Alquileres temporarios: el impacto que tendrá la nueva medida que tomó el Gobierno de la ciudad

El mercado inmobiliario experimentó grandes transformaciones en el último año, tanto en el mercado de la compraventa, con la vuelta del crédito hipotecario -siendo la principal revelación del 2024-, como en los alquileres, con la derogación de la Ley 27.551. Esta última no solo cambió las reglas del juego de los alquileres tradicionales, sino también de los temporarios.

En este sentido, una nueva medida impacta en el sector: el Gobierno porteño modificó la forma en la que se registran los alquileres temporarios con fines turísticos en la ciudad de Buenos Aires. Por lo que, hasta dentro de 180 días (contando desde el lunes 3 de febrero, cuando se publicó la resolución en el Boletín Oficial), los propietarios tienen tiempo para registrar sus inmuebles y así poder publicarlos en las plataformas digitales, como Aribnb y Booking. A partir de ahora es condición que el inmueble esté registrado para poder publicarlo en las plataformas.

Con este cambio, “se busca facilitar el registro de las propiedades y procedimientos de manera ágil y gratuita”, explicaron desde la Ciudad. La medida apunta a reducir la informalidad en el sector, brindar mayor seguridad a turistas y propietarios, y establecer condiciones más equitativas con el sector hotelero.

“El caso de los alquileres temporarios turísticos es un fenómeno que existe a nivel mundial y en Buenos Aires buscamos la forma de incorporarlos a la oferta formal. Por eso, tomamos el desafío de establecer pautas más justas para que todos los tipos de hospedaje compitan de forma más equitativa,” afirma Valentín Díaz Gilligan, presidente del Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires.

Según un estudio reciente de la Universidad Torcuato Di Tella, en el tercer trimestre del 2023 había alrededor de 20.000 unidades publicadas en la plataforma Airbnb, pero solo 1000 registradas. Esto representa solamente un 1,26% del total de las viviendas particulares que existen en la Ciudad y el 9,18% de las viviendas deshabitadas. Por lo que, desde el gobierno de la ciudad afirman que durante el último año se trabajó en conjunto con las plataformas digitales para establecer un mecanismo que facilitara la inscripción y garantice su cumplimiento.

Mientras que, los propietarios que no cumplan con este requisito no podrán publicar sus propiedades en las plataformas digitales y podrían enfrentar sanciones económicas de hasta $1.000.000. Por su parte, las plataformas que permitan la publicación de propiedades sin registrar también serán sancionadas y podrán recibir multas por incumplimiento en su rol de agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano.

La Ciudad podrá acceder al padrón de inmuebles de las plataformas para verificar que solo se ofrezcan inmuebles registrados. En caso de que no sea así, se podrá exigir la baja de las publicaciones. El plazo para que una plataforma retire una unidad no registrada será de 15 días hábiles tras la notificación.

“Es un paso muy importante para lograr una equidad en la oferta y la responsabilidad civil que tiene esta actividad, ya que la hotelería formal sufrió las consecuencias de los actos delictivos que se han cometido en departamentos turísticos (estafas, prostitución, trata de personas, atentados, disturbios y hasta la pérdida de vidas), con más inspecciones, requerimientos, disposiciones, tributos e impuestos, entre otras cuestiones”, agrega Silvina Ripke, reponsable del Departamento de Actividades Informales de la Federación Empresaria Hotelera Gastronómica de la República Argentina (FEHGRA), una de los impulsoras de la medida. La referente comparte un relevamiento que realizó su departamento monitoreando el crecimiento de los alojamientos temporarios de turismo a nivel nacional desde hace dos años. “En 2023 había publicados 118.100 ATT, que generaron por ventas más de U$S 365 millones; y en 2024 el crecimiento de los ATT fue del 36%, publicándose 160.710 ATT., cuya generación de ventas fue de más de U$S 505 millones, evadiéndose por ambos años más de U$S 180 millones en IVA”, especifica.

Nuevo impuesto para los turistas

Mediante la resolución 2025-6 de AGIP, las plataformas digitales pasan a ser agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano, tributo que se cobra en la mayoría de los principales destinos internacionales, y se le aplica a los turistas extranjeros que duermen en la Ciudad por el valor de US$1,5 por noche y por persona, situación que ya sucede en los hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas.

Al hacer la comparación, los montos que comenzará a cobrar la Ciudad de Buenos Aires están por debajo de otras grandes ciudades del mundo, como por ejemplo: en Roma llega a los €4 para un hotel de una estrella; en Nueva York es de US$3,5; en Miami el 7% del total; en Berlín y Ámsterdam, es el 5% del valor del alquiler. Mientras que, al hacer la comparación con localidades de Latinoamérica: en Quito se pagan US$6; en Ciudad de México entre el 3,5% y el 5% del valor de la habitación.

