Cambios a la ley de alquileres: ¿qué pasará con los contratos vigentes y desde cuándo impactarán en los nuevos?

Poco después del amanecer, en una sesión que se prolongó hasta pasadas las 5 de la mañana, la Cámara de Diputados dio luz verde a una nueva legislación relacionada con los contratos de alquiler. Esta reforma, que modifica la ley de alquileres vigente desde 2020, presenta dos cambios destacados. En primer lugar, se reduce el período de ajuste de los valores de los alquileres de un año a seis meses. En segundo lugar, se reemplaza el coeficiente de referencia, el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, por el coeficiente Casa Propia. Este nuevo índice a aplicar se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período.

No obstante, es importante destacar que estas modificaciones no impactarán significativamente en la crítica situación actual del mercado de alquileres, caracterizado en los últimos años por una oferta escasa y aumentos desmedidos. El coeficiente Casa Propia calcula el promedio de la variación salarial y la variación de la inflación, seleccionando el valor más bajo (que suele ser el salario, debido al incremento limitado de los ingresos en comparación con la vertiginosa subida de los precios). Como resultado, el aumento en los alquileres estará más vinculado a los salarios que a la inflación. En este sentido, los propietarios continuarán enfrentando desajustes, ya que la inflación supera a los aumentos salariales.

Adicionalmente, el proyecto de ley aprobado introduce una serie de cambios entre los que se destacan:

• La eliminación de la posibilidad para los propietarios de solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
• La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).
• Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler
• La exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
• La posibilidad para ambas partes de deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.
• No pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.
• Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP, conforme a lo establecido en la ley vigente.

¿Qué pasará con los contratos vigentes?

En el sector inmobiliario, las incertidumbres respecto a los contratos vigentes están generando preocupación. Las preguntas en las inmobiliarias y a los abogados de confianza de los propietarios e inquilinos abundan en relación a los contratos ya establecidos, los posibles cambios que puedan surgir, así como las variaciones en los costos.

Es importante tener en cuenta que la reforma aprobada ha sido remitida al Poder Ejecutivo y, para que entre en vigor de manera oficial, deberá ser publicada en el Boletín Oficial. Hasta que esto ocurra, los contratos actuales seguirán sujetos a la ley sancionada en julio de 2020, que establece un plazo de tres años y ajustes anuales a través del ICL.

En palabras de Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina, “la ley no tiene efecto retroactivo, a menos que se especifique expresamente”. Esto significa que un cambio en la legislación no afectará a los contratos que ya están en curso.

Abatti aclara que la nueva ley se aplicará a los contratos que se celebren después de su promulgación, y que “los contratos en curso seguirán vigentes hasta su vencimiento”. Este es un proceso que se asemeja a lo que sucedió cuando se sancionó en julio de 2020 la ley de alquileres actualmente en vigencia: los contratos que ya estaban en marcha mantuvieron sus condiciones hasta su conclusión.

En resumen, quienes ya tienen contratos firmados y en vigencia no experimentarán cambios, y todo continuará de la misma manera hasta la expiración del contrato, con ajustes anuales regulados por el Índice de Contratos de Locación supervisado por el Banco Central. Una vez terminado ese contrato, el nuevo deberá hacerse bajo la nueva norma con la actualización semestral y el ajuste de acuerdo al índice Casa Propia. En ambos casos, la duración es de tres años porque ese punto no fue modificado.

¿Desde cuándo rige la nueva ley de alquileres?

En cuanto a la fecha de entrada en vigor de la nueva ley de alquileres, está pendiente de ser promulgada por el Poder Ejecutivo, y aunque el Presidente posee la facultad de vetar parcial o totalmente la ley, “es improbable que esto suceda”,dice Abatti. Según considera, “la promulgación podría ocurrir en los próximos días, a más tardar la semana que viene”, lo que significa que los cambios se implementarán al día siguiente de que la ley se publique en el Boletín Oficial.

Para los contratos que están muy cerca de su fecha de vencimiento, existe la opción de renovarlos o prorrogarlos. Si la intención es renovar un contrato y la nueva ley aún no ha entrado en vigor, la Ley 27.551 del 2020 seguirá aplicándose, lo que implica mantener un plazo mínimo de tres años con ajustes basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Sin embargo, para aquellos que deseen mantener las condiciones de un contrato actual a pesar de la promulgación de una nueva ley, existe la posibilidad de prorrogarlos, permitiendo que las partes extiendan las condiciones del acuerdo hasta 20 años. Esto es aplicable siempre y cuando tanto el inmueble como las partes involucradas permanezcan inalteradas. En caso de un cambio en el inquilino o en la propiedad, se requerirá la firma de un nuevo contrato bajo la legislación más reciente. Esta estrategia se ha vuelto popular entre aquellos que anticipan un cambio en la legislación y desean mantener condiciones más favorables.

Sin embargo, dado que la nueva ley es considerada por los referentes del sector como menos beneficiosa que la actual, las personas cuyos contratos están cerca de su vencimiento buscan acuerdos de prórroga de tres, seis u ocho meses, en espera de posibles modificaciones bajo un potencial nuevo Gobierno a partir de diciembre y una nueva legislación. Es relevante destacar que dos de las tres principales fuerzas políticas que compiten en las próximas elecciones, específicamente los diputados de Javier Milei (La Libertad Avanza) y de Juntos por el Cambio (cuya candidata a presidente es Patricia Bullrich), votaron en contra de las modificaciones aprobadas en Diputados esta mañana. Esta incertidumbre de pensar que el 22 de octubre alguno de estos dos candidatos pudiese resultar ganador y derogar la ley en diciembre, lleva a los propietarios a evitar firmar nuevos contratos o renovar los existentes, a la espera de posibles cambios políticos y legislativos en el futuro cercano.