Alquileres: qué es lo más demandado y qué miran quienes buscan un inmueble en la Ciudad

Pese a los vaivenes del mercado, muchas personas aún deciden resguardar su dinero en ladrillos. En un escenario con récord de unidades en venta, varios especialistas advierten que hay buenas oportunidades para adquirir un inmueble a bajo ticket y obtener una retorno que, aunque ahora se encuentra en niveles bajos históricos, podría mejorar de cara a la pospandemia. Qué buscan los inquilinos porteños y cuáles son las zonas más demandadas son solo algunas de las preguntas que responde el último informe realizado por el portal ZonaProp, que funciona como una guía para quienes evalúan invertir en propiedades.

En Capital Federal, las propiedades más chicas y con menos ambientes son las más requeridas según el estudio, que indica que hoy el 62% de la demanda busca un inmueble en esa área. Sin embargo, de la mano de la pandemia y con la tendencia de descentralización, se observa una profundización en la búsqueda de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA). En 2017, el 70% de las búsquedas era en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y solo el 30% en GBA. Actualmente, este último porcentaje ya alcanzó el 38%.

Al analizar la demanda de acuerdo al tipo de operación por zona, el informe revela que en el Oeste-Sur del Gran Buenos Aires hay más demanda de alquileres que de compra. De hecho, el 62% de los usuarios interesados en propiedades de esta área busca inmuebles en alquiler. Esta cifra se encuentra ocho puntos por encima de la media en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y seis puntos por encima del segmento de alquileres de CABA (56%).

La dinámica de la intención de búsqueda de alquiler se modificó a lo largo de los últimos años. Desde el 2018, comienza un retroceso en la búsqueda de propiedades en venta y se expande en el mercado de alquileres. A fines de 2020, aún en pandemia, las búsquedas de propiedades en venta tocaron su mínimo, mientras que las de inmuebles en alquiler alcanzaron más de un 60%. Además, ganó terreno el alquiler temporal, que creció de un 3-5% en 2018 al nivel actual de un 5-10%.

Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 m² en CABA se ubica en $41.447 por mes. En lo que va del año, aumentó un 35,1%. El mismo inmueble en GBA Norte alcanza los $44.422. En este caso, la suba acumulada corresponde a un 50% por encima de la inflación. Mientras tanto, GBA Oeste Sur se presenta como la zona con alquileres más económicos con un precio mensual de $29.410. Allí, los precios también crecieron un 34,1% en 2021.

¿Cuáles son los barrios más buscados de CABA para alquilar una propiedad? De acuerdo al informe, así queda el ranking:

• Palermo (18%)
• Recoleta (12%)
• Belgrano (7%)
• Caballito (7%)

En la zona media del podio se encuentran: Balvanera (6%), Almagro (6%) y Villa Urquiza (5%), mientras que los barrios con un menor nivel de demanda son Villa Crespo (3%), San Nicolás (3%), Flores (3%), Núñez (3%), Retiro (3%), Monserrat (2%), Colegiales (2%) y, por último, Villa Devoto (2%).

La demanda según tipo de propiedad

De acuerdo al informe, el segmento de departamentos en alquiler representa el 84% de las búsquedas en AMBA. En particular, en CABA esta tipología explica el 88% de la demanda y en GBA Oeste Sur, el 87%, mientras que en GBA Norte el interés para alquilar un departamento desciende a un 49%.

En relación a las casas y PHs, la zona de mayor demanda es el norte del GBA (51%). A nivel general, actualmente la búsqueda de este tipo de propiedades solo representan un 16% del total, pero en los meses de cuarentena durante 2020 alcanzó el 22%.

El relevamiento también refleja que los PHs son los más requeridos y escasos, en términos de oferta. En CABA, el stock de esta tipología es limitado: un anuncio de este tipo recibe 2,6 veces más búsquedas que el aviso de un departamento. En GBA, la tendencia se replica y los PHs son solicitados entre un 99% y un 23% más que el aviso promedio de departamentos.

Las unidades de menos ambientes son las más solicitadas

Durante 2021, un 45% de las búsquedas se concentran en unidades de dos ambientes, seguidas por las de tres (25%), los monoambientes (18%) y, por último, un 11% que desea alquilar una propiedad de cuatro ambientes.

La demanda está centrada principalmente en unidades chicas. El segmento de monoambientes continúa en crecimiento desde 2019 y CABA lidera las búsquedas de este tipo de inmuebles (21%). En lo que respecta a departamentos de dos ambientes, la zona oeste-sur del GBA está a la cabeza con un 50% de las búsquedas y le sigue CABA con una demanda del 48%.

Mientras tanto, el corredor norte, que a partir la pandemia fue una de las áreas más elegidas para vivir, refleja una tendencia que destaca el interés por unidades grandes y con más ambientes: el 52% busca unidades de tres o cuatro ambientes y solo un 12% monoambientes. En cambio, en CABA, la cifra de demanda de propiedades grandes desciende a un 31%.

Al analizar la relación entre la demanda y la oferta, el informe de ZonaProp expone que en CABA es máxima sobre las unidades chicas: los departamentos de tres ambientes registran un 18% menos de búsquedas que los de dos. Asimismo, las propiedades de cuatro ambientes reciben un 65% menos de presión de demanda que las de dos. Este fenómeno difiere del mercado de compra-venta, donde las unidades grandes registran mayor escasez.