En venta y alquiler: cuáles son los cinco barrios porteños que tienen la mayor oferta de PHs

El interés por los PHs creció con la llegada de la pandemia de coronavirus y ahora, de cara a la “nueva normalidad”, se sostiene. Similares a los departamentos en cuanto a precio y tamaño, pero con algunas características de las casas, este tipo de propiedades son cada vez más codiciadas en el mercado. Aunque el stock de inmuebles en venta se acumula mes tras mes, la demanda de estas unidades supera a la cantidad en oferta. ¿Dónde están las oportunidades?

En total, actualmente hay más de 114.270 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), de los cuales 10.204 son PHs. Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, al analizar las “fuerzas del mercado” un 51% los están buscando mientras que la oferta es del 49%. La relación está más equilibrada que el mes pasado, cuando el porcentaje de la demanda ascendía al 66% en relación con el 34% que estaban a la venta. Sin embargo, las cifras aún evidencian un marcado interés por este tipo de unidades.

“La proporción suele oscilar bastante cada mes”, asegura Bryn. “Lo importante es que la demanda de PHs supera a la oferta y eso no ocurre con los departamentos, que son cada vez menos buscados como así también hay cada vez más en venta”, agrega. El especialista no duda en afirmar que estas unidades son “el producto estrella” de la pospandemia, porque reúnen un combo ideal, que él resume en tres puntos clave: la necesidad de contar con espacios al aire libre, los valores en relación con la caída del poder adquisitivo y las bajas o nulas expensas.

Por todos los beneficios que tienen, actualmente, en CABA, hay más personas buscando PHs que departamentos. Sin embargo, solo hay uno por cada 10 departamentos publicados. ¿Por qué es tan poca la oferta? Bryn señala que estos inmuebles se dejaron de construir hace años, a su vez que muchos que eran “casas chorizo” fueron demolidos para hacer edificios. “Hoy la mayor oferta se da justamente en los barrios en donde, sobre el terreno que está el PH, no se podría iniciar una gran obra”, indica.

Según datos que brinda el portal ZonaProp a LA NACION, estos son los barrios en los que está la mayor cantidad de PHs en venta:

• Villa Urquiza (7,47%)
• Palermo (6,04%)
• Caballito (5,11%)
• Villa Devoto (5,06%)
• Flores (3,97%)

En tanto, quienes buscan alquilar un PH deben tener en cuenta que la mayor cantidad de opciones está en las siguientes zonas:

• Palermo (10,98%)
• Villa Urquiza (5,01%)
• Almagro (3,27%)
• Caballito: (2,85%)
• Flores: (2,43%)

Los brokers señalan varios motivos que hicieron que los PHs se convirtieran en el producto más codiciado del mercado. En primer lugar, Bryn reafirma que la situación inesperada que trajo aparejada la cuarentena por coronavirus empujó a muchas personas a reflexionar sobre la “necesidad de salir del departamento y buscar espacios más grandes, si es posible con verde y aire libre”. Por eso, tanto las casas como los PHs hoy componen el mayor porcentaje de la demanda.

En el mismo sentido, Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima, plantea que el contexto del aislamiento hizo que mucha gente decidiera “apostar por mejorar su calidad de vida”. “Así, empezaron a buscar propiedades con más privacidad, espacios descubiertos como patios, terrazas y jardines y ambientes más amplios”, asegura.

El principal argumento que se desprende del relato de quienes buscan PHs tiene que ver con la privacidad que estos inmuebles ofrecen. “Es un concepto cultural que cada vez toma más fuerza en una sociedad occidental que fluye hacia la exposición”, indica Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate, cocreador de la marca de Ph’s Emehome. “Espacios descubiertos propios, mínimos muros de contacto con vecinos, sin áreas de interacción social en espacios compartidos (amenities) y todo ello confluye en menores gastos comunes que, al fin y al cabo, disminuye la conflictividad con vecinos”, remarca.

