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Cómo transferir una propiedad heredada
Un escribano despeja todas las dudas sobre como vender un inmueble heredado; una guía práctica y sin vueltas
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Heredar una casa suena a suerte; venderla, no tanto. Antes de pensar en la ganancia, hay que cerrar todo el papelerío: “Heredar una casa no significa automáticamente poder venderla: antes hay que atravesar un camino judicial y notarial que da seguridad tanto a los herederos como al futuro comprador”, advierte Nicolás Chejanovich, escribano y miembro del Colegio de Escribanos de CABA. Punto uno: no hay atajos legales que sustituyan esa seguridad.
Aunque la ley considera a los herederos dueños desde la muerte del titular, no pueden disponer del inmueble (vender, hipotecar, permutar) hasta que se tramite la sucesión y se obtenga la declaratoria de herederos. Sin ese papel, la casa está en una suerte de limbo: legalmente tuya, pero no vendible.
Algunos puntos claves a tener en cuenta, que despeja Chejanovich, son los siguientes:
¿Qué es la declaratoria de herederos?
La declaratoria es una resolución judicial donde el juez, tras revisar partidas y publicar edictos, determina quiénes son los herederos. Con esa resolución incorporada al expediente sucesorio se piden los informes registrales y municipales, se paga la tasa de justicia y se ordena su inscripción en el Registro de la Propiedad. Ese trámite es el que permite completar la cadena de titularidad y habilitar una venta clara y anotada.
Para que el Registro inscriba una venta debe comprobar un “encadenamiento perfecto” entre el titular registrado y quien transmite. Cuando el titular murió, falta ese eslabón. El tracto abreviado rellena la pieza faltante: el escribano comunica al Registro que el dueño falleció, que existe declaratoria a favor de los herederos y que se ordenó su inscripción. Resultado: la venta se puede inscribir sin gravitaciones adicionales.
¿Puede vender un heredero por su cuenta?
No. La regla es unanimidad. Al morir alguien, los bienes entran en indivisión hereditaria. Chejanovich usa una imagen útil: “Los activos son globos y las deudas, agujas de punta retráctil; es decir que, una vez que pinchan ya no pueden pinchar más -como el aguijón de una abeja-”; para sacar algo de la bolsa todos deben estar de acuerdo. La indivisión termina con la partición de herencia, donde se distribuyen los bienes. Una salida práctica y habitual es vender el inmueble y repartir el dinero.
¿Y si hay testamento?
Si existe testamento, se inicia una sucesión testamentaria: el juez lo valida y se aplica el mismo circuito para la inscripción y el tracto abreviado. La ruta cambia en la causa, no en el resultado final: igualmente hace falta la orden judicial.
¿Es seguro para un comprador firmar seña o boleto sin la declaratoria?
La declaratoria protege al comprador: garantiza que paga a quienes la ley reconoce como herederos. Comprar con intervención de escribano y con herederos ya declarados coloca al comprador en buena fe frente a eventuales reclamantes posteriores. Si la declaratoria no está, el escribano debe informar los riesgos y las opciones: a veces se firma con cláusulas condicionadas o con cauciones; otras veces lo más prudente es esperar. “El consejo práctico es no improvisar y siempre consultar al escribano antes de comprometer dinero", dice el escribano.
Riesgos habituales y qué hacer
- Herederos ocultos: sin declaratoria, puede aparecer alguien que reclame. Se debe exigir la declaratoria o garantías adicionales por parte de los vendedores.
- Deudas del inmueble: tasas, impuestos o hipotecas que reducen el monto disponible. Lo ideal es pedir informes registrales y municipales en el expediente sucesorio.
- Falta de unanimidad: si un heredero se opone, la venta no se puede concretar. Por lo que, hay buscar acuerdos de partición o venta conjunta.
- Ventas prematuras: firmar un boleto sin las protecciones adecuadas puede dejar al comprador expuesto. Hace falta una intervención notarial y cláusulas condicionadas.
De esta manera, el escribano actúa como garante jurídico: verifica la documentación, solicita informes, asesora sobre riesgos y confecciona la escritura. Interviene tanto para proteger a los herederos como al comprador. Chejanovich lo resume: el escribano “brinda seguridad jurídica al comprador y claridad a los herederos.”
Heredar una casa no es sinónimo de poder venderla enseguida. La ley protege cadena de titularidad y a terceros compradores: eso implica un procedimiento judicial y notarial necesario. Vender sin esos seguros es arriesgar dinero y tiempo, y, en materia inmobiliaria, la prisa suele salir cara. En palabras prácticas: antes de poner el cartel de “se vende”, hay que poner las firmas y la declaratoria en regla.
LA NACION
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