Ni departamentos ni casas frente al mar: qué buscan los argentinos que miran propiedades en Punta del Este

“Cambió la forma de usar Punta del Este”, afirma Nicolás Rudolph, Director de Rudolph Arquitectos, y describe que durante años el balneario uruguayo estuvo asociado a las vacaciones de verano, por eso les pedían casas para usar durante dos meses. Ahora, la necesidad es otra: deben funcionar perfectamente los 12 meses del año.

Entonces, “la pregunta dejó de ser solamente ‘¿cómo quiero veranear?’ y empieza a ser ‘¿cómo quiero vivir?“, resume el arquitecto. Según señala, en la última década se radicaron en Uruguay más de 12.000 argentinos, un 50% más que en la anterior, con Maldonado entre los principales destinos.

Este cambio en la forma de habitar Punta del Este también se refleja en el mercado inmobiliario. “Hace cinco años el departamento dominaba con claridad. Hoy casas y lotes en barrios cerrados ganaron una porción muy importante, sobre todo entre familias con hijos”, explica Javier Solari, Director Comercial de Urdapilleta Propiedades, quien desgrana las consultas que reciben en la inmobiliaria: “Un 60% son por departamentos, un 25% por terrenos y un 15% por casas terminadas”. Es decir, que las casas no desplazaron a los departamentos, pero apareció un público nuevo, “mucho más abierto a este tipo de producto”, señala el broker.

En esta línea, Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima, hace una aclaración importante: “Muchos de los que compran en los barrios cerrados suman el nuevo activo a su patrimonio sin deshacerse de los departamentos, que los dejan para alquiler”.

Este fenómeno se desarrolla en un contexto de fuerte actividad constructiva. Según datos de la Intendencia de Maldonado, citados por Rudolph, durante la última administración se aprobaron 5,3 millones de metros cuadrados de obras, asociados a una inversión privada de alrededor de US$12.000 millones. “Sólo en el 2025 se aprobaron 1,3 millones de m²”, subraya el arquitecto. Para el especialista, el crecimiento de Punta del Este responde a una combinación de factores: la cercanía con Buenos Aires, la estabilidad, la calidad de vida y el hecho de que Punta del Este funciona cada vez más como una ciudad para vivir todo el año.

Es más, según un relevamiento que cita Santiago Pereyra, responsable de la inmobiliaria con su nombre, en los últimos cinco años el interés de los argentinos por construir casas en barrios cerrados aumentó un 60%.

Sin embargo, aunque los argentinos juegan un papel crucial en este escenario, no son los únicos que participan. Además de los uruguayos y los brasileños, “hay cada vez más compradores de Estados Unidos y Europa, y hasta algunos de Asia”, apunta Solari. Según el especialista, en un contexto internacional atravesado por conflictos bélicos y tensiones geopolíticas, Uruguay resulta atractivo por su estabilidad institucional, seguridad jurídica y calidad de vida. Un detalle no menor, es que también creció el número de extranjeros que invierten en “landbanking”, es decir comprar tierra para esperar su valorización.

El cambio en el perfil del comprador también está transformando el diseño de las viviendas, que ahora se proyectan para funcionar durante todo el año. En este escenario, aparecen nuevas exigencias tanto dentro de las casas como en los barrios donde se construyen.

“Hoy lo básico es seguridad 24 horas, infraestructura completa (luz, agua, fibra óptica) y buena caminería”, señala Solari, y agrega que también cobraron relevancia los espacios deportivos como canchas de tenis, pádel, golf y gimnasio, espacios para chicos, club house y cowork. “Una conexión a Internet de calidad pasó a ser imprescindible por el trabajo remoto”, remarca el especialista y diferencia estos nuevos pedidos de los de hace cinco años, donde la seguridad y el verde eran los principales atributos buscados.

En el interior de los hogares también se modificaron las prioridades. Rudolph observa una mayor demanda de casas de entre 200 y 300 m², de una o dos plantas, con tres o cuatro dormitorios, grandes áreas sociales, cocina integrada y uno o dos espacios de trabajo. “Aparece cada vez más preocupación por la eficiencia energética, el mantenimiento y la durabilidad”.

El exterior también presenta cambios: ya no alcanza con una pileta y una parrilla para enero, sino que ahora se buscan galerías profundas, sectores protegidos del viento, espacios exteriores que puedan usarse buena parte del año y una relación mucho más integrada entre interior y paisaje, explica el arquitecto.

Pero no solo importa cómo es la casa, sino también dónde está ubicada. “El argentino quiere cada vez más la experiencia de una casa, pero sin asumir todas las complicaciones de una casa aislada”, coincide Rudolph, quien considera que el barrio privado puede resolver esa disyuntiva: “Tiene seguridad, infraestructura, mantenimiento, deporte y servicios comunes, pero al mismo tiempo permite tener jardín, privacidad, más superficie y una relación directa con la naturaleza”, subraya.

