Construir para alquilar puede ser una posible solución habitacional

El déficit habitacional en la Argentina es un problema acuciante. Entre 1980 y el 2015, el porcentaje pasó del 20% al 28%. Se calcula que alrededor de tres millones y medio de familias -lo que equivale a un tercio de la población- no tienen acceso a una vivienda adecuada, una situación que se agrava consistentemente desde el 2001, según el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC).

Según calculan Ivan Kerr, ex Secretario Nacional de Vivienda, y Federico González Rouco, economista del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), si se tienen en cuenta todas las casas construidas en el marco de los dos programas nacionales que abordan esta problemática -el FONAVI (financiado con un esquema parecido al de la coparticipación y ejecutado por institutos provinciales), y los programas federales (con una distribución de fondos discrecional)- el Estado argentino brindó asistencia, entre viviendas y soluciones habitacionales, al 0,5% de la población por año. En el marco de un incremento persistente de la pobreza y de la población, y de un crecimiento urbano desigual y poco coordinado, la cifra es baja. Es decir, la situación habitacional probablemente continuará empeorando.

Generar propietarios

Uno de los principales problemas, coinciden los expertos, es de diagnóstico. La política de vivienda tiene un enfoque que se concentra casi exclusivamente en generar propietarios. El Estado construye viviendas y las distribuye entre los futuros dueños. Por supuesto, el acceso a la propiedad es una pata indispensable de la política de vivienda, pero no es la única. Además de lo problemático que resulta “correr atrás” de un problema con un instrumento inescalable, la posterior asignación es dificultosa y poco clara, con otorgamientos de títulos de propiedad que muchas veces se demoran o no llegan.

Pero no es solamente una cuestión de escala o de eficacia, sino también de visión. En un mundo globalizado y volátil, con mercados de trabajo dinámicos y nuevas costumbres de arraigo, es crucial una política pública que ponga el ojo sobre un factor clave: el alquiler. “En todo el organigrama del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, no aparecen ni una sola vez las palabras ‘inquilino’ o ‘alquiler’”, ilustra González Rouco. La renta aún es vista como una solución subóptima, a lo sumo un mal necesario que hay que tolerar pero nunca fomentar. Lo cierto es que el alquiler es una modalidad que, sobre todo en ámbitos urbanos, no necesariamente tiene que ver con la dificultad de acceder a la propiedad sino que se relaciona a las condiciones de vida y trabajo del mundo moderno. “En general, las sociedades con más inquilinos son más dinámicas. Un porcentaje de propietarios alto suele hablar de un mercado laboral rígido, en el que no hay tanto movimiento”, explica González Rouco.

El desdén por el alquiler tiene diversas causas históricas y culturales profundas. “La seguridad de ser propietario en Argentina es profundamente cultural”, explica Kerr. “Tiene que ver con la cultura de inmigración y el anhelo por la casa propia como motivo de bienestar económico y estatus”. Además, las explicaciones son económicas: el ladrillo es de los pocos activos que, en medio de los vaivenes económicos e inflación recurrente que marcan al país, no se desvalorizan. “Sí, la Argentina tiene muy arraigada la cuestión cultural de buscar el control del suelo, el ser propietario”, coincide Fernando Murillo, investigador asociado en el CIPPEC, consultor de Hábitat para las Naciones Unidas y especialista en temas de urbanismo. La proporción local de propietarios es alta, en torno al 70%. Es una de las tasas más elevadas de la región, solo por debajo de Paraguay, Brasil y Costa Rica. Chile, por ejemplo, tiene un porcentaje en torno al 59%, y Uruguay, por su parte, del 53%. Cuando se analizan países de la OCDE, se constata que los países con mayor porcentaje de inquilinos son Suiza, Holanda, Suecia y Dinamarca. Los que tienen más propietarios son Eslovaquia, Lituania, Hungría y Letonia. Obviamente inciden cuestiones como el valor del suelo, por el lado económico, y el desarraigo, desde el aspecto cultural, pero en líneas generales el alquiler es preponderante en economías más prósperas y dinámicas.

