Alquilar una casa en un country en verano: lo que hay que saber sobre precios para no perder la propiedad

La temperatura aumenta y los días se vuelven más largos. El verano está cada vez más cerca y, con el fin de las restricciones por el coronavirus, muchas personas empiezan a planificar qué harán en el verano. A diferencia de la temporada pasada, el alquiler de casas en barrios cerrados no desató hasta ahora el mismo furor, aunque ante la escasa oferta, los precios se mantienen en valores altos y las pocas opciones disponibles empiezan lentamente a recibir consultas.

Gustavo Iglesias, dueño de la inmobiliaria Gabriela Iglesias, sintetiza el escenario de Nordelta de la siguiente forma: “Hay mucho ruido y pocas nueces”. Con ese refrán, explica que las consultas suman un número considerable, pero que todavía no son tantas las operaciones que ya se cerraron, por lo que aún hay varias casas disponibles.

¿A qué se debe? En muchos casos, a que los interesados solicitan plazos cortos, menores a un mes, algo que no se acostumbra en la zona, según explica el broker. Además, suma otro factor: “Muchas casas que todos los años salían al mercado en el verano, frente a la alta demanda del año pasado, se alquilaron por seis meses, un año o dos y ahora no están disponibles”.

En el mismo sentido, Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona Norte, cuenta que este año “la gente está más cauta y expectante”, por lo que no se registra el mismo nivel de demanda que el verano pasado. “Hay muchas personas esperando a ver qué va a pasar con las elecciones y cómo eso impacta en el dólar, viendo si bajan los precios de la Costa Atlántica y también analizando las opciones del previaje”, afirma.

Por su parte, Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, que maneja la zona del corredor Bancalari, Nordelta y Pilar, indica que, para determinar si el nivel de la demanda es alto o bajo, primero se debe establecer con qué se la compara. “Con respecto al año pasado, hay pocas solicitudes, pero si observamos la historia de los últimos cinco años tenemos una demanda habitual, quizás un poco menor, aunque en realidad el pico de solicitudes comienza el 15 de octubre”, precisa. Dice que las consultas, que aún se encuentran en un nivel bajo, recién están comenzando. “Podría ser que la gente esté especulando con el escenario poselectoral. Sin embargo, las tarifas están dolarizadas también en lugares de veraneo de la playa y allí a esa altura está todo tomado”, agrega.

El contexto ya no es el mismo que el de la temporada pasada, por lo que el interés en disfrutar del verde en las zonas suburbanas descendió. Mariano Canedo, de Century 21, hace hincapié en eso, dice que “el 2020 fue particular” y explica: “Las personas pagaban precios realmente elevados, sin demasiadas pretensiones porque la demanda era mayor que la oferta. Este año, en cambio, comienzan con las búsquedas más temprano, pero analizan más opciones. Muchos comparan precios con la Costa también”.

En la vereda opuesta, Damián Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, que trabaja en el corredor de Canning y San Vicente, afirma que la demanda es la misma de la temporada pasada y señala que comenzó hace tres meses. “La oferta es acotada. Las búsquedas las hacen familias de clase media y media alta que se acercan y prueban cómo es vivir en un barrio cerrado o club de campo. Hay modalidades nuevas de parejas jóvenes y de grupos de amigos que buscan inmuebles más amplios y comparten gastos”, precisa.

¿Hay margen para negociar precio?

Las aguas se encuentran divididas. Algunos brokers afirman que es exagerado hablar de boom de demanda y otros sostienen lo contrario. Lo cierto es que, más allá de ese debate, la cantidad de casas en alquiler en barrios cerrados es poca, por lo que la oferta disponible finalmente termina haciendo match con las solicitudes. Eso influye también en los precios: las chances de negociar un valor más bajo son nulas, porque la mayoría de los propietarios prefieren aguardar a que aparezca otro inquilino antes que resignar la tarifa que acordaron previamente con la inmobiliaria.

