Créditos hipotecarios: los costos ocultos que los encarecen y pocos conocen

Los nuevos créditos hipotecarios en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que volvieron al mercado a fines de abril de 2024 de la mano de 24 bancos actualmente -públicos y privados-, acercan una solución al intento por alcanzar el sueño de la casa propia.

Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que toma una persona en su vida, por lo que a la hora de pensar en sacar un préstamo hipotecario es fundamental analizar diversas variables que entran en juego, como por ejemplo: el valor de la propiedad, el ingreso del o de los solicitantes, conocer la Tasa Nominal Anual (TNA) que ofrece el banco, la relación cuota-ingreso y el plazo; pero, no hay que olvidarse del Costo Financiero Total (CFT).

A la hora de analizar que préstamo tomar, los analistas concuerdan en que es clave mirar el CFT, ya que, la tasa está explícita en todas las líneas vigentes, pero lo que no está tan claro son los costos asociados a la operación; y esto va a determinar si un préstamo es más barato que otro.

En Argentina, el Banco Central exige que los bancos informen el CFT para garantizar transparencia, pero muchas personas aún lo desconocen. A continuación, se esclarecen preguntas clave a tener en cuenta:

1) Tasa vs Costo Financiero Total: ¿qué los diferencia?

El CFT se trata de una variable obligatoria que impone el BCRA, como entidad regulatoria, e incluye todos los cargos que tiene la operación, es una medida más precisa del costo real de un préstamo. Mientras que la TNA corresponde al porcentaje de interés que se aplica al capital para calcular el pago de intereses en un año. Por lo que, el CFT incluye la TNA, además de otros gastos, tales como:

• Seguros de incendio y de vida
• Comisiones de apertura y de evaluación crediticia, aunque suelen estar bonificadas
• Impuestos: IVA (21%) sobre intereses
• Gastos e impuestos ligados a la obtención del préstamo (honorarios de escribanía sobre la escritura de la hipoteca o impuestos de sellos según la provincia)

2) ¿Cuánto puede diferir la TNA del CFT?

“La brecha entre TNA y CFT varía según el banco y los componentes adicionales, pero en créditos hipotecarios suele ser de 0.5% a 3%“, Alan Daitch, CEO y fundador de Tasa Tasa. Por ejemplo: En el Banco Ciudad, la diferencia es de solo 0,24% (TNA 6,9% vs. CFT 7,14%).

3) Los principales factores que amplían la brecha

De acuerdo a Daitch, el CFT puede diferir de la TNA de forma más amplia por diversos factores, tales como:

• Plazos más largos (como por ejemplo: 30 años), donde los seguros acumulados encarecen el CFT
• Ubicación de la propiedad en zonas consideradas de alto riesgo, que elevan el costo del seguro del incendio.

4) ¿Por qué es clave mirar el CFT?

Si bien la TNA es el factor principal del costo del crédito, la variación del CFT puede influir considerablemente en la cuota mensual. Los analistas recomiendan preguntar siempre por el CFT total, ya que los simuladores de crédito usan esta variable y no solo la TNA.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, advierte que “la tasa en general representa entre el 90% y 95% del CFT, porque casi todos los bancos tienen costos similares en seguros y administrativos”. No obstante, la comunicación sobre el CFT sigue siendo un desafío, ya que “la tasa es un concepto fácil de entender rápidamente, pero el CFT es una medida más precisa del costo real del crédito”.

5) ¿Hay bancos que, a pesar de tener la misma TNA, difieren en el CFT?

“Sería extraño que la diferencia sea muy grande, ya que los costos adicionales son similares para los distintos bancos”, explica el CEO de Tasa Tasa.

6) ¿Cómo influyó la suba de tasas de algunas entidades en el CFT?

A partir de noviembre, se conoció que 12 bancos ajustaron sus condiciones, incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar. Con estas subas, en promedio las tasas se ubican en el 7,4%, cuando antes era de 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, explica González Rouco.

“El incremento de sus tasas de interés ejerce un efecto inmediato en el CFT”, explica Daitch. El aumento en la tasa se traduce a que los intereses que una persona paga para el préstamo crecen, y, como los intereses son una de las principales componentes del CFT, “el complemento termina incrementando”. En otras palabras, si hay un incremento en TNA, el CFT va a aumentar de la misma manera.