En la Argentina, este no es un diagnóstico que el Estado parece haber asumido como válido, y mucho menos deseable. “Hay amplia evidencia empírica respecto de la necesidad de promover una política efectiva de alquileres, pero una negación por parte de la respuesta de la política pública”, dice Murillo. El experto sostiene que, si promover la renta no se concibe como un objetivo de largo plazo, por lo menos debe hacerse como enfoque pragmático y realista: “Los últimos censos han demostrado que cada vez tenemos hogares más chicos. La capacidad adquisitiva cae. Además, por la falta de crédito hipotecario, se dificulta acceder a la propiedad para la enorme mayoría. En cualquier lado, la realidad va llevando a que se resuelva el problema de la vivienda vía alquileres en distintas formas”, explica. “Pero acá se sigue insistiendo con la vivienda llave en mano, con soluciones habitacionales con titulo de propiedad (tanto formal como informal), etc”, previene.

Incentivar, incentivar, incentivar

Obviamente, la cuestión de la renta es inevitablemente contemplada en algún punto, pero se lo hace de forma marginal y, nuevamente, ex post. La Ley de Alquileres, por ejemplo, es la norma que entró en vigencia a mediados del año pasado con el aval de la mayoría del Congreso, y previsiblemente hirió de manera profunda al mercado de rentas. Por poner durísimas condiciones a los propietarios, forzó una drástica baja en la oferta y consecuentemente provocó aumentos históricos en los precios para los inquilinos. Sin dudas una ley igualitaria: todos salieron perdiendo. Más allá de la mala praxis, según el consultor Murillo subyace un error de fondo: “Necesitamos un marco regulatorio adecuado, particularmente por el lado de los incentivos. Lo que se hizo con los alquileres se hizo, por así decirlo, para la tribuna. Se presenta como una protección pura de los derechos de los inquilinos y en la práctica les causó un daño enorme”.

Todos coinciden en que el mejor camino para asegurar estabilidad y buenos precios en el mercado de alquileres debe concentrarse, en una primera etapa, en el fomento de la oferta. Si la oferta de propiedades en alquiler es mayor, habrán mejores precios y más opciones. Un elemento clave es el fomento de la construcción de propiedades destinadas a la renta, tanto en segmentos medios como bajos. “Necesitamos mecanismos que agilicen el mercado, no que lo traben. Hay que incentivar la construcción privada para vivienda en alquiler”, asegura Luciano Laspina, economista y diputado nacional por Santa Fe, quien preside la Comisión de Presupuesto y Hacienda. El año pasado, el diputado presentó junto a su colega Jorge Enríquez un proyecto que proponía exactamente eso. La lógica es que el Estado ofrezca reducciones fiscales con la condición de que las viviendas construidas se destinen por un tiempo determinado a la renta. Después de transcurrido ese período, los inmuebles pueden venderse. En este caso, los beneficios establecidos iban por el lado del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales. El enfoque no es nuevo. De hecho, la Ley de Locaciones Urbanas, promulgada durante el gobierno de Raúl Alfonsín y vigente hasta la llegada de la nueva norma, tenía un capítulo entero dedicado al incentivo de la construcción para la renta. “Los incentivos a la construcción tienen obviamente un costo fiscal, pero también tienen un efecto multiplicador importante. Y el beneficio es, sobre todo, para los inquilinos”, explica Laspina. “La ecuación termina siendo positiva”, añade el ex Secretario Kerr, porque “el Estado eventualmente recoge el beneficio por la actividad que se genera”.

La oferta por sí sola, está claro, no resuelve el problema. Con márgenes de rentabilidad bajos y sin una demanda robusta, los incentivos para construir y alquilar son bajos. Generar los incentivos para que haya una demanda fuerte que traccione a la oferta supone la participación indispensable del sector privado. “Con el Estado solo no alcanza pero sin el Estado no se llega a todos”, dicen Kerr y Gonzalez Rouco. La torta no puede agrandarse únicamente con los recursos estatales. Así lo manifestó Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), quien ayer estuvo reunido con el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, para llevarle propuestas de reactivación. “Creemos en la necesidad de la implementación de mecanismos de incentivo para que el desarrollador construya unidades de renta. Generar políticas de motivación para la construcción de edificios con unidades para el alquiler, acompañando la inversión del privado, para tener nuevas viviendas y atender tanto el déficit habitacional estructural del país como el motivo por el que los alquileres son altos y las propiedades, un bien inaccesible para muchos argentinos”, afirmó el constructor al terminar la reunión.

