Departamento chico, terraza grande: ¿hasta cuánto pagar por los m2 descubiertos?

Algunos departamentos chicos pueden llegar a seducirnos porque tienen una terraza grande, incluso más grande que el espacio cubierto. Si bien la pandemia revalorizó los espacios al descubierto, aún más en las grandes ciudades, hay algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar este tipo de inmuebles que no debemos pasar por alto. ¿Cuánto valen estos numerosos metros cuadrados al aire libre?, ¿cuánto debería que pagarlos?, ¿cómo asegurarnos de no pagar ese departamento por encima de su precio atraídos por su gran terraza?, ¿los metros cuadrados descubiertos se valorizarán también en el futuro?

Es sabido que se revalorizaron tras el paso del coronavirus. “Que el departamento sea chico y tenga una gran terraza hoy tiene un peso muy importante. Pero hay que ver a futuro cómo se acomodan las tendencias y las necesidades de los clientes. En promedio, las superficies semicubiertas representan el 10% de la superficie total del producto. A priori, hoy tener más superficie descubierta o semi descubierta es más valorado. Pero recordemos que históricamente el metro cuadrado de estas características se valora al 50% y lo que hoy es una fortaleza, mañana puede no serlo o volver a su cotización anterior”, explica Mateo García, director de sucursal de Toribio Achával.

Para el broker, la manera tradicional de tasar los espacios descubiertos cuando son proporcionales a la superficie cubierta que tiene la propiedad, es a la mitad del valor de los m² cubiertos. Sin embargo, pandemia de por medio, la percepción de los espacios por parte de los usuarios cambió y entonces el balcón hoy se puede tasar en 2/3 del valor del m². “Ahora bien, en caso de que la propiedad posea un balcón terraza con vista abierta a un parque o una zona verde, esto es muy valorado y, en muchos casos, tiene el mismo valor que los m² cubiertos”, explica García.

Pero la ecuación cambia cuando nos encontramos con un departamento que tiene un balcón terraza desproporcionado respecto a la superficie cubierta, es decir cuando representa el doble o el triple. Para estos casos existe una forma de calcular el precio de esos m² descubiertos para no pagarlos de más. Claudio Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima, explica que un balcón de hasta el 10% o 12% de la superficie se considera equilibrado. Por ejemplo, un departamento que tiene 100 m² y un balcón de entre 8 y 12 m², ese balcón se puede considerar al 100% del valor del m² cubierto. Pero si la superficie del balcón es más grande, entre el 12% y hasta el 22%, tiene que considerarse al 50% y por encima del 23%, el valor del m² representa un 25% del valor del metro cubierto. “Por ejemplo, si tenés un departamento de 100 m² con una terraza de 100 m², hasta 10 m² se considera al 100% del valor, entre los 10 m² y hasta los 20 m² se considera al 50% y los otros 80 m² se consideran a un 25% del valor”, señala.²

El inmobiliario asegura que cuando un departamento tiene una gran terraza que puede ser de 50, 60 o 100 m² hay que basarse en ese simple cálculo para no equivocarse, que es lo que se hace a la hora de tasar un inmueble. “Muchas veces la gente se engaña con los m² y paga de más o se encapricha pensando que tiene un departamento de 200 m², pero no, son 100 m² cubiertos y el resto terraza. Esa terraza se tiene que tener en cuenta a partir de los porcentajes mencionados para pagar un valor correcto”, enfatiza. De todas formas, el inmobiliario aclara que todo es relativo a la vista que tenga ese balcón o esa terraza, porque no es lo mismo un balcón en primera línea al agua que uno interno, y en esos casos sí hay que hacer una corrección. “Si fuera una vista primera al agua o al verde, eso puede mejorar el porcentaje que se calcula de esa terraza y retrocedería un poco el valor a considerar si fuese interno”, aclara Salaya.

