Las propuestas que llevarán propietarios, inquilinos e inmobiliarios a la nueva mesa de diálogo con Feletti

A un mes de la primera reunión convocada por el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti para discutir la ley de alquileres y resolver los problemas en torno a la escasez de oferta de alquileres y el aumento de los precios, este jueves se llevará a cabo el segundo encuentro de la mesa de trabajo que nuclea a distintos sectores del real estate.

Están convocados nuevamente los representantes de las cámaras inmobiliarias, agrupaciones de inquilinos y propietarios de todo el país. La reunión se llevará a cabo a partir de las 11. La preocupación central que comparten todos los actores está en cómo revertir la falta de oferta de propiedades en alquiler en el mercado.

La Ley de Alquileres 27.551 fue sancionada en junio de 2020 con el objetivo de proteger a los inquilinos de posibles abusos en los valores. Entre los principales puntos estableció nuevas reglas para los contratos de locación, como el aumento de los años de duración de los convenios -de dos a tres años-, la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario, que los aumentos sean anuales (y no semestrales) y de acuerdo al Índice del BCRA, entre otras novedades.

Pese a que la intención de la ley era beneficiar a los inquilinos, los precios escalaron, la oferta de inmuebles bajó y, ante la incertidumbre generada por el congelamiento de precios primero y la posibilidad de modificar la ley tras las declaraciones de Sergio Massa a fines de 2021, muchos propietarios quitaron las propiedades del mercado, y las volcaron a a venta o las dejaron vacías a la espera de definiciones.

Según un relevamiento de Zonaprop del mes de febrero, el precio de alquiler en el Gran Buenos Aires aumentó por encima de la inflación en los últimos 12 meses: en la zona norte registró una suba del 63,2% y un 60,6% en la zona oeste-sur.

Ahora, la diferencia de cara al encuentro del próximo jueves radica en las propuestas de cada uno: mientras que los inmobiliarios se centran en cuestiones vinculadas a la duración del contrato y al incorporación de un índice de medición de aumentos que sea alternativo, desde inquilinos abogan por la regulación del precio del alquiler y el impuesto a la vivienda vacía, entre otras medidas.

Esta última medida es resistida por diferentes sectores que consideran que generará el efecto contrario a lo que busca. “Estamos convencidos que penalizar a quienes no alquilen, como algunos otros sectores impulsan, no ayudará. Por el contrario, restringirá aún más la oferta, sobre todo la construcción de ese tipo de unidades”, dijo Damián Tabakman, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, (CEDU). En cambio, desde la CEDU proponen “incentivos fiscales de porte que promuevan ese tipo de proyectos, como se ha hecho con éxito en varios países latinoamericanos”.

“Están todos muy preocupados por el tema de los alquileres y lo han puesto en agenda. Hay faltante de oferta y si no se le busca una vuelta rápido se va a acrecentar el problema. Desde senadores y diputados que nos han convocado y ahora estamos ante este segundo encuentro en el que confío que haya un consenso”, dijo a LA NACION el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar.

Por su parte, Gervasio Muñoz, el titular de la Federación de Inquilinos admitió que las expectativas en torno al encuentro “son muy buenas”: “Creo que es fundamental que la Secretaría de Comercio empiece a controlar el cumplimiento de la ley y tengo muchas expectativas en que podamos avanzar con el impuesto a la vivienda vacía y la regulación del precio inicial de los alquileres”, indicó Muñoz a LA NACION .

Qué proponen los inquilinos

La Federación de Inquilinos Nacional envió las siguientes propuestas:

-Regulación del precio inicial del alquiler: 2% del valor fiscal de la vivienda, siendo este el único precio que el Estado regula y actualiza todos los años y por el que los propietarios pagan sus impuestos. Esta propuesta se basa en el proyecto de ley presentado por el Frente para la Victoria en 2009, por la senadora nacional Teresita Quientela.

-Impuesto a la vivienda vacía. Un gravamen del 5% sobre el valor fiscal a los bienes inmuebles en desuso por más de 2 meses para todos aquellos que tengan más de 3 propiedades. “El impuesto a la vivienda vacía es una medida que se toma en casi todas las ciudades grandes del mundo. Su función es limitar la especulación, y aumentar la oferta para bajar la presión sobre los precios”, indica el texto difundido por la agrupación.

