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Administraciones en el ojo de la tormenta
Los propietarios exigen mayor profesionalismo frente a los aumentos en los sueldos de los encargados y en las reparaciones; se quejan de la relación costo-beneficio entre gastos mensuales y servicios
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Los que habitan o alguna vez habitaron un edificio de departamentos saben lo que representan las administraciones y su correlato mensual, las expensas. Según la empresa que toque en suerte, ésta puede ser una solución o un problema permanente.
Ante la explosión inmobiliaria que se registró en los últimos tiempos en la ciudad de Buenos Aires, la demanda de servicios de administración de consorcios se multiplicó. "Con la construcción de los nuevos y modernos edificios repletos de amenities destinados al sector ABC1, los residentes reclaman a los distintos administradores un mayor profesionalismo y una mejor atención", explica Alejandro Marolda, de Marolda Inmuebles SA.
Esta demanda de servicios sirvió como motor para la creación de cientos de pequeñas empresas que, sin experiencia previa y con muy bajos honorarios, se aventuraron a dirigir los destinos de cientos de moles de cemento a lo largo de todo Buenos Aires. "Uno de los riesgos con los que se encuentran los consorcistas es la falta de control sobre estos cuestionados emprendedores. Este no es un tema menor ya que una mala administración puede llevar hasta a perder la vivienda de los propietarios", comenta Juan Manuel Magnani, apoderado de Magnani Administración y Mandatario SCA.
Para evitar estos problemas, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphyai) cuenta desde 1974 con un Registro de Administradores Profesionales. "Este padrón tiene como finalidad asegurar a los consorcios y a sus copropietarios un desempeño responsable en el ejercicio de la Administración de Propiedad Horizontal. En la actualidad, se encuentran registrados 111 profesionales, avalados por una entidad", comenta Cristóbal Orlando Ruano, secretario de la Caphyai.
Aunque no existe legislación que regule los honorarios de los administradores, el uso y la costumbre sostienen que éstos representan un 10% de los gastos del edificio, aunque éste parece ser un criterio al que no todos adhieren. "No existen valores fijos; los honorarios responden al target de los edificios", sostiene Magnani.
Pero desde la Cámara se ofrece una suerte de catálogo que sirve como referencia para los administradores que quieran consultarlo a la hora de tener una guía. "Los encargados de administrar los consorcios deben percibir una decorosa retribución por sus servicios, de manera tal que sus honorarios permitan cubrir sus costos y obtener un beneficio digno. La Caphyai cuenta con un detalle de honorarios sugeridos donde el profesional puede consultar de acuerdo con el edificio donde presta sus servicios", agrega Ruano.
Según los expertos en el tema, muchos de los consorcios a la hora de elegir un servicio de administración suelen inclinarse hacia el que tiene los honorarios más bajos, aunque a ello, indefectiblemente, se encuentre casi ligada la inexperiencia y la falta de solvencia.
"A la hora de elegir un administrador lo más importante es hacer una preselección entre dos o tres empresas, en lo posible cercanas al edificio, y que además se encuentren no sólo en el Registro Público de la Administración, sino también en el Registro de la Cámara. Lo importante es confiar en quién será el mandatario del consorcio", explica Magnani.
Cuando esto no sucede, los distintos actores del consorcio comienzan a superponer sus funciones. "En estos casos el consejo de la administración, que en situaciones normales es un órgano consultivo o un canal de comunicación de los problemas del edificio, suele comenzar a realizar funciones del administrador como, por ejemplo, firmar cheques. Cuando eso pasa se ingresa en un círculo vicioso del que difícilmente se puede escapar. En esos casos lo mejor es un nuevo administrador", dice Marolda.
Cuestiones comunes
El incremento sistemático de las expensas (producto del excesivo gasto de mantenimiento y de los sueldos de los encargados del edificio), sin duda, resulta el punto más conflictivo en la relación consorcistas-administradores.
"El reclamo más común es que bajen las expensas, pero esto resulta algo imposible de controlar por parte de las administraciones. Las expensas no sólo son las que permiten mantener en condiciones óptimas el edificio, sino que también ayudan a mejorar la calidad de vida de todos los que habitan en él", aclara Ruano.
Pero Marolda va más allá: "Uno de los principales problemas es el aumento de la conflictividad y esto es algo que se observa con claridad en las reuniones de consorcio. Allí se deciden las cosas más complejas en pocos minutos, algo que siempre termina por generar roces y problemas. Es por eso que el administrador, además de ser un conocedor de cuestiones contables y de mantenimiento, debe tener un gran manejo psicológico".
Ante este panorama, algunos propietarios optan por proyectos de autogestión, pero según Marolda, esto es algo que resulta muy dificultoso de realizar por mucho tiempo.
"Esta forma de administrar un consorcio suele generar problemas de relación y, poco a poco, se comienza a deteriorar la convivencia", sostiene.
Para Silvia Marando, vecina y miembro del consejo de administración de uno de los tantos edificios porteños que optó por la autogestión, opina: "Esta opción es sencilla de realizar en edificios pequeños; con un poco de trabajo grupal y bastante compromiso solidario se puede concretar con buen resultado."
Obligaciones del mandatario
El administrador es designado y removido por la asamblea, mediante los votos de los propietarios que representen cómo mínimo más del 66,66% de la superficie propia del edificio, aplicándose a los efectos del cómputo del voto, los porcentuales de cada unidad.
El mandatario está obligado a cumplir y hacer cumplir a los propietarios estrictamente las leyes, los decretos y las reglamentaciones vigentes, y de las que se dicten en el futuro para el ejercicio de la administración, como asimismo de las disposiciones normativas de la cámara o del Registro de Administradores Profesionales. "Tanto en el caso de renuncia como de remoción, la entrega de la administración se formaliza por medio de un acta y según los tiempos de entrega que figuran en los distintos reglamentos de copropiedad, siempre que el consorcio y los propietarios estén al día en todos los pagos con respecto al administrador. En ambos casos y cumplida la antedicha condición rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su sucesor del libro de actas y de administración, planos y demás documentación que haga al edificio", comenta María Rosa Farcy miembro de la Caphyai.
Quiénes integran el registro
Para integrar esta nómina es necesario ser socio de la Cámara de la Propiedad Horizontal y cumplir con los siguientes requisitos: probar la solvencia económica, la inscripción en oficinas públicas que recauden impuestos o aportes previsionales y en el Registro Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (los profesionales que ejercen su actividad en la Capital Federal), referencias de dos firmas comerciales o bancarias y de un administrador inscripto, aceptar las normas de ética profesional y tener a su cargo las unidades necesarias de acuerdo con ley.
