Oficinas: Buenos Aires lidera el ranking de precios de alquileres de la región

El complicado presente económico de la Argentina da cuenta de un mercado expectante que está a la espera de definiciones políticas y de la normalización de las variables macroeconómicas. El panorama con los inversores extranjeros no es muy diferente. En contraposición con lo que sucedía en el país hace 24 meses las consultas por parte de players del exterior para apostar en el mercado local se desaceleraron. Según los especialistas consultados, todo parece haber entrado en un compás de espera.

Muchos de los analistas locales son optimistas y encuentran, a pesar del complejo escenario económico, un mercado corporativo local que mantiene indicadores saludables y que permiten proyectar una recuperación. "Los principales indicadores del mercado de oficinas de uso corporativo, como precio y tasa de vacancia, no muestran aun síntomas de stress del impacto de la situación económica. En las oficinas corporativas los valores para la venta se encuentran entre US$4500 y US$6900/m2. El rango resulta muy amplio ya que las características técnicas del inmueble, año de construcción, estado de mantenimiento, calidad de inquilinos, administración, y ubicación, entre otras variables, inciden y contribuyen a determinar el valor. Por su parte, los alquileres en los principales corredores se ofrecen a un promedio de US$31,5; mientras que la tasa de rentabilidad se ubica entre el 6,8 y 7,8 por ciento, analizando las operaciones cuyo precio son en dólares", comenta Martín Potito, director de la firma inmobiliaria L. J. Ramos.

Según un informe sobre la región realizado por Cushman & Wakefield, el ranking corporativo de alquileres de oficinas está encabezado por Buenos Aires (USS$31,5), seguido por Río de Janeiro y San Pablo, con US$25,3 y US$22,9, respectivamente. "Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica comienza a impactar en el nivel de renta, que muestra el inicio de una tendencia descendente", explica Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercados de Cushman & Wakefield. Y agrega: "El segundo puesto de este podio es para Río de Janeiro que presenta un valor promedio de alquileres de oficinas corporativas que ronda los US$25,3. En San Pablo se registró durante el primer semestre de 2019 un alza en los precios de renta. Esto, sin dudas, se convirtió en un atractivo para los inversores. Al cierre de la primera mitad del año esta ciudad se ubicaba en el tercer lugar ranking de valores de alquiler de la región. Cabe aclarar que aún los precios son relativamente bajos en comparación con el historial de esa urbe".

El mayor inventario de Sudamérica de oficinas corporativas lo tiene San Pablo con casi 3.200.000 m2. "Esta cantidad de metros construidos encuentra su justificación, en parte, en tres variables: población, superficie e infraestructura, una de las mejores de ese país. Éste es el principal polo económico de Brasil, y atrae a las empresas nacionales e internacionales más importantes. El inicio de la recuperación económica que está experimentando Brasil aumenta lentamente la confianza de los promotores inmobiliarios sobre el panorama del mercado paulista", dice Desalvo.

En el segundo lugar de este escalafón se ubica Santiago de Chile, con 1.650.000 m2. Éste es un mercado que ofrece muy buenas condiciones para la inversión a largo plazo, como resultado de la buena accesibilidad a fuentes de financiamiento y la estabilidad que presenta, principal atractivo para realizar este tipo de inversiones. "Chile cuenta con un sistema de ahorro muy sólido con base en las AFPs, el cual debe invertirse localmente, lo que aporta mayor tracción a la demanda de activos de largo plazo. Este sistema de ahorro supone también una barrera de entrada para capitales extranjeros, lo cual sumado a que el retorno de la inversión en capital intensivo todavía es algo bajo, podría limitar el crecimiento del mercado y hacer que los inversores locales busquen en el extranjero similitud de condiciones para invertir", revela el informe de Cushman.

Lima, que se posiciona como uno de los mercados emergentes más importantes de Sudamérica y uno de los puntos de mira de los inversores internacionales, duplicó su inventario de oficinas en los últimos cinco años y cuenta con 1.570.000 m2. "Este desarrollo encontró su sustento en una política económica que ofrecía tasas de financiación relativamente bajas, lo que favoreció la inversión a largo plazo", explica Desalvo. Otra de las ciudades de la región que dio cuenta de un desarrollo similar a Lima fue Bogotá. Allí el inventario creció un 57 por ciento en el último lustro, impulsado y sostenido -según los especialistas- por un buen contexto de crecimiento económico.