En relación con esto, Solari explica que los compradores están privilegiando lotes de entre 1000 y 2500 m² frente a las tradicionales chacras de varias hectáreas, ya que presentan costos de mantenimiento más razonables, mayor cercanía a los vecinos y acceso a servicios comunes.

La nueva demanda de casas impulsó una expansión y diversificación de los barrios privados en Punta del Este y los alrededores.

“Hoy hay barrios de lotes relativamente compactos, clubes de chacras, propuestas próximas al mar y desarrollos centrados en el deporte o en la vida de campo”, describe Pereyra y cita el informe de Uruguay XXI publicado en junio de 2026, que recoge estudios que identifican 44 barrios privados en Maldonado, sobre 84 en todo Uruguay. “Es un número que habla por sí solo del avance”, resume.

Si se tiene en cuenta el período 2020–2026, desde Rudolph identificaron más de 20 nuevos barrios privados, loteos y urbanizaciones residenciales entre Punta Ballena y José Ignacio. De este total, solo hay datos de 10 proyectos, que representan alrededor de 665 hectáreas y más de 1900 lotes.

Sobre este tema, Covello analiza una ventaja interesante: “Los barrios privados en Punta permiten comprar un lote, en preventa, y duplicar su valor durante los dos años que demora el desarrollo. Además, es posible construir una casa a un costo de US$1700/m2 y, una vez finalizado el proyecto, duplicar el valor de la inversión”.

Sin embargo, la expansión de esta tipología trae un cambio clave: la primera línea del mar dejó de ser una condición indispensable. A diferencia del vacacionista, “apareció un comprador para el que la vista al mar ya no es lo más importante”, declara Solari y agrega que priorizan terrenos más amplios, tranquilidad, privacidad, espacios verdes y acceso a servicios.

Así lo detalla también Rudolph, quien sostiene que el mapa residencial se está expandiendo desde una lógica casi exclusivamente costera hacia una lógica territorial mucho más amplia. “Antes elegir una casa muchas veces implicaba resignar servicios o alejarse demasiado de la vida urbana. Eso está cambiando”, remarca.

La expansión del mercado residencial está modificando el mapa tradicional de Punta del Este. Aunque la Mansa, la Brava, La Barra y José Ignacio mantienen su atractivo, comienzan a consolidarse nuevos corredores y microzonas.

Rudolph identifica un crecimiento en Punta Ballena, Rincón del Indio, El Placer y El Jagüel, además de El Chorro, Balneario Buenos Aires y el entorno ampliado de José Ignacio.

Entre estas áreas, Balneario Buenos Aires aparece como una alternativa para quienes buscan valores de entrada más bajos sin alejarse demasiado de Manantiales y José Ignacio.

A esto, Pereyra suma otras áreas: “Pinares que antes se consideraban “lejos” hoy está entre las zonas más buscadas para compra de casas, la zona de Roosevelt que antes era vista básicamente como un corredor hoy acapara una cantidad de ofertas de m2 en torres de todo tipo, color y calidad".

Pero, uno de los movimientos más importantes se produce hacia el interior, sobre los corredores de Camino Eguzquiza, Ruta 104 y Camino del Golf, que conectan La Barra y Manantiales con las áreas de chacras. “El crecimiento se concentra sobre todo en el corredor de la Ruta 10 hacia el este y en la zona de la Ruta 104, donde están Laguna Estates, La Morada, Pueblo Mío, La Plantación Narbona”, ejemplifica Solari.

La oferta de barrios privados presenta distintas etapas de desarrollo, desde urbanizaciones consolidadas hasta proyectos recién lanzados. Solari diferencia los proyectos según su estado:

• Consolidados: Laguna Blanca, Reserva Montoya y la primera etapa de Pueblo Mío. En José Ignacio, Club de Mar, el que más cotiza por su acceso directo a la playa, Pinar del Faro y Laguna Escondida. Según el especialista son barrios con años de historia, muchas familias ya instaladas en sus casas y toda la infraestructura terminada.
• Con las primeras casas en construcción: Playa Brava, Aura Brava, Nativo, Pueblo Mío Chacras de Golf y Laguna Estates. “Están en la etapa en que el barrio empieza a tomar forma, con un buen equilibrio entre precio y certeza”, destaca.
• Lanzamientos: sobre la Ruta 104, se destaca Manantiales Golf, el proyecto de Gianfranco Macri.
• En José Ignacio y alrededores aparecen Amara, con propuesta de golf, Dunas, Aqua y The Colette Farm. Según explica, es la etapa de mayor potencial de valorización para quien compra desde el inicio, y confirma que el eje de José Ignacio dejó de ser solo sinónimo de chacras exclusivas para sumar barrios con lotes más accesibles

Además, en Manantiales se encuentra La Carolina del Mar, un barrio cerrado de 45 hectáreas que alberga en su interior Casa Living Manantiales, un desarrollo residencial en el que ya se lanzaron los primeros dos módulos con 18 departamentos: las unidades de dos dormitorios y 156m2 se pueden encontrar desde los US$670.000; los de tres dormitorios y 259m2 desde US$1.400.000 y los penthouses de 246 m2 con una terraza de 160m2 desde US$2.500.000.

