Cuáles son los barrios de la Ciudad que más bajaron el precio de sus propiedades en dos años

La sobredemanda de inmuebles en venta sigue en cifras récord y empuja la baja de precios de venta en la Ciudad de Buenos Aires ante la escasez de demanda. Y, si bien las escrituras continúan con un lento repunte, por el momento siguen en los niveles históricos más bajos.

Según el informe Radar Inmobiliario, los valores de publicación de los inmuebles en febrero mostraron una caída interanual del 12,5%. En tanto, a nivel agregado, la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 fue del 34%. Sin embargo, no todos lo barrios muestran la misma desaceleración de precios y el patrón de descenso varía según el trimestre.

En este sentido, Villa Crespo lidera el ranking de descenso de precios en los últimos dos años acumulando una baja del 42%. El precio por m² en este barrio es de US$1410. Le siguen San Nicolás, que tuvo un descenso de los valores del 39% -con un precio de US$ 1365 m² - y San Telmo, que desaceleró un 38,5% los valores desde el 2019 (US$ 1285 m²).

¿Cuáles son los factores del descenso sostenido de precios que destaca el informe? Además de la sobreoferta, el costo de construcción en dólares que siguió en enero debajo de la media histórica la caída de los salarios en dólares y la baja rentabilidad del alquiler.

Además, otro dato a destacar es que se mantiene la alta dispersión entre los valores de publicación y los precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario. Este desfasaje se puede observar también en los porcentajes de negociación.

“Para hablar de la caída en los precios según el barrio, el punto central tiene que ver con el punto de partida: es decir, si el barrio en cuestión partió de valores muy altos en el mercado, la caída tiende a ser más acelerada. Se trata de interpretar por qué era alto en la primera etapa de medición y por qué está bajando hoy. En el caso de Villa Crespo, es un barrio con muchísimo crecimiento, con tickets mucho más accesibles y una demanda que era muy alta. Tuvo un impacto muy positivo la extensión de Palermo y la construcción del Metrobús; es por eso que con la baja demanda cayó más fuerte que en otros barrios”, explica a LA NACION Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima.

Pero no sólo Villa Crespo registra estas altas variaciones acumuladas. “Hay varios barrios que tuvieron una variación parecida desde el pico que se fue dando paulatinamente. La mayoría de los barrios de la Ciudad bajaron un buen porcentaje en los últimos años por varios factores: falta de créditos, cepo, pandemia, ley de alquileres. Son tantos los motivos que ya es difícil saber cuál es el más sobresaliente de todos”, apunta Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION.

El promedio acumulado de la baja de precios en CABA en los últimos dos años es del 34%.

Achával apunta que se da el caso contrario, por ejemplo, en Caballito, donde el valor de variación del precio es menor al promedio de la Ciudad. “Esto se explica porque es un barrio muy dinámico, con un polo gastronómico muy interesante y desarrollos muy importantes como Azcuy sobre la Avenida Pedro Goyena. Caballito no para de crecer”, indica.

En tanto, en el medio quedan barrios de mayor poder adquisitivo, como Recoleta o Barrio Norte. Barrio Norte está entre los barrios que más bajaron en los últimos años. Para el titular de Reporte Inmobiliario esto puede deberse a varios factores, entre ellos, la cercanía a la Villa 31 que se expandió los últimos años y en la pandemia el trabajo a distancia de gente que se mudó a barrios cerrados.

Sin embargo, en el último mes ajustó por debajo del promedio de la Ciudad. “Barrio Norte tiene una dinámica en la que se ve que en el mes de febrero cayó menos que el promedio del resto porque ajustaron antes el valor. Además, hay demanda de más inversores, que antes había desaparecido. Tiene una caída de un 10,8 % -en un promedio de 12,5%- mientras que Villa Urquiza se registra una caída del 27%”, señala Achával.

Además, acompaña una variable que se mantiene que es que los barrios con más poder adquisitivo suelen ser los que mejor se defienden ante la baja de precios. “Se puede decir que es una generalidad que los barrios mejor ubicados resisten más la baja de precios, porque están bajo el ala de personas con mayor poder adquisitivo y de los inversores”, sostiene Gómez Picasso.

“El valor de publicación va a seguir cayendo lentamente porque dentro de los más de 160.000 inmuebles que hay disponibles a la venta hay de todo; hay propiedades que están hace cuatro años publicadas y no tienen una visita. Por eso decimos que hay muchos factores que muestran que las propiedades están sobrevaluadas, que empiezan a bajar por el exceso de la oferta, entre otros factores”, añade Achával.

Los barrios con más baja de precios acumulada

• Villa Crespo: 42 %
• San Nicolás: 39,1 %
• San Telmo: 38,5 %
• Barrio Norte: 37,1 %
• Belgrano C: 35,6 %