Alquileres: el futuro de un mercado distorsionado, uno de los temas de la agenda del evento del año

En medio de la pandemia y con el complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, encontrar un alquiler se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Los precios de los contratos aumentan y la oferta es poca.

En lo que va del 2021, los precios de los alquileres en Buenos Aires se incrementaron en un 27,8% y, entre junio de 2020 y de este año, el aumento registrado fue del 72,3%, según el Index que todos los meses realiza ZonaProp. Esto implica que, actualmente, para vivir en un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir el 28,74% de los ingresos en la vivienda, de acuerdo al Monitor Inmobiliario del especialista Daniel Bryn. El promedio de los últimos tres años es de 25,55%. “Hoy, el alquiler pasó de costar el 23% al 25% del sueldo de una pareja. “Se necesitan 7,43 días de ambos para pagarlo, viniendo desde el mínimo de 5,75 en 2019. Vale resaltar que, aun con la ley de alquileres, estamos por debajo del promedio de los últimos 20 años de ‘días del mes que hay que trabajar para pagar el alquiler’”, remarca.

La ley de alquileres, aprobada en junio de 2020, tuvo un fuerte impacto en el sector. Uno de los contrapuntos más señalados es la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación, algo que, según especialistas, empujó a los propietarios a “cubrirse” con los precios de antemano con un efecto inmediato: aumentos desmedidos que, en algunos casos, alcanzaron al 100% en comparación a los valores de la prepandemia. A su vez, las condiciones que impuso la norma hicieron que muchos dueños prefirieran poner sus inmuebles a la venta (resignando precio) antes que alquilarlos caros, lo que provocó que disminuyera la oferta, mientras la cantidad de propiedades a la venta bate un nuevo récord cada semana. Estos dos motivos justifican, en parte, la importante suba de los valores que sufrieron las rentas. Se suma el hecho de que la rentabilidad está en niveles bajísimos: hoy es del 2,56% bruto, cuando el promedio de los últimos 4 años, ya de por sí bajo, fue del 3,75%. El alquiler promedio de un 2 ambientes en CABA es de $40.364.

Por otro lado, en los últimos 12 meses el stock de viviendas en alquiler bajó considerablemente, por lo que los inquilinos no tienen demasiadas opciones. Hace un año, de cada 100 inmuebles publicados, 80 estaban en venta y 20 en alquiler. Ahora, 93 son para venta y solo siete para alquiler. La cantidad se redujo a más de la mitad de la que había en 2020.

Un mercado de alquileres marcado por las dificultades de una macroeconomía herida, pero también por el agravamiento de la mala praxis.

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