“El 80% está vendido”, afirma Mariano Galeazza, director de Desarrollos Norte, una de las desarrolladoras de este emprendimiento junto a Baalbec, y Donato Group que con 50 años de trayectoria en Punta del Este y más de 300 proyectos desarrollados en Uruguay, Argentina y Estados Unidos, son los propietarios de la tierra. A su vez, agrega que la arquitecta Carolina Proto está terminando el diseño de los dos nuevos módulos que posiblemente se van a lanzar antes de fin de año. “Van a ser dos edificios más chicos que los actuales, con 2 unidades por piso, cada una de 3 dormitorios, y un penthouse exclusivo en el último piso” detalla Galeazza.

A estos proyectos, Covello suma Distrito 52, en la zona del Jagüel, un emprendimiento inmobiliario y urbanístico de 52 hectáreas, donde hay comercios, como Megatlon, Dechatlon y Kiko Milano; oficinas; el colegio North Schools; el hotel Hampton by Hilton; y La Cañada, “un barrio que tiene lotes de 1000 metros y casas a estrenar a la venta listas para usar construidas que rondan el US$1 millón”.

Un punto que merece la pena destacar es el crecimiento de servicios en estos sectores. “Mayor población permanente justifica mejores servicios, y mejores servicios permiten que más familias consideren esas zonas para vivir durante todo el año”, remarca Rudolph.

“Lugares donde antes terminaba el verano y se cerraba la persiana hoy ven florecer comercios por doquier”, refuerza Pereyra.

Como uno de los servicios claves, Solari destaca la oferta de colegios bilingües en Maldonado y Punta del Este como esencial para que muchas familias se instalaran. Le siguen, según el especialista, los supermercados, los comercios diarios, la salud y la gastronomía. “Mejoraron La Barra y Manantiales, donde hay propuestas que funcionan todo el año. A José Ignacio todavía le faltan algunos servicios, sobre todo en salud”, describe.

El valor de construir o comprar una vivienda terminada depende de la ubicación, la superficie, el tipo de construcción y el nivel de terminaciones.

Según Rudolph, el costo de construcción de una casa de 200 m² se encuentra entre US$400.000 y US$800.000, mientras que una de 300 m² cuesta entre US$600.000 y US$1,2 millones.

Pero hace una aclaración importante, “hay que sumar el terreno, y ahí la dispersión es enorme”. Como referencia, el especialista señala que es posible encontrar terrenos desde US$100.000 en ciertas zonas nuevas, aunque en ubicaciones más consolidadas ese valor puede crecer considerablemente.

Entonces, la inversión total para una casa contemporánea de entre 200 y 300 m² puede comenzar alrededor de US$500.000 y superar con facilidad los US$1,5 millones en proyectos y localizaciones de mayor nivel.

A esto, desde Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado para el sector inmobiliario, suman una aclaración relevante: Una casa en un barrio privado se publica, por metro cuadrado construido, 31% más cara que una propiedad que da a la calle.

A la hora de analizar las microzonas, en José Ignacio la diferencia es de US$5000/m2 contra US$4000/m2. En Mansa y Pinares, US$3733 contra US$ 2400.

Por otro lado, Pereyra aporta referencias de precios publicados para terrenos y casas terminadas en distintos barrios privados.

La Barra:

• Terrenos: US$210.000–450.000
• Casas terminadas: US$550.000–1,6 millones

Manantiales:

• Terrenos: US$260.000–650.000
• Casas terminadas: US$750.000–1,6 millones

José Ignacio:

• Terrenos: US$200.000–750.000
• Casas terminadas: US$1,2–2 millones

Además de la inversión inicial, uno de los factores que pesa en la decisión de compra es el costo de mantenimiento.

Según Solari, los gastos comunes de una vivienda en un barrio privado pueden ser considerablemente inferiores a los de un departamento cercano al mar. En Manantiales, por ejemplo, un departamento de tres dormitorios puede pagar entre US$1000 y US$1300 mensuales, mientras que en un barrio cerrado los gastos comunes suelen ubicarse entre US$400 y US$500. Además, una casa implica el mantenimiento del jardín, la pileta y los arreglos.

Sin embargo, quienes buscan combinar el uso personal con una inversión, el alquiler de temporada aparece como una alternativa para compensar parte de esos costos. “Una fórmula que no falla para licuar esos gastos: alquilar la propiedad para Año Nuevo y la primera quincena de enero. Con eso se pagan los gastos de todo el año”, indica el broker y ejemplifica: una casa en Reserva Montoya puede alquilarse durante enero por alrededor de US$50.000, mientras que en Pueblo Mío los valores se ubican entre US$40.000 y US$50.000. Según sus estimaciones, la rentabilidad neta anual de este tipo de propiedades suele oscilar entre el 3% y el 6%. Hay que tener en cuenta, que a la demanda tradicional de enero y febrero se suman contratos anuales y alquileres durante los meses de invierno.

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