“Construir no es solo levantar paredes”: un desarrollador se anima a contar lo que nadie revela
En Buenos Aires, el costo de construir va mucho más allá del cemento, el hierro y la mano de obra
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Andrés Brody
En la Ciudad de Buenos Aires, construir no es solo levantar paredes: es atravesar una maraña de tributos, tasas y procesos administrativos que encarecen los proyectos y retrasan su ejecución. Para quienes trabajamos en el sector del real estate, el peso fiscal inicial puede representar entre el 10% y el 15% del valor total de un desarrollo. Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos, derechos de construcción, plusvalía urbana, tasas registrales... la lista es extensa, y cada ítem erosiona los márgenes y la capacidad de producción.
Uno de los tributos que mayor distorsión genera es el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Aunque su alícuota parece moderada (3% a 3,5%), su efecto se multiplica porque impacta en toda la cadena productiva: desde el fabricante de materiales, el distribuidor y la empresa constructora, hasta la facturación final al comprador. Cada eslabón traslada ese costo al siguiente, generando un encarecimiento acumulativo que no responde a un valor agregado real, sino a una cascada impositiva.
El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria.
A esto se suma el impuesto a la plusvalía urbana, también denominado Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable. En la práctica, esta tasa puede llegar a representar más del 20% del costo de obra por metro cuadrado en determinados proyectos, dependiendo de la zona, la capacidad constructiva autorizada y el tipo de desarrollo. Esta carga adicional impacta directamente en la viabilidad económica de los emprendimientos, obligando a recalcular precios y en muchos casos desincentivando el inicio de nuevas obras.
Otro de los gravámenes más cuestionados es el Impuesto de Sellos, que en la compraventa inmobiliaria implica el pago del 3,5% sobre el valor escriturado. Aunque la práctica indica que se reparte entre comprador y vendedor, en términos patrimoniales este impuesto afecta directamente el derecho de propiedad: el titular nunca posee jurídicamente el 100% del valor de su inmueble, ya que cada vez que se transfiere, la Ciudad se apropia del 3,5%. Es decir, un propietario adquiere y mantiene un bien sobre el cual siempre pesa una detracción forzada. Si se interpreta estrictamente, el Estado participa en cada transacción como si fuese copropietario del 3,5%, lo que vulnera el principio constitucional de plena propiedad privada.
Paradójicamente, mientras el desarrollador asume altos costos y largos plazos para finalizar un proyecto, el verdadero ganador a largo plazo es el propio Estado local.
Cada edificio nuevo incrementa de inmediato la base fiscal: más ABL, más impuesto inmobiliario, y futuros ingresos por cada operación de compraventa. Donde antes había un único lote, ahora hay decenas de unidades tributando todos los años. El problema es que este ciclo virtuoso podría ser mucho más productivo si la Ciudad actuara con mayor agilidad y criterio estratégico.
Los trámites para obtener permisos de obra y habilitaciones son lentos y complejos, lo que inmoviliza capital, eleva los costos financieros y reduce el ritmo de producción. Si el gobierno porteño fuera más ágil en sus procesos, se generarían más desarrollos, habría mayor oferta habitacional, los precios tenderían a moderarse y, a la vez, la recaudación impositiva estructural crecería sin necesidad de cargar tanto peso en las etapas iniciales ni de mantener tributos cuestionables que erosionan el derecho de propiedad.
(*) El autor es desarrollador inmobiliario.
Por Andrés Brody
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