“Con respecto a los otros gastos tales como los seguros y comisiones, suelen mantenerse fijos porque no dependen de la tasa, generando entonces que los intereses dentro de CFT ganen más peso y reduciendo las brechas entre ambas”, agrega el fundador de la plataforma.

7) ¿Qué banco tiene el CFT más bajo del mercado?

El CFT más bajo lo tiene hoy el Banco Municipal de Rosario, con el 3,04% para los clientes que acrediten su sueldo en la entidad. Mientras que, el más alto, según información reportada al BCRA, lo tiene Brubank con el 14%.

8) El CFT banco por banco

De acuerdo al relevamiento realizado por Tasa Tasa, basado en datos del BCRA, mientras las diferencias en el CFT según la entidad financiera y las condiciones del crédito:

Entidades con el CFT más bajo

Banco Municipal de Rosario:

• 3,04% (TNA del 3%) para clientes con cuenta sueldo
• 4,28% (TNA del 4,2%) sin cuenta sueldo

Banco de la Provincia de Neuquén:

• 3,56% (TNA del 3,5%) con cuenta sueldo y 4,59% (TNA del 4,5%) sin cuenta sueldo, hasta $50 millones
• 8,84% (TNA del 8,5%) con cuenta sueldo y 9,93% (TNA del 9,5%) sin cuenta sueldo, hasta $100 millones

Banco del Chubut:

• 3,56% (TNA del 3,5%) con cuenta sueldo
• 8,3% (TNA del 8%) sin cuenta sueldo

Banco Ciudad:

• 3,59% (TNA del 3,5%) para la zona del microcentro y zona sur de CABA
• 7,15% (TNA del 6,9%) para el mercado en general

Entidades con CFT intermedio

Banco Nación:

• 4,7% (TNA del 4,5%) con cuenta sueldo
• 8,41% (TNA del 8%) sin cuenta sueldo

Banco de Corrientes:

• 5,27% (TNA del 5%) con cuenta sueldo
• 6,57% (TNA del 5%) sin cuenta sueldo

Banco Patagonia:

• 5,54% (TNA del 5,4%) con cuenta sueldo
• 8,19% (TNA del 7,9%) sin cuenta sueldo

Banco Credicoop:

• 5,77% (TNA del 5,5%) con cuenta sueldo
• 6,83% (TNA del 6,5%) sin cuenta sueldo

Banco de Santa Fe / Banco de Entre Ríos / Banco de Santa Cruz:

• 5,93% (TNA del 5,5%) con cuenta sueldo
• 8,03% (TNA del 7,5%) sin cuenta sueldo
• Banco de Santa Cruz: 9,46% (TNA del 7,5%) sin cuenta sueldo

Banco de San Juan:

• 6,66% (TNA del 5,5%) con cuenta sueldo
• 8,03% (TNA del 7,5%) sin cuenta sueldo

Banco Dino:

• 6,66% (TNA del 6,5%) con cuenta sueldo
• 7,89% (TNA del 7,7%) sin cuenta sueldo

Banco Comafi:

• 6,66% (TNA del 5,5%) con cuenta sueldo
• 7,76% (TNA del 7,5%) sin cuenta sueldo

BBVA:

• 6,79% (TNA del 6,5%) con cuenta sueldo
• 10,02% (TNA del 9,5%) sin cuenta sueldo

Banco Macro:

• 6,86% (TNA del 6,5%) con cuenta sueldo
• 8,47% (TNA del 8%) sin cuenta sueldo

ICBC:

• 7,12% (TNA del 6,9%) con cuenta sueldo
• 9,27% (TNA del 8,9%) sin cuenta sueldo

BANCOR (Banco de Córdoba):

• 7,24% (TNA del 6,9%) con cuenta sueldo
• 9,35% (TNA del 8,9%) sin cuenta sueldo

Banco Santander:

• 7,47% (TNA del 7% fija)

Banco Galicia:

• 8,7% (TNA del 7%) con cuenta sueldo
• 10,25% (TNA del 9%) sin cuenta sueldo

Entidades con el CFT más alto

Banco Supervielle:

• 8,92% (TNA del 8,5%)

Banco del Sol:

• 9,14% (TNA del 9%) con cuenta sueldo

Brubank:

• 9% para cuenta sueldo
• 14% sin cuenta sueldo

Hipotecario:

• 10,26% (TNA general del 9,5%)

Por Candela Contreras

• Créditos hipotecarios
• Real Estate
• Banco Central

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