Cambios en el impuesto inmobiliario de la Provincia: cuánto se pagará en la próxima cuota de ARBA con el nuevo cálculo

Ya se puede conocer el valor actualizado de la cuota 2 del impuesto inmobiliario urbano de Provincia, ingresando en la web de ARBA, de donde surge que el coeficiente de actualización es de 1,20.

A raíz de un cambio en el cálculo que fue comunicado ayer pero sin determinar cómo sería ese cálculo, ahora se sabe que ingresando a la web de ARBA los propietarios pueden conocer el valor de su cuota 2. De todas formas, hay una falta de claridad sobre cómo se determina el coeficiente del 1,20 aplicable a dicha cuota. Al menos es posible ingresar a la página de ARBA y calcular “a mano”, pero no se sabe exactamente qué variables pondera ese nuevo coeficiente.

Para ejemplificar, se pueden observar dos casos de actualizaciones reales del impuesto inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires, tal como hubiese sido antes y después del nuevo coeficiente:

La cuota 1 del impuesto inmobiliario venció en febrero y la cuota 2 vencerá en abril. Si bien el coeficiente de actualización de 1,20 es menor que la inflación actual, “la mayoría de los contribuyentes no han experimentado un aumento proporcional en sus ingresos” opina Sebastián Domínguez, contador tributarista.

Esto significa que, además del aumento del impuesto en 2024, ahora se suma la actualización por coeficientes, junto con una tasa de interés del 8% mensual por pago fuera de término desde el 1 de marzo, creando una situación difícil para aquellos que no pueden pagar a tiempo.

Y además, Domínguez suma un aditivo: la legalidad del nuevo cálculo que se hará a partir de la cuota 2. “En cuanto a la legalidad de la actualización, podría estar vulnerando el principio de Reserva de Ley, ya que la forma de calcular el coeficiente debería estar establecida en la Ley Impositiva en lugar de delegarse a ARBA”, expresa el contador tributarista y agrega: “Aunque esta forma de actualización podría ser cuestionada legalmente, los costos y la complejidad de iniciar acciones judiciales de manera individual podrían desalentar a los contribuyentes”.

¿Qué cambios tuvo en este último tiempo el impuesto inmobiliario?

La Ley Impositiva de 2024 estableció que al importe del impuesto Inmobiliario -en sus componentes básico y complementario- y del impuesto a los Automotores -respecto de vehículos automotores y embarcaciones deportivas o de recreación-, se les aplicará, al momento de la emisión de cada cuota un coeficiente que establecerá ARBA, el que no podrá exceder la tasa de interés del Banco de la Provincia de Buenos Aires en operaciones de descuento a 30 días, incrementado en hasta un 100%.

Antes de la reciente resolución, las cinco cuotas que se pagaban del impuesto inmobiliario eran iguales. El cálculo del impuesto se realizaba a principio de año en función de la base imponible que da ARBA, aplicando una tabla de alícuotas progresivas con el tope de aumento que fija la ley respecto al año anterior.

A partir de ahora, no serán más cinco cuotas con el mismo valor, sino que cada cuota se actualizará por un coeficiente. Ayer, a través de la Resolución Normativa 12/2024, se derogó el anexo de la Resolución 8/2024 que establecía la metodología que se iba a utilizar para calcular el coeficiente, y se estableció que este será calculado por ARBA al momento de emitir las cuotas, de acuerdo a la ponderación de variables económicas que el organismo recaudador realice y hasta el límite de lo que establece el artículo 137 de la ley tarifaria. Es decir que hasta ayer se cambiaba la forma en que se haría el ajuste pero no se había establecido la fórmula nueva ni se dieron precisiones en su cálculo.

En palabras del contador Domínguez: “Esta última Resolución causó mayor incertidumbre porque indicó que ARBA establecerá el coeficiente de actualización de acuerdo con la ponderación de las variables económicas que realice, hasta el límite previsto en la Ley”.

A partir de hoy, como se explicaba antes, ingresando en la web de ARBA ya se puede conocer el valor actualizado de la cuota 2 del impuesto unmobiliario Urbano, de donde surge que el coeficiente de actualización es de 1,20.

No es menor señalar que, recientemente, ARBA eliminó los beneficios por el pago en término y por la adhesión a la boleta electrónica o al sistema de débito automático, incrementando aún más el valor del impuesto inmobiliario para quienes habitualmente cumplían pagando en término.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

En el caso de los alquileres, de acuerdo a los contratos firmados bajo la ley ya derogada, el impuesto inmobiliario estaba a cargo de los propietarios, por lo que aquellos que tengan vigentes contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio 2020 y derogada en diciembre 2023, pero que siguen vigentes hasta su finalización, será el propietario quien tendrá que asumir este costo adicional. Actualmente, con el DNU de Javier Milei vigente, que derogó la ley de alquileres, el pago del impuesto inmobiliario depende de lo que se fije en el acuerdo entre las partes.

Domínguez detalla lo que sucede si el propietario tiene más de un inmueble en la provincia de Buenos Aires: “Cada inmueble se analiza por separado y después se examina en qué escala cae de acuerdo a la sumatoria de bases imponibles para determinar el aumento que le corresponde”.

En la ciudad de Buenos Aires este mismo impuesto se actualiza en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la misma ciudad. En detalle, se aplica el índice de cinco meses para atrás. Por ejemplo, en enero del 2024 se aplica el IPC de CABA de agosto 2023, en febrero el de septiembre y así sucesivamente.