Con ojo crítico antes de comprar

Desde el principio de los tiempos el hombre ha soñado con elevarse sobre la tierra. Ya en el Génesis se relatan los esfuerzos de los descendientes de Noe por levantar una torre –la de Babel– que llegase hasta el cielo y los librase de un nuevo diluvio.

Pero debió correr mucha agua por encima y debajo de muchos puentes para que el hombre lograra las primeras edificaciones en altura y modificara la geografía de las grandes ciudades: cuenta la historia que los primeros rascacielos aparecieron en Chicago hacia 1880, como respuesta a la explosión demográfica y la consecuente escasez de terrenos urbanos.

La primera generación de rascacielos porteños, signados por estrictos rasgos académicos, incluye construcciones como la Galería Güemes (1915), el Palacio Barolo (1922) y el Mihanovich (1928). A los que en la década del 30, siguió una camada de edificios de líneas más despojadas, también hitos de nuestra arquitectura: el Comega –el primero levantado aquí en hormigón armado–, el Safico, el elegantísimo Kavannagh.

Pasado casi un siglo, difícilmente pueda imaginarse a partes de tales construcciones desmoronándose, salvo –claro está– irrespetuosa intervención de funcionarios con espíritu ajeno al conservacionismo histórico. Pero, ¿ocurre lo mismo con actuales edificaciones? Apenas un mes atrás, el balcón de un edificio en venta, sobre cotizado sector de Avenida del Libertador, se vino abajo. El incidente, que por cierto no fue el único en su tipo durante los últimos tiempos, habilita a otra pregunta: ¿tiene el comprador alguna manera de prever este tipo de accidentes, de descubrir vicios ocultos y garantizarse la calidad constructiva de una unidad nueva o a construir?

De compradores y fiduciantes

Damián Tabakman, director de CBA Compañía de Buenos Aires, dedicada a inversiones inmobiliarias, coordinador académico y profesor de los posgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella y del Eseade, afirma que "el primer paso para evitar inconvenientes es tener claro bajo qué forma legal uno se relaciona con el emprendimiento: no es lo mismo ser comprador que fiduciante. Cuando se entra en un fideicomiso al costo, pueden conseguirse mejores precios, pero las responsabilidades, los riesgos y los eventuales sobrecostos, en caso de problemas constructivos, son claramente mayores. El fiduciante es un inversor, con lo bueno y lo malo que eso representa. La del comprador es una figura distinta dado que, si algo saliera mal con el proyecto, la contraparte –es decir el desarrollista– debería responder. De todos modos, unos y otros se ven complicados a la hora de controlar lo atinente a la obra gruesa, a cuestiones estructurales, hormigón, submuración, excavaciones. Por eso es importante asegurarse de que la constructora y el director de obra tengan una trayectoria prestigiosa. Si se compra en pozo, además, hay que exigir las especificaciones técnicas que permitirán entender qué es lo que se va a entregar y qué se podrá reclamar oportunamente". En otros países hay seguros que protegen individualmente a cada adquirente. En Argentina, si bien existen seguros por accidentes de trabajo, incendio, cumplimiento de contrato, etc., éstos no alcanzan a cubrir personalmente a cada comprador. El arquitecto Tabakman informa que, "están previstos en el cambio que se impulsa para el Código Civil y Comercial, aunque por ahora es solo un proyecto".

Atender a nuestros sentidos

Para prevenir y no lamentar, vale escuchar también al arquitecto Gabriel Mayo, de G&D Developers. "La calidad de una construcción –afirma– se mide sobre tres ejes principales: arquitectura, luminosidad y materialización". Y aclara a qué se refiere cada uno de estos conceptos. "El primero tiene que ver con lo visual, con lo que el hecho arquitectónico provoca. Si bien el gusto es cultural, lindo y feo no resultan lo mismo para todo el mundo, la percepción de la pureza en las líneas y la armonía de las formas es algo universal. El segundo ítem, indiscutible y fácil de atender, es el del tratamiento de la luz. Una obra en la que está bien resuelto sumará calidad, incluso, a nuestra vida. Finalmente, el tercer punto alude a la nobleza de los materiales usados y a la prolijidad en su colocación, cuestiones tampoco difíciles de evaluar. Suelen revelarse, sobre todo, en las terminaciones de baños y cocinas, en artefactos y grifería, en las aberturas. Una ventana moderna de aluminio con doble vidrio térmico (DBH), por caso, evita ruidos del exterior, proporciona mayor aislación térmica y cuenta sobre la calidad de la obra". Igual que lo hacen amenities, espacios comunes y el mismo ingreso al edificio, según continúa explicando Gabriel Mayo. "La puerta de entrada, la decoración del hall, el ascensor –velocidad, revestimiento, sistema de maniobra–, las terminaciones en los palieres, todo eso afecta a nuestros sentidos –a la vista, el tacto, incluso al oído– y pone al descubierto la calidad de una obra." Para confirmarlo vale volver la mirada al pasado y recordar el placer que regalan a nuestros sentidos obras y tan emblemáticas para los porteños como las mencionadas al principio de esta nota.

Lo que conviene tener en cuenta

Claudio Mazur, responsable de +Ur Arquitectura Inmobiliaria y diez puntos relevantes a la hora de evaluar la calidad de una construcción

• 1 Estructura
• 2 Espesor y tipo de muros exteriores
• 3 Espesor y tipo de muros divisorios de las unidades
• 4 Carpinterías
• 5 Ascensores
• 6 Griferías
• 7 Artefactos
• 8 Instalaciones Termo mecánicas
• 9 Tipo; capacidad y calidad de las instalaciones
• 10 Economía operativa