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Los cinco dilemas de los propietarios a la hora de aceptar una garantía de alquiler
Además de las diferentes formas de asegurar un inmueble, los especialistas del sector aconsejan no perder de vista ciertas cuestiones a la hora de firmar el contrato con el inquilino
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La protección del inmueble no termina en la elección de la garantía. Son muchas las cuestiones en las que el propietario debería afilar la mirada a la hora de aceptar los términos en el contrato.
1. ¿Qué pasa si la propiedad que se alquila está en Capital Federal pero se acepta como garantía un inmueble en el Gran Buenos Aires o en el interior del país?
Muchas veces, los propietarios muestran resistencia a la hora de aceptar viviendas en otra jurisdicción. La condición tiene una justificación. “En realidad no conviene por el hecho que, de llegar a un eventual juicio por incumplimiento que implica embargar el inmueble, cuando no es del mismo lugar donde el juicio se lleva a cabo tiene complicaciones de procedimiento que va a demorar más todo”, relata Mariano Esper, abogado especialista en el sector. Sin embargo, si bien puede presentar sus complicaciones, el dueño puede observar el informe del inmueble puesto como garantía: si aparece limpio -lo compraron lo dueños hace muchos años, no tuvieron embargos, etc.- eso otorga más tranquilidad.
2. ¿Y si en lugar de un inmueble me ofrecen como garantía el título de propiedad de cocheras?
En este caso, lo que habría que mirar es el valor de reventa en remates que puede tener esa cochera, además de tener en cuenta en qué lugar está ubicada. Además, los especialistas advierten que la cochera es muy posible que valga menos que un inmueble, con lo cual debería completar la garantía con otro bien.
3. ¿Y si me ofrecen como garantía un seguro de caución pero no quieren pagar depósito, corro algún riesgo?
El seguro de caución es uno de los modos de cobrar más rápido. Sin embargo, para Esper hay dos cuestiones poco conocidas que deberían tenerse en cuenta. En primer lugar, a veces hay plazos de caducidad dentro del seguro que significan que, ante el incumplimiento del inquilino, el dueño tiene un plazo perentorio rígido para tener que informarle a la compañía que el inquilino incumplió porque, en caso de no hacerlo, el seguro caduca y “se cae la cobertura”. “El propietario lo debe tener muy presente: si no lo informas en un plazo - que a veces son de 30 días - el seguro no te cubre; esas son las “letras chicas” que hay que leer uy bien”, advierte Esper.
No obstante, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), resaltaron la posibilidad de obtener un seguro de caución sin necesidad de que el propietario pida otra garantía. “El propietario tiene la alternativa de cobrar o no un depósito. Si lo cobra es porque quiere una seguridad extra, pero no es necesario, cuando el seguro es armado a medida por una entidad de seguros de primera línea con el objeto de beneficiar a todas las partes”, afirma Alejandro Bennazar, presidente de la entidad. Agrega que este tipo de seguro facilita la adquisición por parte de los inquilinos, que pueden pagarlo “hasta en 36 cuotas”.
4. Ante un un eventual litigio, ¿cuánto cubre la garantía?
Alejandro Leveroni, presidente de Premium Group, una Sociedad Anónima que otorga fianzas para alquilar vivienda, comercio u oficina, sostiene que uno de los aspectos que los diferencia de otro tipo de garantías es que la empresa se hace cargo de los gastos que represente un eventual litigio. “Cubrimos los costos jurídicos a diferencia de otros sistemas en donde es el propietario el que cubre los costos”, apunta.
Desde GarantíaYa, empresa dedicada a brindar garantías de alquiler, coinciden en hacer un estudio “caso por caso”, y manifiestan que entre las ventajas de adquirir una garantía de fianza brinda a los propietarios “la tranquilidad de alquilar sus inmuebles cobrando todo lo acordado”. No solo el canon locativo, sino también expensas, servicios y todo el proceso legal y judicial. “Realizamos una preaprobación de los inquilinos y en caso de existir un conflicto nos ocupamos del desalojo post contractual y de todo los trámites”, afirma el director general de la compañía, Gustavo Daniszewski.
En la misma línea se expresó Pablo González, CEO de Hoggax, , una empresa de tecnología dedicada al otorgamiento de garantías de alquiler, “responde ante los propietarios con fondos propios”. “En caso de incumplimiento del inquilino, pagamos mensualmente alquiler, expensas y los servicios que se hubieran incluido en la garantía mientras gestionamos con nuestro equipo legal la mora o devolución del inmueble sin ningún costo para el propietario”, concluye.
5. ¿Beneficia al propietario la figura del Arbitraje, qué es y cómo funciona?
Desde la CIA, la entidad que nuclea las inmobiliarias sostienen que la incorporación de la figura del arbitraje impacta directamente en los costos del seguro y le da previsibilidad al contrato. “Los problemas que se generan entre los propietarios y los inquilinos se resuelven más rápido: por ejemplo, conflicto a quién le corresponde solucionar problemas de humedad; o en el pago de servicios de luz y gas, a quién le corresponde la diferencia. Los conflictos menores - pintura, cañerías, ventilación- son los más grandes”, asegura Bennazar.
“Desde la CIA estamos promoviendo y generando gestiones para que se puedan volver a realizar transacciones inmobiliarias entre inquilinos y propietarios donde la participación de un corredor inmobiliario matriculado profesional permita transparencia, asistiendo a las partes de un contrato locativo, en la verificación de la titularidad del dominio, la correcta redacción del contrato en forma equitativa, la correcta valoración de las garantías u ofrecimiento de un seguro de caución confiable”, finaliza.
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