Alquileres temporarios: cómo obtener una renta en dólares sin atarse a contratos largos y cuánto cobrar

Las duras condiciones que la Ley de Alquileres impuso sobre el mercado inmobiliario dejó a muchos propietarios en crisis. Ante las condiciones desventajosas, muchos de ellos optaron por retirar su vivienda del alquiler y, según su contexto, decidieron ponerla en venta o dejarla vacía. A día de hoy, el stock disponible en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es de 5000 propiedades por las que los inquilinos se pelean en un escenario de alta demanda.

Frente a estos términos, muchos propietarios decidieron ir por un camino alternativo y poner su propiedad -o una habitación de la misma- en alquiler temporario. En el país, tanto inmobiliarias como plataformas virtuales ofrecen esta posibilidad. El principal atractivo es el beneficio de no caer bajo la jurisdicción de la norma decretada en 2020 ni de los mismos requisitos de un alquiler de locación. Por ende, el contrato puede ser en dólares -a diferencia de los alquileres tradicionales por tres años- no está atado a ninguna restricción temporal, tanto de plazo como de actualización de su precio.

Según Alternativa Propiedades, inmobiliaria que ofrece alquileres temporarios, este contexto favoreció a los contratos de corto plazo y registraron un aumento en el último tiempo. “Desde el inicio de la pandemia, con la imposibilidad de recibir extranjeros y los efectos de la ley de alquileres, los alquileres temporarios empezaron a ser muy requeridos por el público local”, explica Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. “Nos llama la atención la cantidad creciente de argentinos que deciden optar por esta modalidad. Y no hablamos únicamente de estudiantes del interior que vienen a hacer sus carreras a Buenos Aires, sino de porteños que cambiaron sus hábitos de vivienda y ahora deciden no atarse a largos contratos”, profundiza. Destaca además que “los jóvenes son quienes consumen con más naturalidad este tipo de alquileres”, ya que no se deben preocupar por invertir en mobiliario para las unidades y facilita el estilo de vida libre que les permita mudarse a donde les convenga en el momento y viajar cuando quieran.

No obstante, la apertura de fronteras diversificó el panorama y la llegada de los extranjeros contribuyó a la conformación de la alta demanda; su perfil “volvió a interesarse por nuestro país para estudiar, trabajar o realizar prácticas profesionales”, detalla, y además son atraídos por el tipo de cambio favorable que deja servido en bandeja de plata un costo de vida accesible.

A pesar de su creciente demanda, el boom de esta tipología se chocó contra la suba de precios que frena su avance. Si bien “supo equipararse durante la cuarentena, hoy ya están entre un 40% y 60% por encima de los alquileres tradicionales”, detalla Rizzo. Por ejemplo, indica que un monoambiente en octubre de 2021 estaba a US$185 al mes y hoy se duplicó a un rango de US$350 a US$380 en los barrios como Palermo, Barrio Norte y Villa Crespo. En el resto de las tipologías sucedió lo mismo: los dos ambientes en octubre de 2021 se ofrecían a US$290 y hoy se alquilan a US$580.

El precio no fue lo único que cambió en los últimos años sino también la moneda en la que se abona. “En octubre de 2021 el 75% de los alquileres se pactaban en pesos mientras que hoy se dio vuelta esta tendencia y el 60% se pacta en dólares”, cuenta.

Rentabilidad y costos

Además de la versatilidad de tiempos cortos, otro aspecto en el que le gana a los contratos de alquiler regidos por la ley es en la rentabilidad. Según Rizzo, “La rentabilidad es aproximadamente de un 5% en un departamento bien amoblado, comparada con uno a tres años que no llega a un 2%”.

Según los datos de la página Airbnb, los anfitriones en Recoleta, Ciudad de Buenos Aires, ganan US$828 por mes, en base al alquiler de 18 noches a razón de US$46 la jornada. En cuanto a la duración, El CEO de Alternativa Propiedades indica que los plazos de alquiler contratados en su inmobiliaria tienen una duración promedio de tres meses.

Sin embargo, no todo ese valor es ganancia: tanto inmobiliarias como plataformas cobran un porcentaje por cada alquiler contratado. En el caso de Alternativa Propiedades, cobran un 3% al propietario si este elige encargarse de la administración y dejarle a la inmobiliaria la tarea de conseguir un inquilino y hacer el check in. Por un 5% o 10%, la empresa ofrece hacer todo este trabajo más check out, mantenimiento de la propiedad y resolver posibles problemas que puedan surgir.

Por su parte, Airbnb ofrece dos tipos de tarifas: una compartida y otra exclusivamente para anfitriones. La primera implica que los anfitriones paguen un 3% base, a menos que quieran agregar algún tipo de seguro, y los huéspedes alrededor del 14,2% del valor del alquiler. La segunda, implica que el anfitrión absorba el gasto entero y pague del 14% al 16%. A eso se le suman los impuestos que impone la legislación local. En la Argentina, el anfitrión además tiene que pagar 30% al dólar turista y otro 35% adicional del dólar ahorro. Aparte de esta cuenta, se le suman los impuestos de ingresos brutos y monotributo o responsable inscripto.

Cómo poner tu propiedad en alquiler temporario

Ell propietario puede optar por alquilar por medio de una inmobiliaria especializada en temporarios o hacerlo por su cuenta y publicar su vivienda en una plataforma, para lo cual debe empezar por crearse una cuenta. En esta seleccionará las preferencias en cuanto al cobro de comisiones y crearle un perfil al inmueble. Este debe incluir fotos de todos los ambientes, información detallada de los servicios con los que cuenta y el precio por noche.

Consejos básicos para ser un buen anfitrión

• Ofrecer elementos básicos para los huéspedes de higiene, como papel higiénico, jabón y blanquería
• Responder rápidamente las consultas
• Incluir fotografías en alta calidad que resalten los aspectos más positivos de la vivienda, como su iluminación y amplitud, para que el inquilino pueda apreciar los espacios
• Aceptar las solicitudes de viaje
• Evitar cancelaciones a último momento