Compraventa: las cinco claves para entender el mercado inmobiliario actual

En medio de un clima electoral marcado por el escenario económico, en el sector inmobiliario se encuentran expectantes y aguardan que, de a poco, la actividad empiece a despegar. Es que las cifras son preocupantes: el valor del metro cuadrado sigue en caída y, mientras registra los valores más bajos de la historia, un gran porcentaje de los avisos publicados son retasados a la baja. En tanto, el stock de inmuebles crece sin freno y la cantidad de escrituras que se firman cada mes se encuentra amesetada.

1. Los precios llevan 31 meses en caída

Mientras la Capital Federal se vuelve un muestrario de carteles de propiedades en venta, el valor del metro cuadrado no resiste: hace 31 meses consecutivos que los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) caen.

Según se desprende del index que realiza mensualmente ZonaProp, actualmente, el precio del m² de un departamento en CABA se ubica en US$2380 y desde marzo baja más de un 0,6% cada mes. En lo que va de este año, los precios de venta acumulan una caída del 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan un descenso del 15%. En aquel período, el metro cuadrado llegaba a los US$2800.

Así, una unidad de dos ambientes y 50 m² con un balcón de 5 m² cuesta, en promedio, US$123.846 y una de tres ambientes, 70 m² y un balcón de 7 m² asciende a los US$176.477. Hay un dato que pone en evidencia el complejo panorama que atraviesa el mercado inmobiliario: mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto y el 81% de las zonas demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso.

A su vez, en el Gran Buenos Aires (GBA), el valor de publicación de los departamentos usados acumula una caída del 38,75% en los últimos tres años. De acuerdo a un informe realizado por Reporte Inmobiliario, el precio promedio de las propiedades registrado en 13 localidades del primer cordón bonaerense cayó un 18,81% entre septiembre de 2020 y el mismo mes de este año.

De esta forma, si se observa solo septiembre de cada año, el valor promedio que arrojó el mismo mes de este año es el más bajo de los últimos 12 años. Las únicas cotizaciones que se encuentran por debajo de la actual son las registradas en 2009 y 2008.

¿Cuáles son las causas? Para Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, hay muchas, pero destaca la baja demanda, la ausencia de créditos hipotecarios, la sanción de la nueva Ley de Alquileres -que impulsó a propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler y aumentó el stock de unidades en venta-, la caída del salario medido en dólares y la inflación.

De acuerdo al valor actualizado del metro cuadrado, este es el ranking de precios de ZonaProp según los barrios:

• Puerto Madero (US$5545/m²)
• Palermo (US$3071/m²)
• Belgrano (US$2951/m²)
• Saavedra (US$2451/m²)
• Almagro (US$2264/m²)
• Barracas (US$2156/m²)
• Boedo (US$2123/m²)
• Villa Real (US$1959/m²)
• La Boca (US$1664/m²)
• Lugano (US$1143/m²)

2. Cada vez más propietarios resignan precio

La situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y trae una oportunidad para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en una propiedad. Es que, en los últimos seis meses, el 34% del total de los departamentos disponibles fueron retasados a la baja. Se trata de una tendencia que se encuentra en aumento desde 2018. Actualmente, el descuento promedio efectuado sobre estos avisos es de un 8,3% durante el último semestre.

Además, según datos relevados por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), en CABA, el precio del metro cuadrado de los inmuebles que recién ingresan al mercado es más bajo en comparación con el de los que ya llevan un tiempo publicados. Así, se genera una brecha en los valores que, según señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, es importante tener en consideración al momento de la tasación. “Está ingresando competencia más económica”, sintetiza.

El indicador de tendencia de precios en venta marca que los valores de venta se encuentran en baja desde febrero de 2019. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2485, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan al mercado cuesta US$2353, es decir, US$132 menos.

