Créditos hipotecarios: las razones por las que los bancos suben las tasas

Desde su reactivación, en abril de 2024, los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se convirtieron en uno de los motores de reactivación del mercado inmobiliario. Sin embargo, la rápida alta demanda -que sorprendió a los especialistas- generó ajustes en las condiciones: los bancos empezaron a subir las tasas de sus líneas de préstamo.

La gran pregunta es: ¿Por qué un contexto de alta demanda se generaron estas subas?

Para poner en contexto, en lo que va del 2025 se entregaron alrededor de US$1193 millones, expresados en dólares constantes ajustados por inflación (ya que los créditos se calculan en UVAS, y esta se actualiza por la inflación), de los cuales US$298 millones de acuerdo a los datos aportados por la consultora Empiria.

Esta cifra no solo supera los US$825 millones desembolsados en todo el 2024, sino que también duplica el monto acumulado entre 2020 y 2023, cuando el sistema bancario prestó solo US$430 millones, según un informe de la Fundación Tejido Urbano.

Sin embargo, y a pesar de estos datos, es importante hacer una aclaración: el crédito recién comenzó a traccionar pasado el segundo semestre. Por lo que, en realidad, la comparación del 2025 correspondería hacerla en relación al último cuatrimestre del 2024. Punto que evidencia una estabilidad mensual en la cantidad de préstamos otorgados de alrededor de 3000 créditos en promedio por mes, cantidad que varios analistas del mercado definen como “el techo de estas líneas”.

A pesar de que el contexto de los créditos refleje cierta estabilidad en la cantidad de préstamos otorgados mensualmente, el sector está lejos de los niveles históricos.

Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos.

Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.

Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso.

“Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

En países donde funciona el crédito hipotecario, las entidades utilizan instrumentos como la securitización o la venta de carteras hipotecarias para transferir riesgo y liberar capital. En Argentina, esto no sucede.

“La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”, explica González Rouco.

Sin inversores institucionales –como compañías de seguros o fondos de inversión– el crédito hipotecario recae exclusivamente en los bancos, lo que genera ajuste de tasas para contener la demanda.

Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.

“En el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo por el que se solicite”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder, o deberá buscar una propiedad más barata.

Issel Kiperszmid, director en Dypsa International, va un paso más allá: recomienda al Gobierno explorar mecanismos de mercado de capitales que permitan securitizar hipotecas, por ejemplo, usando fondos del Fondo de Garantías Sustentables o impulsando la participación de aseguradoras y fondos de inversión. Sin ese impulso, el sistema hipotecario argentino mantendrá su estructura de recursos propios con un límite que, más temprano que tarde, obliga a las subas de tasas.

Por su parte, Esteban Domecq, economista y director de Invecq, sostiene que el problema de fondo sigue siendo la inestabilidad macroeconómica: “En los primeros meses del año hubo un nuevo episodio de inestabilidad que derivó en subas de tasas. Para que el crédito hipotecario despegue, se necesita una inflación sostenidamente baja — que vaya a cero—. No puede haber rebotes inflacionarios porque todo eso le pega directamente”. A su vez, advierte que “si la inflación baja y la economía se estabiliza, la tasa de interés también lo va a hacer. Deberíamos ir hacia tasas hipotecarias del 5% al 8%, como se veían hace seis meses”.

• Banco Ciudad: no solo aumentó su tasa al 8,1%, sino que también ajustó su TNA preferencial del 3,5% al 4,5%.
• Bancor: ya elevó su tasa del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del 100% al 75%. Y hay una nueva suba que lleva la tasa al 8.9% para clientes y 9,9% no clientes.
• BBVA: en la actualidad la tasa se encuentra en 9,5% -clientes con cuenta sueldo- y 12,5% -sin cuenta sueldo-. Este banco atraviesa por su tercer aumento desde el lanzamiento de su línea de crédito.
• Brubank: subió la tasa del 5,5% al 9%.
• Comafi: comenzó con una tasa en 5,5%, luego pasó a 6,9% y ahora está en 7%.
• Credicoop: aumentó la tasa al 7,5% (antes 5,5%) para clientes con acreditación de haberes en el banco y del 8,5% (antes 6,5%) para quienes no posean cuenta sueldo.
• Del Sol: subió su tasa del 5,5% al 9%.
• Galicia: comenzó con una tasas del 5,5% y del 7,%. En la actualidad se encuentra en 10% para primera vivienda y 12% para segunda vivienda.
• Bancos del Grupo Petersen (San Juan, Santa Cruz, Santa Fe y Entre Ríos): subió la tasa del 5,5% al 6,5% para cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo.
• Hipotecario: comenzó con una tasa del 6,9% y ahora está en 8.9%.
• ICBC: primero fue del 5%, luego subió al 6,9%, y ahora está en 8,9% y 10,5% sin cuenta sueldo.
• Macro: luego de atravesar por tres incrementos, hoy tiene una tasa de 9.5% para cuenta sueldo -hasta $400 millones- y 11% sin cuenta sueldo.
• Patagonia: Comenzó con una tasa del 4,9% y pasó por cuatro aumentos hasta llegar al 9,5% de la actualidad.
• Santander: es la segunda vez que sube su tasa fija. En un primer momento el incremento había sido del 5,5% al 7%; ahora, se encuentra en el 9,5%.
• Supervielle: en su lanzamiento comenzó con una tasa del 5,5%, mientras que en la actualidad se encuentra en 8,5%.

A raíz de las subas de la TNA, el efecto sobre las cuotas y los ingresos mínimos requeridos es notable. Por ejemplo, un crédito de $100 millones a 30 años pasó de:

Antes del último ajuste:

• Cuota inicial: $658.446
• Ingreso mínimo requerido: $2.650.000

Después de la suba:

• Cuota inicial: $847.230
• Ingreso mínimo requerido: $3.388.922

Esta diferencia de casi $190.000 en la cuota mensual y más de $ 700.000 en el ingreso exigido evidencia cómo un cambio en la TNA impacta de lleno en la capacidad de acceso de los aspirantes a propietarios.

Para conocer las mejores opciones que se adaptan a tus necesidades, ingresá en la Calculadora de Créditos Hipotecarios de LA NACION que te permitirá saber en qué bancos calificás y cuáles son las condiciones en cada uno, según tus requisitos.

Por Candela Contreras

• Créditos hipotecarios
• Real Estate
• Banco Nación

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