El ranking elaborado por Cushman & Wakefield ubica a Buenos Aires en la sexta posición con 1.312.125 m2 construidos. "Entre 2017 y 2019 el inventario ha crecido en la Capital Federal a un ritmo del 10 por ciento anual, similar a Lima y Bogotá, siendo estas 3 ciudades las de mayor crecimiento en la región", cuenta Alejandro Badino, gerente general de Colliers International. Y amplía Desalvo: "Buenos Aires tiene un inventario sub-ofertado, como resultado de la escasa financiación para inversiones a largo plazo, justamente en un mercado de capital intensivo como el de oficinas donde la financiación es clave para el desarrollo".

Los brokers coinciden en que Buenos presenta una demanda que se mantiene activa junto con el incremento de la disponibilidad que viene creciendo de manera parsimoniosa pero constante durante los últimos seis meses. "La vacancia actual en Buenos Aires (que ronda el 7%) muestra un equilibrio entra la oferta y la demanda. Aunque esto tiende a modificarse producto de la actual situación en el país", comenta Badino.

Por su parte Santiago de Chile muestra una vacancia escasa que se ubicó por debajo de su mínimo histórico. "Allí, la demora en la terminación y entrega de varios edificios generó que la vacancia descienda a 3,7 por ciento. La falta de ingresos a ese mercado de edificios clase A en los últimos 12 meses redujo la superficie disponible y el número de operaciones, dejando un volumen de absorción por debajo de la media trimestral. Según se espera en los próximos 24 meses no ingresarían al mercado metros cuadrados significativos, lo que podría generar una suba en el valor de comercialización", afirmó Matías Celasco, Research Manager de CBRE.

Aunque San Pablo cuenta con una vacancia que supera el 21 por ciento comenzó a mostrar signos de recuperación encaminando su tasa hacia valores saludables como los registrados en 2015. "En esta ciudad el mercado empezó a recuperarse en el segundo trimestre de 2019 con un descenso de la vacancia, cerrando con su valor más bajo desde el 2015. El ritmo de entregas irá descendiendo durante los próximos 5 años provocando que ésta baje aún más", explica el informe.

En Lima este índice continúa su tendencia descendente y actualmente se ubica próximo al 17 por ciento. Allí, el área disponible cayó, principalmente por la cantidad de espacios ocupados por las empresas de coworking. "En esa urbe la vacancia está descendiendo y busca indicadores más equilibrados. En el otro extremo se encuentra Río de Janeiro que presenta la vacancia más alta debido a la crisis económica y política que afecta a los sectores de gas y petróleo. Pero lentamente el mercado corporativo está mostrando signos de mejora, fruto de la variación que tuvieron los precios. Por otra parte, antes de fin de año habrá nuevas ocupaciones de metros cuadrados lo que se traducirá en una baja de la tasa de vacancia", explica Desalvo. Los analistas esperan que, con la recuperación general del panorama económico de Brasil, la tasa continúe en baja mientras el precio de renta se movería en alza, especialmente en los principales submercados, aumentando así el atractivo del mercado para los propietarios.

En la actualidad, en Buenos Aires hay unos 350.559 m2 en construcción de los que el 58% está ubicado en sectores no céntricos. "Se espera que para 2020 se entregue el 73% de esta superficie. El 37% del área proyectada se encuentra en el submercado de Catalinas y el 24% en el nodo Panamericana-General Paz", dice Desalvo.

En Bogotá están en obra unos 293.606 m2 de los cuales el 64% se estima que se entregará en 2019. El 92 por ciento de esta superficie se encuentra en el centro de negocios de la ciudad. En Santiago de Chile se prevé que, en corto plazo, ingresarán al mercado 12.760 m2 del edificio Vista 360, ubicado en Nueva Las Condes. En el resto de las ciudades de la región no se prevé la finalización en breve de grandes obras.

Para Badino, Sudamérica tiene un común denominador que define al mercado de oficinas: "En toda la región éste es un producto principalmente de renta, lo que significa que el pulso está determinado por los inversores".