“Del año pasado a este, los precios en dólares se mantuvieron”, indica Iglesias. Explica que, por una cuestión de respeto hacia los propietarios, la inmobiliaria no se encuentra abierta a negociar los valores. “El precio es el que está. La oferta es poca, por lo que, lo que hay se termina alquilando. El consejo para quienes están interesados en una casa es que, si les convence el precio, cierren la operación”, afirma. “Entrado noviembre, si queda vacancia, quizás algunos dueños consideren bajar los valores, pero por ahora no”, agrega.

Además, señala que, justamente, el rol de los brokers es bajar las expectativas de los propietarios y hacerles entender cuál es el precio razonable que pueden pedir esta temporada. Es por eso que no están abiertos a negociaciones. También Urdapilleta sostiene que los inquilinos no tienen margen para contraofertar. “El precio es el que es”, enfatiza.

En tanto, Benvenuto sí ve una pequeña oportunidad para que el inquilino proponga un precio más bajo y alcance un consenso con el propietario. “A diferencia del año pasado, cuando si no cerrabas perdías la oportunidad, este año hay un poco más de oferta, porque muchos dueños se vieron tentados a poner sus casas en el mercado debido a los altos precios”, indica. Sin embargo, afirma que, hasta el momento, los interesados convalidan los valores del mercado.

Qué se busca y los precios

Jardín, pileta y parrilla son el combo infalible que quieren los interesados en alquilar una casa en un barrio cerrado durante la temporada de verano. A eso, Iglesias le suma la necesidad de que el inmueble “esté totalmente equipado”. El plazo de la estadía promedio se extiende por un mes, aunque este año muchas inmobiliarias reciben consultas de personas que buscan instalarse por 15 días.

El público, según explica Canedo, está compuesto principalmente por familias o amigos que alquilan por 15 o 30 días para disfrutar de unas vacaciones en grupo. “Al dividirse la tarifa entre más personas, el costo es realmente bajo en comparación a otro tipo de plan de verano”, dice. Los interesados también suelen ser aquellos que no cuentan con muchos días de descanso y deciden trasladarse a hacer home office más cerca del verde.

Los precios más altos son los que se piden en diciembre y enero. En febrero, las tarifas descienden y en marzo, lo hacen aún más. En Nordelta, los valores parten de los US$3500 y alcanzan los US$10.000 por casas premium, según especifica Iglesias. “Lo más caro es pasar las fiestas y quedarse todo enero. Una casa que ese mes sale US$4000, en marzo baja a US$3000 o mucho menos”, cuenta.

Urdapilleta también remarca que la época de las fiestas es la más codiciada, pero también la más difícil de conseguir porque los propietarios no suelen irse de sus casas en esas fechas. “Diciembre es difícil porque es cuando suele venir familia de afuera por Navidad y Año Nuevo, muchos aún tienen que seguir trabajando y llevando a los chicos al colegio”, indica. En Pilar, señala que una casa en un barrio top cuesta en promedio US$5000 por mes y las propiedades más premium se extienden hasta los US$9000.

Los barrios Santa Bárbara, El Encuentro, Laguna del sol, Santa Catalina, Las Liebres y Ayres del Pilar son los más buscados, según Benvenuto. Los precios van de los US$3000 hasta los US$5500 en las casas estándar. En tanto, las propiedades con salida al río o a la laguna parten de los US$4500. “Febrero cuesta un 15% menos, porque además es más corto y la demanda es menor”, indica.

En algunos barrios, se consiguen opciones por US$1500 la quincena, según sostiene Canedo. Además, pone algunos ejemplos concretos: “En el complejo Villanueva, en el barrio San Isidro Labrador, una casa de 300 m² con salida a la laguna central y todo el confort se está pagando US$16.000 la temporada completa, desde enero hasta el 28 de febrero. Las casas en lotes internos son entre un 10% y 15% más baratas”.

Tras la temporada anterior, la vara quedó alta y los propietarios se mantienen expectantes. Noviembre será clave: muchos esperan que el escenario poselectoral impulse a los indecisos a cerrar las operaciones y concretar el alquiler antes de que estalle el verano.