Alquileres: los barrios en los que aumentaron más de un 90 por ciento en un año
Los precios en el mercado de alquileres no dan tregua y para octubre la actualización anual será del 70 por ciento
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LA NACION
Mientras el goleado mercado de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires empieza a mostrar signos de reactivación con el aumentos de escrituras, el mercado de alquileres continúa sufriendo el desabastecimiento de oferta y el aumentos de precios.
Tal es así que el índice del Banco Central (ICL) que se actualiza en forma diaria y establece el porcentaje de actualización anual de los contratos muestra números récord: en septiembre se acercó a un 65,8% con pronósticos de mayores incrementos. “En la primera quincena de octubre, el aumento para los que tienen la actualización anual del alquiler será de hasta 70%”, estima el economista Federico González Rouco. En algunos barrios, la suba anual acumulada ya se acerca a las tres cifras, con valores que superan el promedio de CABA.
Es el caso de Palermo. Ya sea Viejo, Nuevo, Soho, Hollywood, Botánico, Pacífico, Las Cañitas, Green o Verde, el barrio de las múltiples identidades aumentó un 93% en los últimos 12 meses. De acuerdo a un informe de ZonaProp, un departamento de dos ambientes en Palermo se ubica en $95.282, mientras que en septiembre de 2021 este valor era de $49.126.
El fenómeno que evidencia Palermo es difícil de explicar: hay sobreoferta de unidades a la venta (más de 21.200 según ZonaProp) y el valor del metro cuadrado en venta cae pero aún así se construyen nuevos emprendimientos que registran cierta demanda. Aunque los precios de los alquileres están por las nubes, los inquilinos agotan las opciones disponibles.
Con 16 kilómetros cuadrados en total, es el barrio más grande de la ciudad y cada zona refleja ciertos aspectos que la caracterizan y su propia lógica en el mercado. Por ejemplo, Palermo Nuevo — el área se encuentra delimitada entre las avenidas Intendente Bullrich, Sarmiento, Santa Fe y del Libertador- es la zona que más defiende el valor de los departamentos a estrenar de todo Palermo, el precio del metro cuadrado es el más bajo de los últimos seis años. Según un informe de Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado es de US$4350. Esto representa una baja interanual del 5,38% respecto al 2021, cuando ascendía a US$4597/m².
Pero Palermo no es el que lidera el ranking. El primer puesto lo ocupa Santa Rita, con 96,8% de aumento, seguido por Villa Crespo (96,6%), Chacarita (96,5%) y Palermo, que tiene valores por encima del aumento promedio de CABA (86%).
“Todo tiene que ver con la oferta y la demanda. Palermo siempre es y fue el barrio más demandado, y la oferta ha bajado mucho, tiende a tener precios altos.
“La caída interanual en la oferta de alquileres en septiembre fue de 36% y es el primer mes desde mayo 2018 en donde la oferta de departamentos a la venta cayó respecto del año anterior en 1%”, señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. También influye el hecho de que se suman nuevos edificios en el barrio, apunta la broker.
Para Daniel Bryn, titular de Invertiré Real State Palermo “es la vedette de todo los alquileres” y es una especie de microclima en sí mismo, al igual que Puerto Madero, por otras particularidades.
En cuanto a los otros barrios del índice de ZonaProp que más han aumentado se deben a un “efecto derrame”, indica el especialista. “Lo que ocurre con barrios como Chacarita y Villa Crespo es que son vecinos de Palermo y, aunque han aumentado mucho, siguen siendo más baratos. Por ejemplo, hoy en Chacarita alquilas por $87.000, o por $82.000 en Villa Crespo, cuando en Palermo tenés valores por $95.000. Hay un efecto derrame de los jóvenes que venían alquilando en Palermo y no pueden pagar más o les tocan renovaciones altísimas, y se va a esos barrios en los alrededores, También pasa con Villa Urquiza”, advierte.
Cuáles son los barrios más caros para alquilar
Ahora, el mayor aumento no necesariamente coincide con el alquiler más caro. Actualmente, Puerto Madero aún se posiciona como el barrio más caro en la ciudad de Buenos Aires. A continuación, los cuatro donde los precios medios superan los $90.000 mensuales:
- Puerto Madero: $155.688 por mes
- Palermo: $95.282 por mes
- Núñez: $94.280 por mes
- Colegiales: $91.129 por mes
“Los barrios más caros para alquilar son Puerto Madero, Palermo, Núñez y Colegiales. Llama la atención que Belgrano que siempre fue más caro haya sido reemplazado por este último. Quizás por un tema de amplitud de departamentos: más grandes y más oferta”, indica Bryn.
En la zona media se encuentran Villa Pueyrredón ($79.319), Boedo ($75.343) y Villa del Parque ($72.038). Mientras que los más económicos para alquilar son La Boca ($60.221), San Nicolás ($64.125) y Floresta ($64.131).
En el mes de septiembre, el aumento fue del 6,3% y en el 2022 acumulan una suba del 69%, por encima de la inflación (66,6%) y de los contratos existentes (51,2%). “Todo lo que se pone en alquiler, en siete días como mucho se ocupa, sea cual fuera el valor de publicación. Nos sorprende que no está frenando esta aceleración de los precios; pero como la inflación sigue creciendo y no llega a una meseta, los alquileres son una consecuencia de eso también”, añade Bryn.
El valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $65.230 por mes, un departamento de dos ambientes cuesta $79.266 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $106.775 por mes.
Qué pasa con el mercado de compraventa en CABA
Los precios de venta en el año descienden un 4,9% y el valor del metro cuadrado se ubica en US$2238. Este valor disminuye un 0,7% respecto al mes previo y acumula 18 meses consecutivos de baja al menos 0,5% cada mes. Las unidades en pozo y a estrenar son aquellas que menos caen, en comparación con la media general.
El valor de un monoambiente en CABA es de US$96.830. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$117.058. Un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$165.050.
En septiembre el 90% de los barrios registra descenso de precio, sin embargo, la cantidad de operaciones de compra venta en CABA demuestra una reactivación en el mercado respecto al año anterior. En agosto de este año el volumen de escrituras fue un 24% superior al mismo mes de 2021.
El ranking de precios por barrio:
- Puerto Madero: US$5578/m²
- Palermo: US$2953/m²
- Belgrano: US$2791/m²
- Núñez: US$2693/m²
- Retiro: US$2601/m²
Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (US$1078/m2), Nueva Pompeya (US$1465/m2) y La Boca (US$1510/m2).
La rentabilidad inmobiliaria
La relación alquiler/precio aumenta levemente y se ubica en 3,90% anual. Es decir, se necesitan 25,7 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 23% por debajo de lo requerido un año atrás.
Constitución y Villa General Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 4,7% y 4,6% anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Retiro son los que menor rentabilidad generan (3,1% y 3,5%).
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