“Lo recaudado por este tributo será destinado a la promoción turística internacional de la Ciudad, a través de Visit Buenos Aires, el ente público no estatal que fue creado para ese fin”, se puede leer en el comunicado del gobierno porteño.

LA NACION consultó a las dos plataformas más importantes de publicación de oferta de alquileres temporarios. Booking no quiso brindar declaraciones y Airbnb respondió que “los recientes cambios en la regulación secundaria de los alquileres a corto plazo anunciados por las autoridades de la ciudad de Buenos Aires son un paso para fomentar el turismo responsable y presentan una oportunidad para que el sector crezca de manera organizada, con la colaboración de todas las plataformas”.

¿Cómo se registra el inmueble a partir de ahora?

Hoy, para registrar el inmueble solo se necesita una declaración jurada, además de alguna documentación adicional propia del inmueble (como el título de la propiedad o poder) en reemplazo de constancias técnicas, cobertura de un seguro con responsabilidad civil y notificación al Consorcio de copropietarios, como se necesitaba anteriormente.

Además, se permite el uso del sistema online de las plataformas como domicilio digital –antes tenía que hacerse por un trámite aparte– y se otorga a la autoridad de aplicación la facultad de dar de baja publicaciones irregulares desde la misma plataforma.

Un dato clave a tener en cuenta es que, esta medida solo afecta a los alquileres temporarios, es decir: todas las estadías que van desde una una noche hasta tres meses. De esta manera, se mantiene la obligatoriedad de contar con un número de registro para poder efectuar publicaciones en los portales web destinados a su comercialización, un beneficio para usuarios ante posibles estafas.

El paso a paso para registrarse

• Ingreso a TAD (Clave Fiscal o MIBA).
• Seleccionar en el buscador de Trámites “Inscripción al Registro de Alquileres Temporarios”.
• Cargar datos y documentación.
• Análisis de solicitud.
• Registración.
• Envío de certificado de inscripción (herramienta sin la cual no se puede publicar la unidad en una plataforma).

La búsqueda de la regularidad en un sector que perdió protagonismo

Esta medida surge en medio de un sector del mercado inmobiliario, como lo es el alquiler temporario, que viene golpeado desde hace un tiempo. Ya que, luego de la derogación de la ley de alquileres a fines del 2023, las reglas de juego que existían anteriormente habían llevado a muchos propietarios a abandonar los alquileres tradicionales y a transitar en el mercado de los temporarios como método de inversión.

Ahora, el nuevo escenario legal que se vive desde 2024, con dicha ley derogada, sin marco regulatorio y con posibilidad de acordar libremente entre las partes, los términos más importantes del contrato (elegir la moneda, el plazo de duración, la indexación y la periodicidad del ajuste que deseen), impulsó a algunos propietarios a sacar del mercado de temporarios sus propiedades y publicarlas nuevamente bajo el formato de alquiler tradicional.

“Estas nuevas medidas tienden a ser invasivas para un mercado como el temporal. No me da la seguridad de que ayude a que venga más turismo a Buenos Aires en un momento en el que la actividad inmobiliaria con respecto a temporarios cayó un montón, con un país que está caro en dólares para los turistas“, manifiesta Daniel Bryn, titular de Invertire.

En números concretos, hasta los últimos meses del 2023, la rentabilidad en temporarios (cobrando el alquiler en dólares) era mucho más alta que los tradicionales. Pero, a partir de ese momento comenzó una caída a lo largo de todo el 2024 y en enero de 2025 la renta bruta mensual del alquiler temporario llegó a U$565, lo que representa una baja interanual del 22,73%, detalla el estudio de Monitor Inmobiliario que todos los meses realiza Bryn, tomando como fuente a AIRDNA, un sitio donde se publica información de Airbnb.

En este sentido, la rentabilidad bruta anual del alquiler temporario bajó desde los picos de 8,36% en 2023 hasta 6,46% en enero 2025. A pesar de la caída, sigue siendo una opción más rentable en comparación con el alquiler a largo plazo, ya que en los tradicionales se encuentra en 5,18%.

Actualmente, hay 27.083 unidades en alquiler temporario en CABA. El crecimiento interanual es del 15,84%. “La cantidad de propiedades en alquiler temporario ha aumentado significativamente desde 2022, superando los niveles prepandemia”, detalla el relevamiento. A pesar de esto, la gran preocupación del sector es el nivel de desocupación: actualmente, los inmuebles pasan aproximadamente 15 días desocupados al mes, lo que equivale a una ocupación del 50%. Esto contrasta con los niveles de más del 70% que se vieron en 2022 y 2023.

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