entre 2007 y 2013. "Cuando hablamos de construcciones nos referimos tanto a las estrenar como a las remodelaciones", apunta. Y continúa: "En este período se construyeron en la ciudad de Buenos Aires 10.720.090 m2, de los que el 83% corresponde a construcciones totalmente nuevas".

En lo que se refiere a la distribución barrial del total, Fernando Álvarez de Celis comunica que "en estos años, si sumamos lo construido en las zonas de Palermo, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza obtenemos un volumen similar al que da la suma de lo levantado en los otros 35 barrios de menor actividad".

En función del bolsillo

Hoy, en la Argentina, hablar de valores dentro del mercado inmobiliario no es cuestión sencilla. ¿Qué hacer, fijar los precios en dólares o en pesos? ¿Referirse a la tasación o al valor real de venta? Aníbal Montes comenta: "En los barrios de la ciudad de Buenos Aires, donde seguramente se genera la mayor cantidad de transacciones –Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Palermo y San Nicolás–, los precios han mantenido cierta tendencia estable, mientras que en otros han disminuido". Y agrega: "En las cuatro primeras zonas mencionadas es raro encontrar departamentos usados tasados en pesos. Respecto de los valores en dólares tenemos unidades importantes, en áreas exclusivas –avenidas Alvear, Callao, Figueroa Alcorta, Libertador– que superan el millón de dólares; unidades que rondan los 150 m2, en alrededor de 400.000, dólares y propiedades más convencionales, de 3 ambientes, en 250.000 dólares", se explaya.

Altgelt, por su parte, estima que en las zonas más codiciadas, "tanto en departamentos usados como en nuevos, el valor promedio del m2 es superior a los 2000 dólares, aunque existen algunas pocas alternativas de 1700 dólares y muchas de 3000 dólares". Y es el mismo operador el que informa acerca de los precios en barrios en crecimiento.

"En Barracas, Parque Patricios, Chacarita, las unidades a estrenar suelen alcanzar una cotización bastante más alta que las usadas. El promedio de los departamentos nuevos está en el orden de los 1800 dólares el m2, y en el caso de las usadas de 1500 dólares. Además en estos barrios se están sumando nuevos desarrollos en pesos, con un promedio de 15.000 pesos el m2 al costo."

Cabe agregar que, según cuenta Eric Tornquist, "en la comuna 4 –Parque Patricios, Barracas, Pompeya, la Boca– es donde el valor interanual más se ha incrementado, el 5%". Y es también el gerente de marketing de ZonaProp quien se ocupa de poner en claro cuáles son los valores en las zonas más accesibles de Capital.

Informa que en estos barrios, la mayor demanda es para los departamentos de dos ambientes; le siguen los monoambientes y en tercer lugar, las unidades de tres ambientes. En los barrios de Constitución, Monserrat y Once, el precio promedio del m2 para la venta es de, aproximadamente, 1611 dólares. En las zonas de Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real, el precio del m2 para la venta es de 1687 dólares, todo esto según el indicador online y gratuito que hace unos meses lanzó la empresa.