Crédito y experiencias internacionales

El elefante en la sala, claro está, es el crédito hipotecario. Sin crédito accesible que propulse la demanda para la compra y consecuentemente revitalice el mercado de alquileres, es difícil pensar en que la oferta vaya a tener los estímulos necesarios. El problema es que la ausencia de crédito no es una cuestión exclusiva de la política de vivienda sino fruto de las condiciones macroeconómicas estructurales. El sector financiero no presta si no recupera, y cualquier política crediticia que dependa exclusivamente de fondos estatales o de la banca pública es de alcance limitado. Murillo, sin embargo, sostiene que la inestabilidad macroeconómica y particularmente la inflación dificultan, pero no imposibilitan. “Hay países en la región que también tienen o han tenido macros inestables y sin embargo logran avances. Ecuador por ejemplo tiene un esquema de alquileres sólido”, explica. Agrega también el ejemplo de los vecinos más estables: “En Uruguay hay mucha vivienda de renta y funciona bien. Lo mismo Chile. Pero hay que tener visión”, afirma. “La Argentina está atrás, seguimos repitiendo esquemas con un Estado interventor que no han funcionado y no funcionan”, dice. Gonzalez Rouco agrega que “en lugares como Chile y Uruguay, el crédito hipotecario es mucho más alto, pero a la vez también hay más inquilinos. Esto se da porque es más fácil el traspaso entre alquilar y comprar. La política de vivienda tiene que dar opciones para que el que quiere alquilar, alquile, y el que quiere comprar, compre”.

La experiencia internacional tiene mucho por aportar. “En el mundo, el Estado se involucra muchísimo más en regular y fomentar la política de alquiler”, afirma Gonzalez Rouco. Estados Unidos y Europa son casos paradigmáticos, sobre todo en lo que respecta al alquiler en sectores de ingresos más bajos. En el caso de los norteamericanos, por ejemplo, tienen un doble enfoque que atiende la demanda y la oferta. Por un lado, el Low Income Housing Tax Credit ofrece, justamente, incentivos para la construcción destinada al alquiler. Por otro lado existe el Section 8 Renting Programme que, por ejemplo, ofrece vouchers que subsidian una parte del alquiler del potencial inquilino. Si bien hay enormes distancias con la Argentina, son dos medidas que según el experto son factibles a nivel local. En el caso europeo, lo que suele suceder es que el Estado financia la construcción de edificios o absorbe otros ya existentes, y es el sector público mismo que alquila los inmuebles y actúa, o bien como locatario directo, o bien asegurando que las propiedades efectivamente se alquilen. “Pero la idea del sector público construyendo para vender o regalar tiende a desaparecer. No tiene alcance ni sentido”, afirma.

Sobre el subsidio a la demanda para alquilar, Kerr añade el potencial que tiene en un sector informal amplio y en expansión: “Es una buena idea. Uno de los problemas con la informalidad es la dificultad de lograr que las personas sean eventuales sujetos de crédito. Si el Estado empieza a alquilar, esas personas demuestran que pagan y van construyendo un track record, un historial. El día que haya una situación macro más estable y un mercado de créditos, esos sujetos ya son potenciales tomadores, lo que permite incluirlos financieramente.”

Por supuesto, la política de vivienda no es un microclima aparte. Como todo, depende estructuralmente de la marcha de las condiciones generales. Poder adquisitivo, inflación o acceso al crédito están intrínsecamente ligados al problema habitacional y todo lo que se haga con esas condiciones en contra será a pequeña escala. Lo que sí puede hacerse, sin embargo, es sentar bases conceptuales e incentivos que den las señales correctas, lo cual cuando, el contexto acompaña, propicia y potencia el crecimiento. No hay política habitacional, particularmente en zonas urbanas, que pueda ignorar al alquiler como medio pero también como fin. El abordaje debe ser pragmático, de lo contrario se termina en esa triste constante argentina: las palabras vacías y los malos resultados.