El negocio inmobiliario que crece en España por los altos precios de las propiedades

La de compartir departamento suele ser una etapa habitual en la vida de muchas personas, tradicionalmente asociada al periodo juvenil. En Europa, para distintas generaciones, la primera parada tras salir del hogar familiar fue la de una vivienda compartida, a veces con personas desconocidas. Hoy, sin embargo, la imposibilidad de comprar un piso por los altos precios está llevando a muchos jóvenes a alargar esta fase vital.

En ese contexto,en el mercado de España, la oferta de habitaciones —no la vivienda completa— emergió como refugio: esa opción creció un 17% en 2025 respecto de 2024, año en que la suba interanual ya había sido del 22%, según datos de Fotocasa. Incluso algunas compañías promocionan la compra de una habitación individual como fórmula para convertirse en propietario.

Las estadísticas que maneja este portal señalan que el precio medio en España por una habitación en alquiler en el mes de febrero fue de €508,69, un 0,1% más que en el mismo mes de 2025. Sin embargo, comunidades como Castilla-La Mancha, pese a partir con un precio sustancialmente inferior al de la media (€300), mostraron un crecimiento interanual de dos dígitos (10,2%) en el mismo tiempo. El récord lo marca Cataluña, con €626, seguida de cerca por Madrid (€600).

En este contexto ―y siguiendo el mantra de Jack Ma, dueño del gigante Alibaba: “Las oportunidades están donde hay problemas y gente quejándose”―, han germinado algunas iniciativas empresariales pioneras. Una de ellas tiene que ver, precisamente, con la venta de habitaciones.

Una suerte de salto intermedio entre el inquilinato y la propiedad que no requiere de una inversión tan elevada como la que demanda la compra de un departamento. “Desde que empezamos, en febrero de 2024, ya hemos vendido más de 250 unidades, incluyendo también estudios”, detalla Oriol Valls, fundador junto a Anna Bedmar de la start-up Habitación.com.

Vender por separado habitaciones de un inmueble no es una práctica legal. En el registro de la propiedad figuran varios propietarios del inmueble, sin más detalles. Y en la práctica, los contratos detallan qué porcentaje del piso tiene cada propietario en función de las habitaciones que hayan adquirido (más un porcentaje de las zonas comunes). “La operación de compraventa se realiza mediante escritura pública ante notario, siendo titular (los diferentes propietarios) en el Registro de la Propiedad”, según se detalla en su página web.

Según Valls, su trabajo consiste en la intermediación entre “gente que quiere vender un piso y gente que quiere comprar una habitación”. No son ellos los que establecen el precio, sino “el mercado”. A este se llega a través de la división entre el valor total del inmueble y el número de habitaciones, que sería el mismo si todas ellas comparten características y tamaño; o diferente si no lo hacen. “Ahora mismo no hay ningún joven que quiera un piso con tres habitaciones, porque ni se están casando, ni tienen hijos. Nosotros lo que les facilitamos es que se puedan comprar su primera propiedad, y que les sirva para no tirar el dinero a fondo perdido en alquileres; que vayan generando patrimonio y que luego decidan qué hacer con él”, incide Valls.

Vivir de alquiler es la realidad para dos de cada 10 hogares en España, según el INE. “Llevo un año en un inmueble de siete habitaciones. A veces la convivencia es un poco difícil”, reconoce, al otro lado del teléfono, Luis Bustamante. A sus 26 años, llegó a la capital a estudiar un máster, y ahora, tras encontrar un empleo, espera quedarse “por aquí” un tiempo. “Creo que ya he compartido casa con 11 personas diferentes”, añade.

