El dato récord que ilusiona al mercado inmobiliario es cuatro veces más alto que el de los últimos años
En un mercado que poco a poco se va recuperando, las operaciones de compraventa muestran un dato revelador
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
El mercado inmobiliario sigue mostrando signos de mejora y las operaciones de compraventa son testigos de esto. Así lo evidenció la cantidad de escrituras que se registraron en septiembre en la Ciudad de Buenos Aires que alcanzaron las 5157 ventas, lo que implica una suba del 30,4% respecto al mismo mes de un año antes y el mejor septiembre en 6 años.
Aunque los números bajaron un 2,7% respecto a agosto, mes en que se registraron 5297 actos, el dato revelador que ilusiona al sector es que crecieron casi en un 70% la cantidad de operaciones con crédito hipotecario con respecto a agosto. En ese mes hubo 416 escrituras realizadas con hipoteca, mientras que en septiembre estas operaciones ascendieron a 705 -cifra que implica casi un 14% del total de las operaciones hechas en septiembre-. Si la comparación se hace interanual, se trata de una suba del 317,2% respecto al mismo mes del año pasado, y del 74,3% en el acumulado del año (1970 escrituras de hipoteca en total).
“Ya empieza a aparecer el impacto del crédito hipotecario y esto se traduce en mayor accesibilidad a la vivienda”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Durante años las transacciones con hipotecas representaban el 3% o 4% de las operaciones, pero hoy esos números casi que se cuadruplicaron y subieron al 14%, y eso que recién el avión está carreteando, pero cuando despegue, el impacto será mayor”. El especialista explica que cuando salieron las líneas de crédito ellos anticiparon que había que darles tiempo a los préstamos para que se asentasen, para que los trámites se aceiten en los bancos y la gente los incorpore, y ahora “ya se empiezan a notar en las escrituras”.
“Pese a una leve baja interanual, superamos nuevamente las 5000 escrituras y confiamos que el último trimestre sume más actividad por operaciones de blanqueo y de mayor cantidad de hipotecas”, asegura Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, y agrega: “El crédito hipotecario viene creciendo mes a mes y, si lo medimos respecto a cuatro meses atrás, hay un salto del 500%. El dato alentador es que son 700 hipotecas y creemos que ese número tiene que subir considerablemente: eso encadenaría nuevas compraventas”.
Los brokers coinciden en que el motivo detrás del buen número de escrituras está en el atractivo de los precios y en la paz cambiaria, elementos que harán que los meses que restan del año sigan siendo altos en niveles operaciones de compraventa. “Todavía hay precios lógicos, son valores bajos comparados con el histórico de venta, por lo que no es mal momento para comprar”, señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y agrega: “El dólar volvió a bajar, está super estable y se está acortando la brecha con el oficial”. Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, comparte la mirada de Balayan y afirma que “además del impacto de los créditos hipotecarios, el motor principal de las ventas tiene que ver con que los precios están históricamente bajos”.
En números concretos, el monto medio de los actos fue de $93.987.235 (94.278 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 155,1% en un año en pesos y en moneda estadounidense mermó 6,1%.
Viento de cola para el real estate
“Estamos en un momento muy favorable en donde se da un cambio de expectativas, baja de precios, créditos hipotecarios, blanqueo, paz cambiaria, que va a llevar a cerrar, sin dudas, el mejor año después del 2018″, anticipa Achával.
Efectivamente, el crédito hipotecario llegó nuevamente a los argentinos luego de cinco años de que casi no existiera oferta de este tipo de préstamo en el país. Es así como en 60 días hubo 21 bancos que se lanzaron a ofrecer estas líneas de crédito. Esto implica nuevas herramientas para que la demanda pueda acceder al ansiado sueño de “la casa propia”, ya que, en palabras de Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza: “La única manera de acceso a la propiedad escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario”.
“El crédito va a seguir empujando las ventas”, anticipa Rozados y explica que el blanqueo también puede sumar, pero será algo coyuntural, por un breve plazo, “en cambio, hay que trabajar para afianzar los préstamos hipotecarios, para que este impacto se consolide también en el mediano plazo”.
Recientemente, se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles. La normativa permite regularizar hasta US$100.000 sin impuestos, pero más alto de ese monto se aplican alícuotas progresivas, a no ser que se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios. En ese caso, pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos.
Otros números también muestran el interés por el ladrillo: la oferta de inmuebles disminuyó muy fuertemente en los últimos meses. En los números del último Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával: “En julio, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 22,7% interanual, Argenprop una baja del 21%; los números de septiembre descienden un poco, cuando la reducción interanual del stock fue de 15,7% en Zonaprop y de 17% en Argenprop”. Además, respecto a los precios de cierre, asegura que “se observa una reducción en los porcentajes de negociación, rondan el 4% a 5%; están convergiendo nuevamente a los valores que eran los promedios históricos, lo que anticipa un ciclo alcista también en los diferentes segmentos de precio”.
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