Alquileres: lo que hay que saber antes de renegociar contrato ahora

Este 2020 trajo para los alquileres un contexto diferente. Por un lado, hay desde el 1 de julio una flamante ley de alquileres que rige para los contratos nuevos en todo el país. Esa norma es la 27.551 y establece nuevas reglas para los contratos de locación, con cambios tan sustanciales como el plazo de los contratos (que ahora es de tres años en vez de dos) o la actualización del precio (que se hará una vez al año según un índice del Banco Central). La norma obliga además a los locadores a registrar en la AFIP los contratos.

Pero esta no es la única novedad: debido a la pandemia el gobierno estableció mediante los decretos 320 (primero) y 766 (después) el congelamiento de los alquileres, la prórroga de los contratos y la suspensión de los desalojos hasta, en principio, el 31 de enero de 2021.

Algo clave es que estos decretos no suspenden el pago de alquileres, sino que quienes no puedan pagar acumulan una deuda que deberá saldarse en tres o seis cuotas desde de febrero de 2021, aunque sin intereses punitorios, ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.

Momento de renovar

En esta circunstancia están venciendo muchos contratos, ¿qué tener en cuenta al renovarlos? Para empezar: dado que por decreto los contratos están prorrogados y los desalojos suspendidos, la renovación no es obligatoria, por más que el contrato esté vencido. Los inquilinos tienen derecho a permanecer en las viviendas hasta el 31 de enero.

Ahora bien: por diferentes motivos (como podría ser la preferencia de ambas partes por cerrar ya un contrato para los próximos tres años) propietario e inquilino pueden ponerse de acuerdo para renovar su contrato, que comenzará a regirse por la nueva ley.

Si bien algunos propietarios están ofreciendo a sus inquilinos prorrogar en vez de renovar para regirse por la vieja legislación, expertos advierten que esa maniobra es ilegal. “La prórroga es, técnicamente, un nuevo acuerdo entre las partes que deciden extender el plazo del contrato vencido. En este caso esa prórroga coincide con el marco de una nueva ley, y entonces hay que respetarla”, señala el abogado Mariano Esper.

Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, sostiene que para ser legal una prórroga debería mantener las condiciones del contrato que se prorroga. O sea: el precio. “Si el dueño quiere hacer una prórroga pero pretende cambiar el precio, no es una prórroga: es un contrato nuevo que tiene que tener un plazo mínimo de tres años”, explica.

Tips para inquilinos: información y ojos atentos

• Negociar un precio justo. Es verdad que la nueva ley prohíbe las actualizaciones semestrales, pero no es cierto que el precio del alquiler se mantendrá congelado por tres años: de ahora en más se actualizará por un indicador conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (el IPC, que releva el Indec), y la variación salarial (el Ripte, que elabora Anses). Lo podés consultar acá: http://bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp
• Ampararse. En este punto tenés que saber que los decretos 320 y 766 te amparan hasta fin de enero. “El mercado inmobiliario respondió a la ley con aumentos fuertísimos”, advierte Muñoz. Y agrega: “Lo que recomiendo a los inquilinos que tienen que renovar es tratar de negociar o ‘usar el decreto’ lo máximo posible. Creo que para febrero la situación va a tender a normalizarse, porque los precios que piden ahora son impagables”.
• Cómo se debe que actualizar el depósito. La nueva ley marca que el depósito no puede ser superior al primer mes de alquiler. Si vas a renovar el dueño debe devolverte el depósito que pusiste, y vas a tener que actualizar ese monto con el nuevo tope de un solo mes (que a su vez, al finalizar el contrato, te deberán devolver ajustado al valor del último año).
• Cómo se manejan ahora las reparaciones. Al igual que en la legislación anterior las reparaciones y el mantenimiento están a cargo del dueño, salvo que se desprendan de un “mal uso” (si se te ocurrió por ejemplo pintar un grafiti en el living). Lo que cambia con la nueva ley es que, en caso de arreglos urgentes, el inquilino podrá hacerlos y descontarlos del precio del alquiler. Y eso mismo ocurrirá en el caso de los arreglos no urgentes si el dueño demora más de diez días en brindarte una solución. Algo importante es que siempre vas a tener que notificar el inconveniente. Por eso te conviene dejar asentado en el contrato que esas comunicaciones serán vía mail, algo que la nueva legislación permite.
• ABL y expensas extraordinarias. Ya no tenés que pagar tasas ni expensas extraordinarias (aunque el contrato diga lo contrario). Según la nueva ley no es responsabilidad del inquilino el pago de aquellas tasas e impuestos que graven sobre el valor del inmueble (como el ABL). Y en cuanto a las expensas: solo vas a tener que pagar los gastos habituales (sueldo del encargado y limpieza) mientras que los arreglos del edificio o de otros departamentos están a cargo del propietario, sean o no discriminados como “expensas extraordinarias”.
• Comisiones a la inmobiliaria. Se trata de algo que regula cada provincia. En la Ciudad de Buenos Aires, La Pampa y Río Negro las comisiones las pagan los propietarios, en el resto de las provincias, los inquilinos. En cualquier caso esas comisiones deben fijarse sobre el primer año de contrato.
• Exigir la factura. Te va a permitir hacer valer tus derechos, y también deducir el monto de ganancias (la Resolución 4004-E de AFIP obliga a inmobiliarias y locadores a entregar facturas por el pago del alquiler). Además, podés pagar el alquiler por transferencia bancaria.

Tips para propietarios: en busca del precio justo

• Sobre el precio. Como el monto del alquiler se va a actualizar una vez por año, habrá que fijar un precio que considere ese contexto. “No se puede dar una recomendación general, depende de cada caso. Es un tema de negociación”, señala Esper, mientras que Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y titular del estudio Abatti & Rocca abogados, sugiere aplicar de base un aumento sustancial.
• Sobre las reparaciones. Esper aconseja tomar fotos para tener un registro detallado del estado del inmueble, así sean conexiones de electricidad y gas o aparatos como termotanques eléctricos y estufas. Dado que la nueva normativa introduce diferencias entre las reparaciones “urgentes” y “no urgentes”, Abatti recomienda que un tercero determine el grado de urgencia del arreglo. “Otra cosa que se puede hacer es señalar en el contrato que, en caso de superar el del alquiler, los montos de las reparaciones se dividirán en dos meses”, añade.
• Sobre el registro en la AFIP. En su artículo 16 la ley 27.551 incorpora la obligación de que los contratos de locación de inmueble sean declarados por el locador ante la AFIP. Si bien todavía no está reglamentado, la idea es que este registro pueda hacerse antes de fin de año. Por lo pronto todos los propietarios de inmuebles alquilados deben inscribirse en la AFIP y cumplir sus obligaciones como locadores, información que pueden encontrar aquí: https://www.afip.gob.ar/alquileres/propietario/