Cada vez hay más departamentos en venta en CABA y solo se compra uno cada cuatro manzanas

El 2021 será recordado por el mercado inmobiliario como uno de los años en los que más carteles de venta se colgaron. Aunque la demanda de inmuebles en los últimos 12 meses fue superior que en 2020, la cantidad de operaciones que se concretaron fue baja en relación al stock disponible. Las cifras arrojan que, en promedio, hay 10 departamentos en oferta por manzana en Capital Federal.

El balance que hacen los especialistas del sector no es muy positivo. Pese a que el valor del m² de publicación cayó 7,65% en el último año, muchos propietarios decidieron deshacerse de su inmueble en lugar de ponerlo en alquiler. Así, el stock de unidades en venta creció exponencialmente: actualmente, hay 161.129 propiedades que esperan encontrar un comprador en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

De acuerdo a la información del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, del total de propiedades en venta, el número se reparte de la siguiente forma:

• 118.946 departamentos (74%)
• 10.986 PHs (7%)
• 6507 terrenos (4%)
• 6229 oficinas (4%)
• 5674 son locales comerciales (4%)
• 6127 casas (3,8%)

Mientras el stock es el más grande del último tiempo, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles sigue en los números más bajos de los últimos 10 años. En noviembre, se registraron 2844 operaciones, apenas 270 más que el mes anterior, cuando se realizaron 2574. Así, el año suma 25.500 escrituras, bastante más que las firmadas hasta el undécimo mes del año en 2020 (15.600), aunque menos que las contabilizadas en el mismo período en 2019 (30.166).

Es un momento complejo del mercado, especialmente para aquellos dueños que quieren vender su propiedad. Es que, según remarca Bryn, todos los meses se vende solo el 2,39% del total del stock de inmuebles publicados. A este ritmo, que todas las unidades encuentren un comprador demoraría 41 meses (tres años y cinco meses), en una situación hipotética en la que no se sumen nuevas opciones a la oferta.

“Este año vivimos el impacto de la ley de alquileres y la suspensión de los desalojos que estuvo vigente gran parte del año, la restricción para la compra de dólares, la salida de la pandemia, la amenaza de nuevos impuestos, las elecciones, un dólar inestable, casi no tuvimos créditos hipotecarios y la inflación no paró de subir”, repasa Bryn. “Todo esto generaba que el mercado se detuviera, que la persona que quería comprar frenara y se llenara de incógnitas”, agrega.

Todos esos factores hicieron que el stock de propiedades en venta se acumulara en 2021. En promedio, actualmente hay 10,24 departamentos en venta por manzana en CABA, cuando en los últimos cuatro años había seis. Las cifras aumentan en barrios más densos: en Recoleta, hay 49 inmuebles en oferta por manzana; en Puerto Madero, 45; en Palermo, 37; en Belgrano, 32 y en San Telmo, 26.

En cuatro manzanas porteñas, hay 41 departamentos en venta en total, de los cuales solo uno logra venderse por mes. “En el mejor momento, en la época de los créditos UVA, se vendía un departamento cada 1,5 manzanas por mes y en total había seis departamentos en venta en ese radio”, precisa Bryn. Las cifras evidencian el poco movimiento que registra el mercado en un año marcado por la pandemia, las elecciones y los vaivenes de la economía.

“El panorama no depende ni del propietario ni del comprador. Son razones exógenas las que afectan al negocio”, analiza Bryn. ¿Qué tiene ese único departamento que logra venderse entre una gran cantidad de oferta? “Hay que publicar bien, ser profesional y replantear el precio constantemente”, responde.

Para el especialista, en 2022 los valores de venta de las propiedades seguirán en caída. Dice que es imposible hacer pronósticos en la Argentina, pero asegura que para que el próximo año arroje un escenario más alentador, la inflación y la cantidad de impuestos deberían bajar, mientras los sueldos medidos en dólares tendrían que aumentar. Además, el Gobierno debería hacer foco en otorgar créditos hipotecarios.