Alquileres. Qué tener en cuenta para evitar problemas en la devolución del depósito

A la hora de cerrar un contrato de alquiler, la devolución del depósito de garantía es uno de los conflictos más candentes y recurrentes que sucede en la transacción. Los inquilinos, por un lado, esperan que la suma equivalente a un mes de renta que se paga al inicio del contrato les sea devuelta al momento de la restitución de la vivienda como indica la ley. Por otro lado, los propietarios suelen encontrar desperfectos que merecen la retención del dinero y dan comienzo a un tira y afloja eterno.

Si no existen faltantes, desperfectos o deudas en las facturas de servicios públicos y en las expensas, no hay más motivos aparentes para que los locadores se queden con parte o el total de la suma al cierre del contrato.

Sin embargo, para evitar sorpresas, los especialistas recomiendan que cuando se recibe un inmueble, de manera privada o con un escribano, se realice un documento llamado “Acta de recepción del inmueble”, a través del cual se documenta el estado de la propiedad cuando el inquilino lo devuelve. A diferencia de lo que sucedía antes de la sanción de la nueva ley de alquileres, ahora los propietarios están obligados a recibir las llaves el día que concluye el contrato. ¿Qué significa esto? Que ya no puede rechazar la entrega de la llave por desperfectos o deterioros en la propiedad, una alternativa que tenía en el pasado y que, en muchos casos, generaba que el retraso en la entrega y los alquileres se acumulaban con el paso de los meses. Ahora en cambio, la vivienda se puede recibir firmando este acta, documento en el que se especifica el estado de la unidad y si hay que reparar algo. “Con este documento, el propietario se ampara y le puede realizar reclamos al inquilino. Por otra parte, hay que tener en cuenta que el depósito se debe restituir al momento de recibir el inmueble pero si el dueño estima que los arreglos son mayores a ese monto de dinero, no lo restituye y hasta puede solicitar una suma adicional”, explica Mariano Esper, abogado inmobiliario.

En estas situaciones entender cuáles son los puntos de conflicto principales que intervienen en su devolución, es clave.

La pintura

Si bien la ley indica que se avala “el desgaste natural por uso” del inmueble, es frecuente la aclaración contractual que especifique que la unidad debe ser devuelta recién pintada. Sobre este aspecto, es recomendable detallar el color, el tipo e incluso la marca de pintura con la que debe ser recubierto.

Algo tan básico como el color puede llegar a suscitar exabruptos si no se incorpora al contrato. Un caso de esta materia llegó a los tribunales porque a raíz de los roces entre el locador y el locatario, y el vacío de la aclaración de este aspecto en el contrato, el inquilino no encontró mejor manera de vengar las asperezas en la relación pintando el departamento íntegramente de negro.

Por otro lado, es común que en los contratos el propietario quiera establecer que la unidad sea trabajada por un pintor de su elección con el fin de asegurar sus estándares. En la mayoría de estas situaciones, el inquilino suele resistirse, sobre todo si el presupuesto es muy caro o incluso si conoce otro trabajador que por la misma tarea cobre menos.

El apuro por reservar una vivienda suele incitar una rápida aceptación de las condiciones del contrato que años más tarde despiertan arrepentimientos. “En contexto Covid, si tenés que salir a alquilar hay poca oferta y con muchos requisitos. Si ves en una cláusula que te ves obligado a entregar el departamento pintado con una determinada pintura, ¿Le vas a decir que no? No. Vas, lo firmás y dentro de tres años ves”, explica la coyuntura de escasa oferta de alquileres José Griselli, Presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos.

Instalación de gas y eléctrica

El correcto funcionamiento de termotanques, estufas, cocinas, calefones y aires acondicionados entre otros artefactos a base de gas o electricidad, debería ser una prioridad a revisar para ambos locador y locatario a la hora de la entrega y restitución del inmueble. El detalle del estado de cada una de estas instalaciones en el contrato puede prevenir eventuales reclamos de parte de las dos partes.

Suele pasar que a la hora de recibir la vivienda el propietario encuentre que, por ejemplo, el termotanque pierde gas o no calienta el agua. Naturalmente, este puede reclamar parte del depósito al inquilino para cubrir su reparación; pero si el inquilino llegase a querer argumentar que siempre tuvo ese desperfecto, puede haber un desencuentro en el arreglo. Es por eso que se recomienda dejar aclarado en el contrato en qué estado se reciben las cosas, para que en el momento de su entrega puedan comparar con lo previamente acordado.

“En Argentina no se hace un chequeo tan metódico de todo eso. Lo ideal sería que vaya un gasista y electricista matriculado que entregue un certificado de aptitud que se adjunte al contrato, porque son artefactos que pueden traer todo tipo de reclamos, incendios, explosiones”, propone como solución Mariano Esper, profesor de la Universidad de Buenos Aires y de la Universidad Austral.

