De cara al río. Venden una de las últimas perlas de una zona de Buenos Aires inspirada en el Tribeca de Nueva York

Puerto Madero, el barrio más joven de la ciudad y también el que defiende los valores de venta más altos del mercado sigue generando oportunidades de inversión por su poder para generar un “efecto derrame”.

Ubicado en la avenida Eduardo Madero al 399, se vende en US$40 millones el último terreno que queda disponible en la zona. Es el predio en el que hasta el año pasado funcionó la histórica sede central del Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA), el edificio en donde se daban clases, funcionaban los laboratorios y era sede de las oficinas administrativas de la universidad.

El predio ubicado enfrente de la Terminal Madero de chárters y en diagonal al Luna Park consta de tres parcelas que suman unos 5108 metros cuadrados con un edificio de 12.300 metros cuadrados, aunque el terreno tiene habilitada una capacidad constructiva de hasta 60.000 m², con una altura límite de 38 metros de alto.

“El último terreno vendido por Corporación Puerto Madero salió por aproximadamente US$900 el metro cuadrado de incidencia mientras que hace unos años se vendieron en Catalinas II en entre US$1100 y US$1200 el metro cuadrado”, señala Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina. Por su parte, la tierra que ya despertó el interés de tres empresas distintas tiene una superficie vendible estimada en 49.000 m² y un valor de incidencia aproximado US$$816 por metro cuadrado.

El lote está a 200 metros de la avenida Alem, a 1000 metros de la avenida 9 de julio y a 1000 metros de Estación de Trenes Retiro, a escasos metros de numerosas líneas de colectivos (Metrobus), estaciones de subte (Leandro N. Alem y Correo Central) de las líneas E y B, y a la estación de trenes de Retiro.

Otros datos que muestran el potencial de la tierra es que admite proyectos de usos mixtos combinando residencias, hotelería, zócalo comercial y oficinas.

Mientras tanto, el ITBA -que ya no funciona en ese edificio- se encuentra en pleno desarrollo de su nuevo campus universitario que construye sobre los tres lotes adquiridos en el Parque de Innovación en el barrio de Núñez, en la ciudad de Buenos Aires con una construcción inicial proyectada de más de 20.000 metros cuadrados.

Respecto a los valores, Speranza detalla que el valor del metro cuadrado terminado por la zona se vende “por encima de los US$3000, US$3500 en el caso de las viviendas y a un promedio de US$5500 en el caso de las oficinas”. Además, destaca que esta área de la ciudad no tiene mucha vacancia porque es una de las más demandadas.

En números, la zona del submercado Catalinas-Plaza Roma de oficinas clase A percibe una leve alza en el valor promedio de renta pedido (de alquiler) que al momento es de US$28,7 por metro cuadrado, según Carolina Wundes, coordinadora del área de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield en base a los últimos registros de marzo de 2023. “También se percibe una leve suba de la vacancia situada en 15,8%, debido a algunas desocupaciones que se generaron en el segundo trimestre del año”, agrega.

Una zona en auge

El inmueble se encuentra localizado en una zona consolidada con propiedades destinadas principalmente a oficinas y vivienda. Se trata de un “barrio” en pleno auge inmobiliario, dado que pasó de ser un área de camiones, tránsito pesado y muros de containers a una de las áreas más atractivas de la ciudad.

De hecho, cerca de la tierra en venta, la Agencia de Administración de Bienes del Estado subastó 91.337 metros cuadrados en Catalinas II para financiar el 50% de la obra del Paseo del Bajo, hoy ya terminada.

El macrolote se subdividió en siete parcelas, que en distintas instancias se vendieron y licitaron a distintas empresas. El 65% se destinará a espacio de uso público y el 35% a desarrollos edilicios lo que promete un verdadero cambio en esta zona de la ciudad.

Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costantini, fue la empresa que más tierras logró adquirir. Invirtió en distintas oportunidades un total de US$140,3 millones por tres de las parcelas ubicadas entre el boulevard Grierson y San Martín.

La idea original del proyecto consistía en el desarrollo de oficinas de más de 150.000 m² pero la instalación del home office a partir de la pandemia replanteó el proyecto en tres torres de usos mixtos, en su mayoría residencial, que contará con espacios comerciales, educativos, gastronómicos y recreativos y áreas de cowork.

Otras empresas que ganaron las subastas fueron el grupo Techint, que en 2019 invirtió US$40.500.000 por una parcela en Catalinas Norte, y el Fideicomiso argentino BAP -filial del fondo de inversiones EMS Capital- que desembolsó US$23 millones en mayo de 2018. Lindera a la misma, la desarrolladora GCDI (ex TGLT) había ganado en 2018 la licitación de una de las tierras, pero en 2022 le vendió su participación al Banco Itaú para saldar el 45% de la deuda que acarreaba la empresa en ese momento.

A su vez, el terreno del ITBA se encuentra a pocas cuadras del corredor sur de la avenida Huergo, una zona que alberga dos de los principales emprendimientos que se construyen en la ciudad: Huergo 475, el proyecto de Consultatio y CRIBA en el que se desembolsarán US$67 millones: un edificio de 38 pisos en el que el metro cuadrado se vende a un valor promedio de US$3900. Ya se vendió casi el 80 por ciento y la obra ya tiene un 75 por ciento de avance. Se entregará en enero del 2025.

Vecino a ese emprendimiento se construye Quartier del Bajo un emprendimiento con torres de lujo. Cada una tendrá 26 pisos y están separadas por una plaza gris, están desarrolladas por Argencons y demandarán una inversión total estimada de US$80 millones. La primera torre se encuentra casi lista, vendida en su totalidad y con fecha de entrega para fines del 2023.

Otro proyecto que promete en el área es el que se realiza en el edificio donde funcionaba Editorial Atlántida. Una construcción de más de 100 años en la esquina de México y Azopardo en el que se destinarán US$25 millones para convertirlo en un proyecto de usos mixtos.

“Son seis manzanas que bien podrían compararse con el famoso Tribeca de Nueva York”, opina Ignacio Aldazabal, presidente de HA Emprendimientos que remasterizará el edificio donde funcionó la Editorial Atlántida. Ese barrio estadounidense es conocido por sus edificios industriales antiguos, de los cuales la mayoría se transformaron en lofts residenciales.

Como en la ciudad norteamericana, en el borde del dique en Puerto Madero se pueden encontrar también restaurantes y locales modernos. “Es un barrio que recién está arrancando y en pocos años vamos a poder ver la transformación”, comenta el desarrollador.