Bien escaso y de difícil negociación

Dentro del mercado inmobiliario, la tierra es un elemento fundamental, decisivo a la hora de generar un buen negocio. Por eso, en un contexto como el actual, parece prioritario revisar el proceso de comercialización de terrenos urbanos. Más específicamente, cuál es hoy en la ciudad de Buenos Aires el comportamiento de todos los operadores del sector.

"La tierra, en las grandes capitales del mundo, entre las que se encuentra Buenos Aires, se ha convertido en un bien escaso, cada vez más preciado", dice Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y actual protesorero de la CIA. Lo confirma José Azpiroz Costas, director de Inmobiliaria Bullrich, que asegura: "Es muy difícil conseguir terrenos en Capital. Y no hablo de los doble frente, 17 x 40 de fondo, esos casi se extinguieron". Y por si hiciera falta, Mariano Oppel, titular de la Inmobiliaria Oppel, insiste: "La tierra bien ubicada es un bien hoy casi inexistente, por lo que el proyecto construido sobre uno de ellos resulta irrepetible. Así, en ciertas zonas, al no haber más tierra disponible comienzan a cotizar como lotes las estaciones de servicio, los garajes, los antiguos PH, los viejos edificios con pocas unidades, que se van comprando de a uno hasta lograr sumar el 100%, del inmueble y poder demoler, dando lugar a un nuevo emprendimiento.

Así y todo, Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento del GCBA, informa que según los relevamientos que realizan cada tres meses, la oferta se mantiene estable. "Trimestralmente registramos alrededor de 1400/1500 ofertas. En diciembre de 2013 se relevaron 1471 ofertas. Algo parecido sucede en lo que hace a cantidad de m2, que mantiene el número habitual, en torno de los 700.000 m2 en venta. Incluso aumentó mínimamente en el último registro, un 2,8%, para el período mencionado."

Tales índices podrían indicar que los propietarios de lotes, aun en la incertidumbre que sobrevuela el mercado, están dispuestos a vender y los inversores, a comprar. Algo que Azpiroz Costa avala cuando sostiene no haber percibido "mayores modificaciones entre el año último y el actual". A ciertos desarrolladores, dice, "la plata en la mano les quema, ni hablar de los pesos. En cuanto aparece una buena parcela se la disputan. Quedarse con terrenos (invertir en tierra) les da tranquilidad. Cuando la inflación no complique la entrega de materiales y no dispare los precios, cuando las paritarias estén finalizadas y las indexaciones no dejen heridos en el camino, verán qué hacer con el lote".

"Es que –como bien dice Jorge Toselli– con respecto a la inversión, el segmento terrenos es el que brinda la mayor protección. Dada su escasez, con el paso del tiempo los lotes se valorizan más que las casas, los locales y departamentos, resultando verdadero refugio del inversor o constructor." Por suerte, y según el mismo entrevistado, "en la ciudad de Buenos Aires quedan aún muchas zonas por explotar, con interesantes posibilidades constructivas, tanto comerciales como habitacionales. La elección del lote es tan importante como la de realizar un buen proyecto que potencie las bondades intrínsecas de la zona en cuestión. Por eso en barrios en los que sólo se veían casas bajas, hoy se levantan construcciones con otra fisonomía, y barrios en un pasado no tan lejano poco poblados se transforman en áreas densamente habitadas, con mayor concentración de gente". Entre esos casos puede mencionarse Caballito y Villa Urquiza, dos barrios que, según Álvarez de Celis, se cuentan entre los que ofrecen mayor cantidad de m2 de tierra en venta: Nueva Pompeya (5,8%), Villa Urquiza (4,8%), Caballito (4,6%), Flores (4,5%) y Almagro (4,5%). Y también entre los que más lotes ofertan: Villa Urquiza (6,5%), Palermo (5,6%), Flores (5,4%), Villa Crespo (5,0%) y Caballito (4,4 por ciento).