Ante tanta oferta, se abre un margen de negociación que queda evidenciado en un dato: la brecha que se genera entre los precios publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles. En septiembre, el valor del m² real cayó 1,81% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$1940 a US$1905 por m², según se desprende del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

¿Qué marca el dato? Que ese porcentaje es, en general, el margen de negociación dentro del cual pueden moverse hoy los compradores para no perder la oportunidad de adquirir un inmueble. Es decir, por un departamento que se encuentra publicado a US$100.000, un propietario estaría dispuesto a aceptar un poco menos de US$93.000. Sin embargo, cabe destacar que cada operación debe analizarse en particular, ya que intervienen cientos de factores.

3. Las escrituras no despegan

En septiembre, se firmaron 2813 escrituras en la Capital Federal, un 11,7% más que en agosto, cuando se hicieron 2518 y un 29% más que el mismo mes del año pasado. En los actos totales, los nueve meses del año llevan una recuperación del 87,9%: se concretaron 20.032 operaciones contra 10.659 que se realizaron hasta septiembre de 2020.

Según los datos del informe, el monto involucrado en esas operaciones fue de $29.919 millones, lo que implica que el total trepó un 40,3% en la comparación interanual. “Los números de septiembre y todo el acumulado del año reflejan que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo”, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Sin embargo, agrega: “También está claro que en cualquier mes de este año no se superó prácticamente la franja de las 3000 escrituras y, en cualquier año normal, teníamos el doble de operaciones. Estamos en un sector clave para la economía y necesitamos articular entre todos para redinamizarla: la vivienda es fundamental”.

Desde la institución señalan, además, que 2020 totalizó 18.000 escrituras, cifra que a esta altura ya fue superada. Aunque también indican que, en 2019, se concretaron alrededor de 33.000 operaciones, un número que, en caso de que se mantenga el mismo ritmo que hasta ahora, quedará lejos del de este año.

4. Se tardarían cuatro años en vender todo el stock

Pese a que el valor del metro cuadrado cae, muchos dueños deciden resignar precio y deshacerse de su inmueble antes que destinarlo al alquiler o conservarlo y esperar tiempos mejores. Actualmente, hay 161.062 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), lo que representa un aumento del 22% en lo que va del año (22.043 unidades ingresaron al mercado en los últimos nueve meses) y un incremento interanual del 27%, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Si se tiene en cuenta que cada mes se compra alrededor del 2,12% de todo el stock, Bryn indica que se tardarían 47 meses (casi cuatro años) en vender todo lo publicado, en una situación hipotética en la que no se sumen nuevas opciones a la oferta.

La ecuación evidencia el poco movimiento que registra el mercado inmobiliario: en promedio, en los últimos cinco años, la cantidad de propiedades en venta tardaba alrededor de 29 meses en pasar de dueño (dos años y cinco meses), mientras que, en época del auge de los créditos UVA, todo el stock demoraba menos de seis meses en venderse.

5. Consejos para quienes buscan vender en este momento

El punto más importante que debe tener en cuenta aquel propietario que quiere vender en el corto plazo es que el aviso debería publicarse a un precio competitivo con respecto a los valores del m² de ese momento. “Para poder vender en un escenario de récord de oferta, la propiedad debería estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras similares”, afirma Bryn y aporta algunos consejos clave.

• Hacer tasar la propiedad por varios profesionales y escuchar las explicaciones de cada uno en la determinación del valor obtenido. Es importante hacer todas las preguntas que sean necesarias para aclarar las dudas.
• Si el profesional no lo provee, hacer una búsqueda en los portales de inmuebles similares al que se busca vender para conocer a la competencia. Es muy útil tener un “termómetro” propio de la situación del mercado.
• Prestar atención a la cantidad de departamentos que hay en venta en la zona y a un dato clave: cuántos días lleva publicado cada uno de ellos. Es distinta la situación de un departamento que lleva un mes que otro que tiene más de un año.
• Con toda la información recopilada, analizar las tasaciones y decidirse por aquel profesional que fundamenta mejor el valor ofrecido y que provea una propuesta de comercialización completa: fotos, videos, recorridos virtuales y posicionamiento en los buscadores.
• Por último, es importante no fundamentar la decisión en elegir al especialista que ofrece el mayor valor de comercialización. Aunque resulta atractivo, puede ser un error que cuesta tiempo y dinero.