Según datos del portal Pisos.com, los jóvenes de entre 16 y 34 años destinan más de una tercera parte de su salario neto al alquiler de una habitación. En Barcelona, este se eleva hasta el 55,19%; la suma más abultada por delante de Madrid (53,15%), Palma (52,74%), Valencia (52,69%), San Sebastián (47,42%), Santa Cruz de Tenerife (43,06%) y Cádiz (40,45%). En el extremo opuesto se sitúan capitales como Badajoz (18,03%), Cáceres (18,79%), Burgos (21,00%), Palencia (21,05%), Córdoba (21,27%) y Zamora (21,36%).

“Lo que estamos viendo no es una generación que no quiere comprar. Es una generación que no puede ni planteárselo porque sus ingresos se disuelven mes a mes en el alquiler”, advierte Ferran Font, portavoz y director de Estudios de Pisos.com. “Mientras eso no cambie, el mercado de compraventa seguirá siendo inaccesible para una franja muy amplia de la población joven, con consecuencias que van mucho más allá de lo residencial: afectan a las decisiones de pareja, a la natalidad, a la capacidad de consumo y al conjunto de la economía”, añade.

Su situación refleja la vida cotidiana de muchos jóvenes recién salidos de la universidad, a los que, pese a tener un trabajo, no les alcanza para vivir solos. Luis paga €400 por una habitación en un piso en el barrio de Ventas, en Madrid. Asegura tener suerte, ya que la suya es una de las habitaciones más espaciosas del piso, “con una cama grande, escritorio y armario”; y es que hay otras que son “inmensamente pequeñas”, señala con ironía. Pese a esto, Bustamante reconoce que no se compraría una habitación. “Entiendo que es una forma de tener algo propio, pero creo que quizás intentaría hacer un esfuerzo un poco más grande y comprar, por ejemplo, un estudio”, reconoce.

Una búsqueda en Idealista y Fotocasa ―que suman más de 11 millones de visitas al mes cada una de ellas― evidencia que la oferta de habitaciones es una de las que más demanda concentra actualmente. En ambas plataformas, la oferta existente es de más de 40.000 habitaciones ―en Pisos.com, la tercera de la lista, es de apenas 6500―, y los precios (de larga estancia) oscilan entre los €50 al mes de la más barata (en L’Hospitalet de Llobregat, Barcelona) y los €1066 por una en la calle Mayor, en el centro de Madrid.

Rodrigo Merino, de 25 años, lleva tres años viviendo de alquiler en Argüelles (Madrid). Comparte departamento con tres personas más y cada una paga un precio diferente. El suyo es de €600 al mes. “Y es la más barata de las cuatro”, asegura. Merino vino a Madrid desde su Córdoba natal y actualmente estudia un máster de Estudios Avanzados de Museos y de Patrimonio Histórico-Artístico en la Universidad Complutense de Madrid, al tiempo que trabaja como gestor cultural. “Encontré la habitación a través de un portal, y todo fue muy deprisa, porque este es un barrio muy cotizado”, reconoce. Su intención es volverse a Córdoba al terminar. “Allí los precios no tienen nada que ver con los de Madrid, y aspiro a encontrar algo que me pueda permitir para mí solo”, adelanta. “Lo de comprar una habitación me suena a especulación aberrante, que refleja que todo lo relacionado con la vivienda se ha pasado de la raya”, lamenta.

Lorena Pérez, en sus 30, vive en Madrid, aunque trabaja en una planta fotovoltaica en Olmedo, un pueblo de Valladolid. Duerme, sin embargo, de lunes a jueves en Arévalo (Ávila), a 30 minutos de distancia en coche, en un piso que alquila su propia empresa. El resto de la semana descansa en la capital, en una habitación por la que paga €360.

“Los pisos se están poniendo carísimos en todas partes, y pagar algo de €900 solo para mí es inasumible”, dice. “El proyecto en el que estoy ahora es temporal, por eso me gusta estar en Madrid”, observa. Ante la pregunta de si compraría una habitación, reconoce que le interesaría: “Sería una buena solución para salir de este rulo inmobiliario”.

Por Gorka R. Pérez

EL PAIS@Ediciones El Pais, S.L.U.

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