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Los precios de los departamentos: qué paso en febrero y cuáles son los barrios más caros
Por primera vez en cuatro meses, los valores de publicación de CABA presentaron un incremento con relación a enero y meses anteriores
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Luego de meses de estancamiento, los precios de venta de la ciudad de Buenos Aires volvieron a subir. No representa un número significativo ni que asusta, pero es una pequeña señal de recuperación en medio de un mercado que presenta cada vez mayor incertidumbre sobre su futuro.
Según el último relevamiento de Zonaprop, el valor medio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires trepó 0,2% en febrero y se ubicó en US$2455, luego de permanecer estable desde noviembre de 2025. Por su parte, en términos interanuales, el aumento alcanza el 3,6%. Son números pequeños, pero cada movimiento impacta.
En números concretos, un monoambiente promedio cuesta hoy US$108.337, un dos ambientes US$129.998, y un tres ambientes, US$178.850. Son valores que todavía se mantienen 12,3% por debajo del máximo histórico de la serie, lo que revela que la recuperación es parcial y selectiva.
La explicación de fondo es más estructural. El mercado está liquidando stock existente, pero no lo repone al mismo ritmo. Se venden más unidades usadas y a estrenar, mientras que la oferta futura crece con menor intensidad. Este desequilibrio -una mayor absorción frente a una baja reposición- debería presionar los valores al alza. Sin embargo, en un contexto donde el desembolso de crédito hipotecario (protagonista en 2025) se redujo por la suba de tasas, la demanda se ve imposibilitada de convalidar incluso los precios que los analistas consideran atractivos, por lo que la suba se encuentra retrasada.
El impacto en los barrios, las escrituras y el costo de construcción
El comportamiento por barrios también muestra ese cambio de clima. Hacia fines de 2022, apenas el 20% de las zonas registraba subas mensuales. El indicador escaló hasta 90% en junio de 2024, retrocedió en el último trimestre de ese año y volvió a tocar 90% a comienzos de 2025. Desde entonces volvió a moderarse: en febrero de 2026, el 60% de los barrios muestra aumentos mensuales. Es decir, el impulso sigue, pero con más cautela.
La retasación, además, sigue presente. El 25% de los departamentos en venta fue publicado a la baja en los últimos seis meses y el descuento promedio se mantiene en 6,1%.
El dato de escrituras confirma que la demanda existe, aunque cada vez con mas retraída. En enero se firmaron 3423 operaciones en la Ciudad, según el Colegio de Escribanos porteño. Es un 6% menos que en enero del año pasado y 55,2% por debajo de diciembre (7646 escrituras), una caída explicada en parte por la estacionalidad -enero y febrero son históricamente meses flojos- y en gran parte por el retroceso del crédito hipotecario.
En paralelo, el costo de construcción vuelve a jugar su propia partida. El índice CAC medido en dólares subió 7,5% en febrero. Durante 2025, el costo había bajado 6,7% mientras que los precios de las propiedades subieron 5,4%, permitiendo una recuperación parcial del margen del desarrollador. Pero la foto de largo plazo es contundente: construir hoy cuesta 3,2 veces más que en 2020, cuando la serie tocó su mínimo histórico. Ese salto estructural limita la posibilidad de que los valores de venta vuelvan a niveles significativamente más bajos.
De cara a lo que resta del año, los analistas proyectan una mejora gradual para lo que resta de 2026. Algunos bancos ya comenzaron a reducir tasas nominales, aunque todavía se mantienen en niveles elevados. Si el crédito logra estabilizarse y el contexto macroeconómico sostiene cierta previsibilidad, la tendencia alcista podría consolidarse.
Los barrios más caros para comprar
- Puerto Madero: US$6152/m²
- Núñez: US$3413/m²
- Palermo: US$3390/m²
- Belgrano: US$3229/m²
- Colegiales: US$3049/m²
Los más baratos
- Lugano: US$1098/m²
- Nueva Pompeya: US$1478/m²
- La Boca: US$1560/m²
- Parque Avellaneda: US$1589/m²
- Villa Riachuelo: US$1598/m²
Dónde conviene invertir para alquilar
Ahora, para los inversores que estén pensando en comprar un departamento para ponerlo en alquiler y obtener una renta mensual, el cálculo es otro. La relación alquiler/precio subió en febrero y se ubicó en 5,33% anual. Actualmente se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 2,3% más de lo requerido hace un año atrás.
Lugano, Nueva Pompeya y La Boca siguen siendo los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 9,6%, 8% y 7,5%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,5%. Le siguen Núñez (4,2%) y Palermo (4,3%).
¿Qué pasó en el mercado de las casas?
La situación del precio de las casas en la ciudad es distinta a la de los departamentos. En febrero de 2026, el metro cuadrado de casas se ubica en US$1816 dólares, 0,3% menos que el mes anterior, mientras que la inflación en dólares fue del 7,5% en el mismo mes, de acuerdo a la plataforma inmobiliaria. En los primeros dos meses del año, el valor de las casas registra una leve disminución del 0,5% en dólares.
En este caso, una propiedad de tres dormitorios tiene un valor medio de US$302.177, mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en US$482.194.
Palermo continúa primero en la lista de barrios de la Ciudad de Buenos Aires que registra la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de US$3225/m². Belgrano (US$2976/m²) y Recoleta (IS$2374/m²) completan el podio de los barrios más costosos.
En contrapartida, La Boca se presenta como el barrio más económico, con un precio medio de US$697/m². Le siguen Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios medios de US$720/m² y US$786/m², respectivamente.
LA NACION
