Alquileres: cuánto aumentarán los que se ajustan en octubre

Por segunda vez en más de cuatro años, los inquilinos que firmaron sus contratos en octubre de 2022 y 2023, bajo la ley derogada -por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei- a fin del año pasado, percibirán un leve respiro en los ajustes de sus alquileres. Hay que aclarar que estos acuerdos son los que fueron pactados bajo la normativa (antes de la actualización de fines de octubre de 2024), que rigen por un plazo de tres años y siguen regulados por las condiciones anteriores: el ajuste es anual basado en el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central.

Desde que entró en vigencia, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, el mes pasado trajo un cambio de tendencia y por primera vez en más 50 meses, se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler; situación que se repetirá en octubre.

De esta manera, en el décimo mes del año, los contratos pactados en octubre de 2022 y 2023 tendrán una suba interanual del 237,9% (al 1° de octubre de 2024), de acuerdo a la última actualización del ICL, alrededor de un 5% menos que quienes debieron actualizar en septiembre (243,16%). En números concretos, , si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $675.801, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.351.601 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Cabe aclarar que los contratos firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 fueron pactados bajo la modificación de la ley vigente en ese momento bajo el coeficiente Casa Propia. Estos, recién percibirán su segunda actualización a partir del 18 octubre de 2024.

El caso de los contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento respecto a mayo será del 12,89%.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en julio de 2024, que debe ajustarse en octubre, el último índice publicado por el Indec es de agosto 2024, el valor a pagar pasaría a ser de $451.562.

“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

Con una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

• Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)

Con una calculadora automática

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

• Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
• Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
• Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de mayo se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de enero a marzo.
• Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
• Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.

De forma manual

En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.

Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:

• Acceder al informe de IPC del Indec, desde la página del Indec (indec.gob.ar), luego ir a la pestaña de “Estadísticas”, hacer clic en “Precios” dentro de la sección de Economía y luego seleccionar el botón de “Precios al Consumidor (IPC)”. También se puede acceder directamente desde este enlace.
• Hacer clic en el botón “leer informe”.
• En la cuarta página del documento, ver el segundo gráfico “Variaciones mensuales del Nivel general del IPC”. Allí se puede ver la inflación de cada mes, con los que se va a calcular la tasa de variación en el período deseado.

Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:

• Primero hay que calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1. Por ejemplo, la inflación de junio fue de 4,6% y dividido 100 da 0,046, más 1 da 1,046. Así sucesivamente con cada uno de los meses que entren en el plazo de actualización.
• Luego hay que multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
• El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.
• En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

En un ejemplo concreto, si el día 1 de julio se firmó un contrato de alquiler por $405.000 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en octubre. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de octubre estarían disponibles los datos de junio, julio y agosto pero todavía no los de abril.

El resultado no siempre coincide con el calculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales, que al contemplarlos en la cuenta pueden variar entre 50 y 100 pesos más).

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