Créditos hipotecarios: el dato que sorprendió pero no alcanza para anticipar una reactivación
Luego del boom UVA en 2018, comenzó un periodo en el que prácticamente no se desembolsaron préstamos a largo plazo hasta el 2024, pero se enfrió a finales del 2025
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LA NACIONCandela Contreras
Si existe un tema que dio de que hablar en el 2025 fueron los créditos hipotecarios. En medio de un mercado inmobiliario que sigue en recomposición, la posibilidad de comprar una vivienda con financiación a largo plazo es el principal mecanismo para que una persona pueda tener acceso a su casa propia. Pero, a pesar de que los números de cierre del año mostraron señales positivas, el futuro tiene más incertidumbre que certezas.
En diciembre se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$227 millones, según compartió la consultora Empiria en base a datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA): un leve repunte frente a noviembre -el peor mes del año-, pero por debajo de diciembre de 2024.
Ya que, luego de meses mostrando señales positivas, el último tirón del 2025 mostró que la suba de tasas de las entidades bancarias por encima del 10% impactó de lleno en el acceso al crédito.
En este sentido, el acumulado del año, 2025 cerró con unos US$3300 millones desembolsados, “el mejor registro desde 2018, aunque todavía lejos del pico de la era pre-crisis, cuando el volumen superaba los US$5000 millones anuales”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Este número da un total de cerca de 44.000 créditos, equivalentes alrededor del 0,4% del PBI. Para tener una referencia rápida: es tres veces más que lo concedido entre 2019 y 2023 (sin créditos UVA), pero un 30% menos que en 2017 y 2018 (con créditos UVA).
Ese ciclo ya quedó atrás. Lo relevante ahora es qué anticipan los datos sobre lo que viene.
En ese sentido, hay dos señales clave: la tasa promedio de los créditos desembolsados bajó a 5,8%, marcando el tercer mes consecutivo de descenso, y el plazo promedio comenzó a estirarse luego de meses de estabilidad, pasó de 24 a casi 26 años.
Ambos movimientos tienen un protagonista claro: el Banco Nación. En septiembre (último mes con datos consolidados) ya concentraba al menos dos tercios del mercado hipotecario. Para fin de año, “las estimaciones lo ubican más cerca del 80%“, asegura González Rouco. En los hechos, es el banco público el que está sosteniendo el sistema.
El problema es que ese sostén también empieza a mostrar límites. El Banco Nación subió la tasa -del 4,5% al 6%- y ese efecto comenzará a sentirse en los próximos meses, a pesar de que está muy por debajo de la mayoría de los bancos privados que, mientras tanto, permanecen prácticamente al margen: sin nuevos desembolsos y sin acumulación significativa de carpetas. El escenario que se perfila es el de una transición, en el que, según el economista, “posiblemente tengamos un primer semestre tranquilo de crédito, hasta que (ojalá) bajen tasas y se acumulen solicitudes”.
Diciembre 2025 terminó de confirmar algo que ya se venía viendo en las escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires que, de acuerdo a los últimos datos, alcanzaron las 5250 operaciones en noviembre.
Esta cifra representa una baja del 8,8% interanual y una caída del 25,2% respecto a octubre. Este retroceso interrumpe una racha de 43 meses consecutivos de crecimiento interanual. Sin embargo, los analistas ya advertían que esos buenos números pertenecían a un periodo bisagra que reflejaban operaciones iniciadas en meses anteriores con créditos cuyas tasas de interés eran más bajas y en estabilidad preelectoral.
La clave de este desplome de noviembre radica en la baja del crédito hipotecario. Las hipotecas, que habían alcanzado su pico en octubre con 1501 actos formales, se redujeron a la mitad en noviembre, llegando a 737 escrituras. Esto significa una baja del 22,4% respecto al mismo mes del año pasado. Esta disminución es contundente, especialmente si se considera que octubre había sido el “más alto de esta vuelta hipotecaria”, según Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), quien entonces celebró el “mejor mes hipotecario de este nuevo ciclo”.
Qué se espera para 2026
Los analistas del mercado coinciden en que el factor determinante para que el sector se mueva en 2026 será el crédito hipotecario. Si los préstamos se otorgan en “buena escala”, dicen, las propiedades subirán de precio inevitablemente y eso movilizará el mercado; sin ellos, el avance será lento y muy selectivo.
De esta manera, los préstamos para adquirir una vivienda aparecen como una de las variables clave, aunque con miradas todavía dispares sobre su alcance y velocidad. Es, a la vez, la gran esperanza y la mayor incertidumbre.
Con un 2025 que cerró en torno a los US$3300 millones en créditos otorgados, no se espera que se reacomode rápido en 2026. Para González Rouco, los primeros meses del año estarán “planchados en crédito”, con una mejora recién en la segunda mitad del año. La clave, advierte, estará en el fondeo de los bancos: sin recursos de largo plazo, no hay milagros hipotecarios posibles.
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