Para Gonzalo Painceira, gerente de división locales y terrenos de Toribio Achával, uno de los desafíos cotidianos de su área es "encontrar un punto de coincidencia entre lo pretendido por los propietarios y lo que están dispuestos a pagar los potenciales compradores. La ubicación del bien es determinante. Si el lote se encuentra en una zona de las llamadas premium, por lo general, los dueños no están predispuestos a aceptar una baja ni a recibir m2 como parte de pago. Son conscientes de que su propiedad es única. Por supuesto, el comprador no ignora que le será muy difícil encontrar otro terreno como ese, y las complicaciones son menores". Judith Sigal, también de Toribio Achával, agrega: "Obviamente en situaciones como las que atravesamos hoy se privilegia la compra en ubicaciones consolidadas –Recoleta, Botánico, Belgrano, entre otras–; el desarrollista suele optar por una inversión más segura, aunque el margen de rentabilidad resulte un tanto menor".

Painceira y Sigal estiman que el valor de incidencia de un terreno en Recoleta puede rondar entre 1000 y 1200 dólares por m2; en Belgrano, cerca de Libertador, entre 750 y 900 dólares el m2; en Botánico, entre 800 y 1000 dólares por m2.

Por su parte, el funcionario del GCBA entrevistado asegura: "El precio en dólares no disminuyó tanto en el último año (4,4%), lo que indica que aun en contextos de modificación del tipo de cambio (más de 35%) y de contexto macro muy variable, el suelo sigue siendo considerado un valor sólido. El promedio general de la ciudad en diciembre de 2013 fue de 1762 dólares por m2, y en 2012 era de 1843 el m2".

Otro dato interesante, siempre según lo relevado por la Dirección de Planeamiento, es que "las ofertas que se mantienen en el tiempo, en promedio no bajaron los precios respecto de diciembre de 2012; incluso son 5,9% mayores. Esto significa que, aun en terrenos de panel, los precios no bajaron. Eso sí, la dispersión de valores es mayor: en algunos barrios los lotes aumentaron y en otros disminuyeron de precio. Aunque no hay estadísticas fehacientes, es de suponer que los precios se mantienen en las zonas del área central, eje norte de la ciudad".

Los empresarios consultados coincidieron en que es complejo hablar de incidencias y dar una única cifra. "Es como querer determinar cuál es el precio de un auto. Depende de qué auto sea", afirma Azpiroz Costa y arriesga: "La incidencia está alrededor del 25%. Puede ser superior (30%) según la ubicación, o algo menor (20%) siguiendo la misma tesitura. Si el terreno es súper puede alcanzar el 35%. Para que quede claro, "en Paraguay y Laprida la incidencia ronda los 800 dólares; en Arenales y Uriburu, 1000 dólares; en Callao y Vicente López, 1500 dólares, y en Scalabrini Ortiz y Costa Rica, 800 dólares."

Respecto de qué porcentaje del precio puede cobrar el vendedor en ladrillos, puede ser de hasta un 40%, no más. Parte lo cobra en dólares y el 40% en m2 que se reservará de la obra y luego podrá vender o alquilar. Es que el mercado inmobiliario, como dice Mariano Oppel, "es a largo plazo. La coyuntura cambiará y el que se quede con un m2 siempre podrá comprar otro; el que se quede con su equivalente en dólares, no".

Bajo la lupa

Las variables frente a uno de los segmentos más importantes del mercado; dispersión de valores

1- Irrepetible: "La tierra bien ubicada es un bien hoy casi inexistente, y un proyecto construido sobre uno de ellos resulta irrepetible" .

2- A futuro: "Quedan en la ciudad zonas por explorar con muchas posibilidades de construir".

3- Diversidad: "La dispersión de valores es mayor: en algunos barrios, los lotes aumentaron y en otros bajaron de precio".

4- Precios:

"En estos tiempos parece difícil hablar de incidencias y determinar una única cifra".