Reclamos frecuentes

Si bien el inquilino no responde por daños estructurales, muchas veces desconoce qué cosas clasifican dentro de esta categoría y, aprovechándose de esta ignorancia, los propietarios le suelen retener el depósito cuando no corresponde. Esto puede pasar, por ejemplo, por una mancha de humedad en la pared. “¿Cómo rompe un caño el inquilino?”, se pregunta Griselli, y da a entender que hay daños que van más allá de la intervención de los inquilinos pero se los suelen cobrar igual.

Dado que la unidad debe ser devuelta como fue entregada, todo agujero en la pared por haber colgado un cuadro debe ser arreglado con enduido y lijado, o -por ejemplo- el departamento debe ser entregado limpio como cuando se recibió. En el caso de incumplimiento, ambos son motivos para la retención del depósito.

Estado general del inmueble

El estado en el que se entrega el inmueble depende de lo que las partes acuerden y es un aspecto que se recomienda constatar en el contrato. A modo de inventario, un detalle pormenorizado del estado de cada elemento y estructura suele ser un buen camino para evitar conflictos. “En el contrato dice que te entregaron todo en óptimas condiciones y en rigor de verdad no se entrega todo de forma impecable, pero sí se exige la entrega en esas condiciones”, retrata Griselli el común de las situaciones.

La ley indica que la vivienda debe ser entregada en estado “apto para su uso”, pero esto no quita que se pueda alquilar una propiedad sin instalación eléctrica o en mal estado, a veces tomando las eventuales refacciones del locatario como parte de pago de la renta. Lo importante es que se deje por escrito el detalle del estado general para más tarde ser devuelto en las mismas condiciones, o en los términos pactados en el contrato.

“Algunos tienen cláusulas muy genéricas que dice que se entrega en buen estado con todos sus accesorios, herrajes, puertas, zócalos, muebles, pisos, ventanas, sanitarios y cocina y nada más”, detalla Esper, y agrega que en cuanto a la disposición del inmueble, también se debe prestar atención al “interior de placares, pisos, funcionamiento de sanitarios, interiores de cocina, y hasta que no haya rajaduras en las paredes”, ya que el locador puede llegar a reclamar desperfectos en esos detalles.

Según Griselli, “a veces los propietarios a la hora de firmar prometen: `la puerta te la voy a poner en condiciones, esto otro te lo entrego bien´ y después firmás y te lo entregan como estaba. Cuando termina el contrato, hacen una recorrida, te exigen que lo devuelvas de la mejor manera y con el peor de los cinismos que te dicen: `Esto no estaba así´”, detalla sobre el común de las situaciones que suele derivar en conflictos.

Entonces, la constatación previa antes de ingresar el inquilino, antecedida por una recorrida de locador, locatario y -si es posible- garante para revisar la unidad, sumado a la añadidura de fotos del estado inicial del inmueble al contrato, pueden ser las claves para evitar este tipo de incordio.

Desgaste vs. deterioro

Existe una fina línea entre el desgaste de una vivienda y el deterioro de la misma. Los límites entre el desgaste natural de las cosas por el transcurso del tiempo, aspecto que la ley contempla para la entrega de una unidad, y el deterioro de la misma puede tener sus grises y eventualmente ser generador de conflictos.

Griselli especifica que “una pared blanca, es normal que en dos años cuando la devuelvas esté más opaca porque hay hollín en el ambiente, o porque le pusiste un cuadrito. Eso es un desgaste y no un deterioro. Los techos de los baños, por mejor pintura que le pongan, le salen burbujas por el vapor. El propietario reclama que no lo dejó así y el inquilino se bañó pero no lo hizo a propósito, es por el uso”, añade. Ambos casos se deberían encasillar como desgaste pero suelen ser motivo para que el depósito no se devuelva o se exija la pintura completa y renovada.

“Si el locatario cuando saca cuadros o muebles deja una marca, es un problema porque un dueño quisquilloso puede decir que él no lo entregó así. La moneda cae del lado que quieras”, agrega el letrado Esper.

Sin embargo, cuando se trata de un daño mayor, como un piso de parqué todo rayado por el uso o algún artefacto roto, el locador está en todo su derecho a quedarse con el monto de garantía.

De no estar de acuerdo con la retención del mismo, el inquilino podría intentar enviar cartas documento, intentar alguna denuncia y llegar eventualmente hasta un proceso de mediación ley, que es la antesala de un juicio. Pero el tiempo de espera para ese proceso es de aproximadamente tres meses y si se pone en la balanza el costo de un abogado por ese tiempo y la suma del depósito, a veces los locatarios desisten de la pelea y asimilan la idea de no volver a ver ese dinero.

“Adelantarse” al cobro del depósito

Con el fin de pararse un paso adelante respecto a la retención del depósito, es frecuente que los inquilinos opten por dejar de pagar las expensas y los servicios uno o dos meses previos a la entrega porque lo dan por perdido de antemano. Sin embargo, Griselli muestra la contrapartida y explica que “muchos propietarios tienen aceitado el reclamo al garante. Después le practican una liquidación enorme, le inician una ejecución al garante, y éste asustado sale a pagar o le dice al inquilino que lo ayude a pagar. Terminan perdiendo porque pagan más. Se ha instrumentado últimamente como práctica, es frecuente que se use esto desde siempre, pero no lo recomiendo”.