Por otro lado, Bryn plantea que la caída del poder adquisitivo en m² de los asalariados generó que muchos empezaran a ver con buenos ojos comprar un PH viejo para remodelarlo por un costo bajo, frente a la imposibilidad de adquirir un departamento con la misma cantidad de ambientes. A este argumento se suma Analía Grecco, gerente de la sucursal Palermo de L.J.Ramos. “Estas propiedades ofrecen atractivas tipologías y resultan encantadoras para aquellos que buscan una unidad ‘no tradicional’. Muchas de ellas fueron recicladas con criterio y diseño, sin perder la calidez que las identifica”, asegura la broker. Además, remarca que son “ideales” para quienes buscan alejarse de las plantas tradicionales que ofrecen los edificios, pero no cuentan con un presupuesto para comprar una casa en lote propio.

En cuanto a lo que diferencia a estas unidades de una casa, Grecco señala: “En general, tienen planos de plantas versátiles, ambientes amplios, terrazas y patios. En su mayoría, mantienen características de casas viejas de estilo, que fueron remodeladas, conservando sus grandes ventanales con Vitreaux, techos abovedados, pisos de maderas nobles y carpinterías del mismo material”.

Por último, Bryn sostiene que el interés por los PHs se vincula a que muchos propietarios se ven “acorralados” por los constantes aumentos de las expensas en los edificios tradicionales. “La ventaja que tienen estos inmuebles es que, al no contar con muchos espacios comunes ni la obligación de tener un encargado, tienen expensas que en algunos casos son el 10% de lo que paga un departamento”, indica.

• Las características de la zona. Migliorisi asegura que, ya que la luminosidad suele ser un aspecto destacable de estas unidades, es importante chequear que no haya alrededor proyectos de edificios altos que, a futuro, le saquen luz a la propiedad. En la misma línea, Levrio plantea: “El mayor desafío que tienen estas tipologías es que usualmente aparecen en las zonas bajas que rodean a los centros barriales. Mientras más cerca se encuentren de los mismos, lo positivo es que tienen mejor acceso al transporte y a los servicios, pero por otro lado, estarán más rodeados por edificaciones altas”. “Siempre hay que evaluar los alrededores y las posibilidades de construcción en los terrenos linderos”, remarca.
• Metros cuadrados descubiertos. Esto es lo que más desea quien busca una unidad de estas características. “Hay que mirar que el PH tenga un buen patio o una terraza que le provea aire y luz a la unidad y también que le permita al dueño o inquilino instalar su parrilla y hacer reuniones. Es decir, que el espacio abierto tenga todos los atributos de una casa”, sostiene Bryn.
• El mantenimiento general. Si bien en muchos casos la idea de mudarse a un PH implica encarar una remodelación, Migliorisi señala que es importante considerar el estado de mantenimiento de detalles atractivos como pisos de pinotea, cocinas u otros pormenores decorativos. “Siempre es clave la opinión de un profesional de la construcción”, aconseja. Además, Grecco añade que hay que chequear las humedades y cómo se encuentran las áreas comunes. También remarca: “En cuanto a la documentación, se puede pedir el plano de planta, chequear los m² construidos para que coincidan con el plano municipal y con el reglamento de copropiedad”.
• Los vecinos. Para evitar los inconvenientes que son moneda corriente en los edificios, Grecco alerta sobre la importancia de considerar el trato que hay entre los copropietarios y asegurarse de que no existan conflictos entre los vecinos.
• El precio. Bryn explica que los PHs ya construidos tienen un valor de acuerdo a su estado y a si requiere de remodelaciones, más allá de estéticas, en cuanto a los baños, cocina, instalación eléctrica, sanitaria y de gas. “En ese caso, los valores bajan considerablemente. Se pueden llegar a encontrar unidades que se vendan a un 25% por debajo del valor del m² de un departamento estándar usado (US$2357), aunque no hay que olvidar que hay que hacer una gran obra y eso implica dinero”, remarca. “Quizás, luego de finalizar la obra, la persona termina gastando lo mismo. La diferencia es que, en ese caso, lo habrá hecho a su gusto y con tiempo, algo que no existe al momento de adquirir un departamento”, sostiene.

Por Delfina Casali

• Alquileres
• Ciudad de Buenos Aires
• C.A.B.A.

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