Terrazas con valor agregado

En efecto, hay otros factores que agregan o quitan valor a este tipo de propiedades. Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, hay muchas cosas a tener en cuenta en estos casos, primero el tipo de edificio, la categoría y la ubicación. Siempre un edificio de buena categoría y ubicado en un buen barrio, frente a una plaza o a una avenida o bulevar va a tener mayor factibilidad de venta. El valor puede defenderse cuando la ubicación del edificio es muy buena, la vista es abierta, al río, a un parque, plaza o panorámica de la ciudad. “El espacio descubierto debería ser una extensión del living y debería ser absolutamente utilizable, por ejemplo, si tiene parrilla o la posibilidad de poner algún mobiliario de exterior como reposeras, juego de living que permita utilizar y disfrutar ese espacio”, señala. Según aclara Goldszer, tradicionalmente el m² descubierto se ponderaba a la mitad, pero en el escenario actual, aquellos metros descubiertos que pueden ser utilizados como un ambiente más se han valorizado mucho, incluso hasta llegar a ponderarse al 100%.

Alta demanda

Coincide Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, en que las terrazas que más valen son las que están al mismo nivel que el departamento porque son una ampliación. “Es sabido que hoy los m² descubiertos son muy demandados tanto en los departamentos grandes como en los chicos, por ejemplo, si se trata de balcones amplios, patios y terrazas. Lo más buscado son las terrazas y por eso éstas valorizan los departamentos. Pero no todas las terrazas son iguales, hay algunas que están al mismo nivel que el departamento y hay terrazas que son el techo del departamento”, señala. “En muchos casos, el m² exterior puede tener el mismo valor que el cubierto, sobre todo si además tenés buena vista y te da la posibilidad de utilizarla como un ambiente más. Es muy importante al momento de buscar terrazas entender el uso que se le puede dar”, sostiene.

También para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, el m² descubierto atractivo tiene un valor agregado, siempre y cuando el mismo sea de utilidad. “No tiene el mismo valor, ni el mismo precio, un balcón corrido que un balcón terraza, un patio a pulmón de manzana que un patio al aire luz del edificio; cada inmueble tiene sus particularidades, algunas de ellas son modificables y otras no. La ubicación, la orientación, la vista y el ingreso de luz solar son inmodificables”, advierte. Y aclara que los espacios descubiertos han tomado una gran relevancia en los últimos tiempos y “una terraza propia o un balcón terraza en la Ciudad se han transformado en una necesidad escasa, en consecuencia, tiene un valor importante lo cual hace que el precio de ese espacio pueda ser igual o incluso superior al del m² cubierto”, analiza. Para el CEO de Value Bet, siempre que exista el principio de proporcionalidad y que el espacio descubierto sea sustancialmente atractivo es una oportunidad que no se debe desperdiciar ya que son productos escasos, de alta demanda y que, por lo general, no pretenden ser vendidos por sus poseedores.

Según García los inmuebles son un activo que atraviesan todas las crisis y, analizados en el tiempo, siempre mantienen y son resguardo de valor; pero si son o no negocio, dependerá del momento en que sean evaluados. “De todas formas, la revalorización de estos espacios descubiertos creemos que es una tendencia que vino para quedarse. Esta pandemia mundial, caló profundo en las costumbres y expectativas de los consumidores y generó un cambio cultural. La posibilidad de tener flexibilidad laboral (home office) combinada con intentar tener una mejor calidad de vida, son argumento que a priori harían pensar que estos espacios al aire libre en plena ciudad pueden tener una preponderancia mayor a futuro”, finaliza.

Apuntes para tener en cuenta

Si en la búsqueda de un nuevo hogar, nos encontramos con un departamento pequeño con una gran terraza hay que considerar:

-Calcular el valor de los m² descubiertos según la cantidad de m² que podrán considerarse al 100%, 50% o 25% del valor del m² cubierto.

-Posibilidades de uso de ese espacio al aire libre, tener en cuenta si puede considerarse como un ambiente más.

-Si tiene vista a un parque, plaza o al río o panorámica de la ciudad, esos m² al aire libre incrementarán su valor.

-Zona donde se ubica el edificio y categoría de la construcción, también influyen sobre el valor.