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Buenos Aires, con precios bajos
Cucicba elaboró un informe que confirmó que los valores en dólares del mercado porteño de los inmuebles usados se encuentran entre los menos cotizados del continente; la coyuntura económica y el cepo cambiario, entre las causas
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Un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba) analizó los valores de los inmuebles usados en distintos países de América del Sur y precisó que en la Capital de nuestro país los precios están bastante bajos en comparación con la región. En la Argentina, se establecieron como parámetro, los precios en los barrios de Recoleta y Almagro.
"Fue una iniciativa de los Jóvenes Profesionales del Colegio que querían saber si los precios de los inmuebles en la Argentina están caros como piensan muchos o no. Se utilizó la metodología de la comparación con otros países, pensando en que en el largo plazo los valores deben estar vinculados con la imagen y el posicionamiento que cada ciudad debe tener hacia los ojos del mundo", destacó Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achával. El objetivo del trabajo fue hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de América del Sur ( ver infografía). Se utilizaron como referencia los departamentos de uso familiar de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios, con una superficie total promedio de entre 40 y 70 m2) en dos tipos de barrios para cada país. Los elegidos fueron departamentos sin amenities y, en caso de tenerla, en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera.
En todos los países analizados, se seleccionaron dos barrios de cada ciudad, uno más cotizado y otro que presenta al sector de mediano poder adquisitivo. La fuente de la información fueron las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e Internet. En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, se eligió un barrio característico de clase media, como Almagro, y de clase media alta, el de Recoleta, aclaró el informe.
Para entender el contexto local, se dialogó con dos brokers de las zonas analizadas en el informe. En Almagro, una unidad de características similares a las relevadas oscila entre los 38 y 45 años de antigüedad. "Son construcciones sólidas, con materiales fuertes, ambientes amplios, muy raro de encontrar un edificio de esa antigüedad con amenities", comentó Pablo Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.
En la zona, el valor aproximado del m2 para una unidad usada de tipo familiar de entre 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 m2 ronda entre los 1750 y 1900. Las unidades que presentan el m2 más elevado son las que se encuentran sobre las avenidas Corrientes y Córdoba del lado de Almagro (aunque la mayoría ya lo toma como Palermo). Las calles más caras son Aníbal Troilo y Panamá y las que bordean la plaza Almagro. En tanto, Almagro Sur, una vez que se atraviesa la avenida Rivadavia es más económico.
"En este barrio, el sector con más demanda es aquel que se encuentra próximo a la plaza Almagro y las unidades próximas a las estaciones del subte como Medrano y Ángel Gallardo", agregó Migliorisi. El segmento familiar y adultos cuyos hijos ya dejaron el hogar son los que primero se anotan en las búsquedas. En segundo orden las parejas jóvenes o jóvenes, porque estos en general buscan edificios nuevos con amenities o PHs.
Además, Migliorisi se refirió a los cambios que vivió Almagro en este último tiempo entre las avenidas Corrientes, Córdoba , el Abasto y la calle Estado de Israel, que están recibiendo inversiones y se asocian a los aires de Palermo, con un entorno con bares y teatros under.
En Recoleta, la mayoría de los departamentos son antiguos y de categoría con detalles de buena construcción: pisos de parquet de roble, techos altos y molduras. "Si además tienen cochera su valor se eleva pues son muy buscados", resalta Carola Fernandez Berisso, de Achával Cornejo Propiedades. "En promedio de antigüedad las construcciones están dentro de los 35 a 80 años, sólo los edificios modernos tienen amenities y la mayoría son de uno y dos ambientes (se construyeron en muchos terrenos donde antes había edificios de cocheras) y son buscados como inversión para renta" agregó Fernández Berisso.
En cuanto a los departamentos de 40 a 70 m2 (de entre 2 y 3 ambientes), características similares a las analizadas en el informe de Cucicba, el valor está determinado por la ubicación, el estado del inmueble, la luminosidad y altura de piso, pero rondan entre los 2000 y 2500 dólares por metro.
"En Recoleta, las arterias más cotizadas son las avenidas Alvear, Quintana, Del Libertador, Figueroa Alcorta, también las zonas de La Isla (próxima a la Biblioteca Nacional), Barrio Parque y Palermo Chico. Mientras que las más económicas son las que se alejan de estos puntos hacia el sur por categoría y seguridad", comentó Fernández Berisso.
La mayor demanda en esta zona está en los matrimonios que buscan ampliarse del dos ambientes a un tres o cuatro ambientes y por supuesto los mayores que venden pisos donde han vivido, y, luego de la partida de los hijos, el departamento les queda grande por lo tanto se achican en metros y valor de expensas. "También hay buen movimiento de compra donde se busca la inversión como resguardo del dinero: los llamados departamentos cheque al portador (departamentos de uno, dos y hasta tres ambientes fáciles de alquilar y vender) bien ubicados y con expensas adecuadas", comentó la operadora de Achaval Cornejo.
Contexto
"Si le preguntásemos a un grupo de extranjeros provenientes de diferentes países del mundo acerca de su percepción de valor del metro cuadrado en barrios similares de cada ciudad de América del Sur, seguramente encontraríamos a Buenos Aires entre los dos o tres primeros lugares", apuesta Boquete y aclara: "Sin embargo, nuestro estudio nos arrojó resultados sorprendentes: Buenos Aires esta penúltima por debajo de Bogotá y Montevideo, entre otras".
¿A qué atribuyen estos resultados? A los impedimentos actuales en el ingreso y egreso de capitales a la Argentina: "Esto aísla a nuestro país de los intereses de inversión extranjera y local, reduciendo considerablemente el volumen del mercado inmobiliario", continúa Boquete y agrega que también se suma a este factor el menor valor agregado que genera la Argentina hoy, es decir el bajo nivel de ingresos de los habitantes. "Esto último explica también la contradicción entre los bajos precios comparativos del metro cuadrado en Buenos Aires y la percepción de la población local que siente al valor de los inmuebles en niveles inalcanzables para sus ingresos. Es decir que las unidades en la Argentina están baratas comparadas con la región y caras con el nivel de ingresos de los argentinos", concluyó.
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