-Canal para denuncias ante Defensa de Consumidor/ Secretaría de Comercio por incumplimiento a la legislación aplicable a las relaciones de alquiler. En particular, por las siguientes cuestiones (incumplimientos frecuentes): no aceptan pago electrónico, no extienden factura, indexación violatoria de la legislación, plazo del contrato ilegal, precio dolarizado, transferencia de impuestos al inquilino, expensas arbitrarias y publicidad inmobiliaria engañosa o con exigencias ilegales.

-Promoción a cargo de la secretaría de comercio de un contrato de alquiler modelo y el registro en AFIP.

-Medición oficial de precios de los alquileres de vivienda a través de la Secretaría de Comercio. “Hoy no hay medición oficial de los precios de los alquileres. El Estado no sabe cuánto se paga de alquiler”, reza el texto.

-Hacer público el índice contrato locación según BCRA. A casi dos años de vigencia de la ley de alquileres “no hay sitio oficial donde consultar el índice para actualizar el precio del alquiler”.

-Control de AFIP sobre las inmobiliarias. Pago del alquiler por vías electrónicas y facturación de las inmobiliarias

La federación nuclea a la Asociación de Locatarios de San Juan - Inquilinos Agrupados - Inquilinos Santa Cruz - Inquilinos La Pampa - Red inquilinos Tandil (Prov de Bs As) - Inquilinos Corrientes - Inquilinos Agrupados Mendoza - Inquilinos Agrupados Córdoba - Inquilinos Agrupados Neuquén - Inquilinos Agrupados Entre Ríos - Inquilinos Agrupados Rosario - Inquilinos Agrupados Bahía Blanca.

Qué proponen los inmobiliarios

La CIA presentará un documento elaborado junto con Cucicba en el que se plantea la necesidad de “modificar la ley, hacer una nueva o retrotraerla”. Desde las inmobiliarias, la propuesta gira en torno a los siguientes puntos:

-Modificar la duración del contrato. Piden volver a los alquileres por períodos de 2 años como establecía la ley anterior, en vez de los 3 años que rigen actualmente.

-Añadir un índice alternativo. Dentro de los índices puede continuar siendo el IPC pero piden agregar alguno alternativo. Por ejemplo, el coeficiente de valor salarial.

-Cambios en el período de actualización del canon locativo. Piden que la aplicación sea como mínimo cada seis meses

-Sostener de la ley anterior el artículo 1351 donde recomienda al corredor inmobiliario.

-Añadir la figura de arbitraje. “Algo fundamental que fue bien recibido por todos los sectores es la incorporación de la figura del arbitraje, ya que ha logrado impactar en la reducción del costo de seguro de caución, que genera un ahorro al inquilino y previsión al propietario. Con esta figura, los conflictos deberían resolverse en un plazo de entre 30 y 180 dias.

-Modificar el blanqueo incorporando la unidad usada. “Para blanquear se puede hacer a través de unidades nuevas o a construir. Pero má del 90 % de la oferta es usada y para incorporar la vivienda usada habitacional tarda entre 3 o 4años. “Conicidimos con el planteo del ISI que incorporar la unidad usada en el blanqueo será muy importante en tanto sea destinada al mercado locativo habitacional con un tiempo mínimo de 5, 10 o 15 años”, indica Bennazar y añade: “Esto lograría aumentar la oferta locativa, activar la venta y hacer crecer la mano de obra, por la cantidad e rubros que ingresan a una propiedad para remodelarla”.

Qué proponen los propietarios

En cuanto a los reclamos de los propietarios, las propuestas van por carriles separados aunque los reclamos son similares. “Estamos promoviendo que se nucleen los propietarios en todo el país. La idea es que se constituyan asociaciones o cámaras en cada provincia. Ya hemos contactado para que trabajen en ello a gente de Río Negro, Mendoza, Córdoba y Misiones, entre otras”, dijo a LA NACION el representante de la CPN, Claudio Oseroff.

La Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) que preside Enrique Abatti no fue convocada al encuentro. LA NACION accedió a la propuesta de la Cámara de Propietarios de inmuebles para alquilar de la provincia de Neuquén (CPN) que coincide en líneas generales a los pedidos realizados desde otras agrupaciones de propietarios desde la sanción de la ley, con los siguientes puntos:

-Disminución del plazo de vigencia del contrato de locación. Establecer un plazo de vigencia general de 2 años pudiendo por acuerdo de partes establecer un plazo menor o mayor.

-Ajuste por inflación del valor locativo. Debe considerarse que el ajuste por la perdida del poder adquisitivo de la moneda no constituye un aumento del valor de la locación, si no una reexpresión a moneda constante u homogénea del valor previamente acordado.

-Que las partes determinen el periodo de ajuste. Se entiende que el periodo máximo de ajuste debería ser cada 6 meses, y en un periodo menor (máximo trimestralmente) cuando la variación trimestral sea superior al 12%.

-Incorporar la fianza bancaria para garantizar el pago de la locación. Esta medida según el texto presentado a Feletti tiene como ventajas: la simplificación y disminución de la carga para el locatario en la búsqueda de terceros que les otorguen garantías personales; la disminución de alquileres no declarados y facilitará el control por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Además, significaría una mayor y mejor garantía al locador, que podría contribuir a una baja en el precio del valor locativo dada la disminución del riesgo; la disminución de la carga financiera del locatario al inicio de la locación y una menor conflictividad en la cobranza

-La reducción de la carga tributaria sobre los alquileres de inmuebles. Considerando sólo los tributos que inciden directamente sobre las operaciones cabe citar: Impuesto a las ganancias, impuesto sobre los bienes personales, impuesto a los débitos y créditos bancarios, impuesto sobre los ingresos brutos, impuesto inmobiliario e impuesto de sellos. El total de esta carga suele superar el 50% de los alquileres brutos. La carga fiscal se manifiesta en una traslación total o parcial al valor de la locación o en la reducción de la oferta de inmuebles para locación.

-Modificación en procedimientos judiciales (desalojos). Proponer a las distintas provincias que se establezca a nivel de la justicia local dentro del fuero civil y comercial la posibilidad de realizar un juicio ejecutivo de los desalojos de viviendas residenciales en alquiler, a efectos de disminuir los largos plazos que hoy se producen en la justicia. El objetivo que plantean es una menor retracción de los propietarios a ofrecer viviendas en alquiler.

-Expensas Ordinarias. Las remuneraciones del personal del consorcio y las cargas sociales constituyen normalmente los ítems más importantes en la expensas ordinarias. El costo de las cargas sociales del personal en relación de dependencia de los consorcios deberían reconsiderarse a efectos de disminuir su incidencia en las expensas ordinarias y consecuentemente en el valor que debe pagar el locatario. Las expensas inciden directamente en el monto que debe pagar el locatario relacionado con el alquiler. En mucho casos ese monto es significativo respecto del alquiler.

-Cambios en el monto de garantía. Un mes de alquiler es insuficiente para los gastos mínimos de reparaciones. Se podría instrumentar un importe mayor con un documento en garantía con vencimiento al final del contrato o con la fianza bancaria propuesta.

-Plazo no menor a 48 horas para la restitución del depósito. No resulta razonable la exigencia de la inmediatez de la restitución prevista en la ley, que en muchos casos puede resultar de previsible incumplimiento. El plazo debería al menos dentro de las 48 horas luego de informado al locador.

-Debería definirse con claridad cuándo una reparación debe considerarse urgente. El plazo de 24 horas establecido resulta a todas luces exiguo e inapropiado en función de las actividades que el locador debería hacer (identificación del problema, búsqueda de quien puede resolver el problema, lograr más de un presupuesto, lograr la disponibilidad de quien pueda efectuar la reparación, etc.). Dicho plazo al menos debería ser de cinco días hábiles.

-Establecer un límite al plazo para la cesación del pago. A fin de evitar plazos prolongados y situaciones conflictivas que se pueden producir por la falta de pago aduciendo la imposibilidad de uso.