¿Cuáles son los puntos más importantes de la ley de medianeras?
Conocer los límites que establece este muro compartido entre dos inmuebles y los derechos y obligaciones de los propietarios puede ser útil para evitar conflictos.
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PARA LA NACIONSilvina Vitale
Muchos de los problemas entre vecinos tienen su origen en la llamada medianera, este muro o pared que divide dos inmuebles contiguos y que, por lo general, pertenece a ambos.
Sin embargo, no existe una ley de medianeras como tal, sino que la llamada medianería está legislada a nivel nacional en el Código Civil y Comercial.
Según la normativa, una medianera es un muro lindero construido sobre la línea divisoria entre dos propiedades y se presume que pertenece en condominio a ambos vecinos, salvo que se pruebe lo contrario.
“La legislación sobre medianeras aparece en una serie de artículos en el Código Civil y Comercial en donde se detalla todo lo relacionado con el derecho y luego, cada municipio, en los códigos de edificación locales, legisla, por ejemplo, sobre las materialidades de esta pared, pero no existe una ley de medianeras en sí”, explica Claudio Torres, abogado, arquitecto y profesor titular regular de la asignatura Dirección y Legislación de Obra de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires (UBA).
Para Torres, lo principal es conocer las características de la medianera que rodea nuestra propiedad y antes de hacer alguna obra, resulta fundamental asesorarse profesionalmente.
¿Por qué? “Muchas veces la gente cree que una pared que puede estar circundando su terreno le pertenece y eso no es así.
La famosa pared que divide puede ser una pared que puede estar íntegramente construida en el propio terreno o puede ser una pared que está construida en el terreno del vecino. En algunos casos uno se puede encontrar con un muro que está construido de manera encaballada, es decir parte en un terreno y parte en el terreno de al lado”, aclara. Y destaca que es importante conocer dónde y cómo está construida esta medianera.
“Lo que está dentro de mi terreno es mío, pero si está levantada dentro del terreno del vecino no me pertenece. En cambio, si es una pared encaballada, es propiedad de ambos y hay que utilizarla dentro de las limitaciones lógicas de un condominio”, añade. Y recuerda que, si el muro que funciona como medianera está construido íntegramente en el terreno del vecino, hay que tener cuidado porque, por ejemplo, estaríamos usando algo que es ajeno.
Problemas comunes
Destaca el especialista que la medianería es una forma de condominio, el objeto de condominio es una pared de indivisión forzosa. “Así lo establece el Código Civil y Comercial, es una indivisión forzosa porque no se puede partir, no se puede dividir”, aclara.
“Por ejemplo, no puedo reducir el espesor de esa pared sin la conformidad del vecino y siempre el mantenimiento tiene que ser de a dos. En algunos casos, existe un reglamento entre vecinos donde se establece cómo mantenerla, se detallan los cuidados, cómo tratarla, cómo pintarla. En otras ocasiones esto no sucede y puede pasar que un vecino la mantenga y el otro no, incluso el que la mantiene tiene permitido pasar del otro lado para las reparaciones. Este luego puede reclamar al vecino y pedirle el pago por los gastos generados, incluso puede recurrir a la justicia para hacer el reclamo”, advierte Torres.
Por otra parte, subraya que las cuestiones de medianeras entre vecinos no solo se relacionan con el mantenimiento, sino que los más frecuentes tienen que ver con la construcción. Es decir, si inician una obra al lado de mi propiedad y utilizan la pared como parte de la estructura de la edificación tengo derecho a que me paguen por ese uso. En estos casos se necesita una correcta evaluación de un profesional que puede ser un arquitecto o un ingeniero que calcule el costo que debería pagarme quien inicia la obra.
Asimismo, destaca que hay que tener en cuenta que el derecho a cobrar medianería prescribe a los cinco años, de manera que el reclamo tiene que hacerse dentro de ese lapso.
En cuanto a los conflictos que se originan entre vecinos, para Torres es fundamental el diálogo en una primera instancia. Si no se logra avanzar por esa vía, quizás a través de abogados especialistas en el tema de uno y otro lado pueda resolverse. Si aun así continúa el conflicto será necesario recurrir a la justicia que seguramente establecerá una mediación previa.
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