Propiedades: el 34% de la oferta se retasó en los últimos seis meses

En medio de un clima electoral marcado por la pandemia, en el sector inmobiliario se encuentran expectantes y aguardan que, de a poco, la actividad empiece a despegar. Es que las cifras son preocupantes: el valor del metro cuadrado sigue en caída y, mientras registra los valores más bajos de la historia, un gran porcentaje de los avisos publicados son retasados a la baja. Mientras tanto, el mercado de los alquileres tampoco arroja buenas señales y, mientras la oferta continúa siendo acotada, los precios aumentan por encima de la inflación.

Los datos se desprenden del index de agosto de ZonaProp, que indica que el costo medio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se ubica en US$2413 por m², un 0,9% menos con respecto al mes pasado. Así, los precios de venta acumulan una baja de 5,1% en 2021 y de 13,8% desde el máximo de 2019. En este contexto, los departamentos de pozo son los que muestran mayor resistencia a la baja de precio en lo que va del año.

Actualmente, un departamento promedio de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$125.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$178.000. La situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y trae una oportunidad para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en una propiedad: en abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un incremento de precio y, actualmente, en el 96% de las zonas de Caba se observa una disminución del precio todos los meses.

Hay otro dato que se suma al panorama desalentador que atraviesa el mercado de la compraventa en CABA: la cantidad de operaciones que se concretan cada mes. Aunque en julio el volumen de escrituras fue cuatro veces mayor al de julio de 2020, el total representa una caída del 23% en comparación con 2019, previo a la llegada de la pandemia de coronavirus.

Ante este escenario, actualmente, el 34% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos seis meses y la cifra alcanzó su nivel máximo. En 2017, el porcentaje de retasados se ubicaba en 18%. A partir de fines de 2018, empezó a ir en aumento hasta hoy. El descuento promedio efectuado en el semestre anterior es de 8%: registró un salto en mayo de 2020 y pasó de 7% a 8,7% en promedio en tres meses.

De acuerdo al valor actualizado del metro cuadrado, este es el ranking de precios de ZonaProp según los barrios:

• Puerto Madero (US$5628/m²)
• Palermo (US$3112/m²)
• Belgrano (US$2987/m²)
• Saavedra (US$2483/m²)
• Parque Chacabuco (US$2301/m²)
• Liniers (US$2201/m²)
• Versalles (US$2141/m²)
• Villa Real (US$1987/m²)
• La Boca (US$1692/m²)
• Lugano (US$1128/m²)

Los alquileres siguen en alza

Mientras las propiedades se desvalorizan, los precios de los alquileres no encuentran su techo. Un departamento de dos ambientes en CABA se consigue por $41.447 por mes, 2,7% más que el mes previo. En 2021, los valores acumulan una suba del 35,1%, levemente por encima de la inflación. Los unidades a estrenar son las que registran los mayores incrementos.

De acuerdo al informe de ZonaProp, actualmente, un departamento de dos ambientes con 50 m² se alquila por $41.447 por mes. Las unidades de tres ambientes con 70 m² se alquilan por $57.894 mensuales. Mientras la oferta es acotada, en los últimos 12 meses el precio medio de alquiler de los nuevos contratos acumula una suba de 58,6% por encima de la inflación (52,0%) y de ajuste de los contratos existente firmados hace 12 meses (46,1%).

De acuerdo a los valores promedio de los alquileres, este es el ranking de precios según los barrios:

• Puerto Madero ($85.943 por mes)
• Villa Ortúzar ($48.115 por mes)
• Palermo ($48.061 por mes)
• Colegiales ($43.284 por mes)
• Villa Crespo ($40.893 por mes)
• Almagro ($40.167 por mes)
• Santa Rita ($38.184 por mes)
• Balvanera ($36.652 por mes)
• Liniers ($34.426 por mes)
• Lugano ($30.694 por mes)

Qué pasa con la rentabilidad

De acuerdo al informe de ZonaProp, en el último mes, la relación alquiler y precio detuvo su recuperación y disminuyó levemente ubicándose en 2,91% anual. Actualmente, se necesitan 34,3 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% por debajo de lo requerido en el mismo mes de 2020. Así queda el ranking de los barrios para los inversores que buscan renta:

• Lugano (4,7% anual)
• La Boca (3,5% anual)
• Parque Patricios (3,4% anual)
• Floresta (3,2% anual)
• Coghlan (3,1% anual)