Donación de inmuebles. Cómo se hace, cuánto cuesta y cuánto tarda

En los últimos cinco años uno de los contratos más tradicionales como es la donación de inmuebles entre padres e hijos,prácticamente había desaparecido como instrumento. Y es que hasta ayer que se sancionó la ley 27.587 que modifica el régimen de donación, el Código Civil y Comercial de 2015 estipulaba que, incluso en esos casos, debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados (por ejemplo, hijos no reconocidos) que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años.

¿Qué pasaba? Un padre o una madre le podía donar un inmueble a un hijo, pero, si él o ella buscaba venderlo, casi que no lo podía hacer durante ese lapso de tiempo porque el contrato era objetable por el potencial reclamo que algún heredero pudiera realizar. En líneas generales, los bienes donados no los aceptaban ni los escribanos de los compradores, ni las constructoras, ni los bancos y las alternativas para disponer de esos bienes eran engorrosas y/o caras.

Una de ellas eran los actos simulados. Se encubrían donaciones con ventas a los propios hijos a precios bajos, que podían traer inconvenientes, ya que si el hijo o hija era casado ese inmueble entraba a su patrimonio como ganancia (cuando se dona queda como bien propio). Otra posibilidad era que los padres le donaran al hijo/hija el dinero para que comprara ese inmueble, pero, en esos casos, el cónyuge tenía que dar conformidad. Por último, la tercera opción era que los propietarios no hicieran nada en vida de manera de que todo se resolviera en la sucesión, un trámite mucho más largo y costoso comparativamente.

Pasos y costos de una donación vs. una sucesión

De acuerdo con el escribano y asesor jurídico notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad, Ezequiel Cabuli, para hacer una donación ahora hay que acercarle el título original de propiedad a un escribano que pide los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble, realiza un estudio de títulos y solicita el libre deuda de ABL o ARBA. A los 10 días de iniciado el trámite ya se puede hacer y los efectos son inmediatos, es decir que, quien recibe el inmueble en forma gratuita es titular de dominio y puede disponer o usar el inmueble como dueño.

En la ciudad de Buenos Aires, las donaciones en vida de inmuebles no tienen carga impositiva mientras que en Provincia sí se paga un impuesto a la transmisión gratuita de bienes que depende del valor de la propiedad y de la relación familiar.

Este impuesto también se paga en el caso de una sucesión que lleva otros tiempos -tarda un mínimo de 8 a 9 meses que se puede extender a dos años- y otros gastos, según el abogado Luciano Saenz Valiente.

“El honorario de un escribano por donación es aproximadamente un 2% de lo que se escritura, mientras que un abogado en una sucesión puede cobrar entre el 4 y el 5% del valor de los bienes. A eso se suma la tasa de justicia que en Capital Federal es del 1,5% sobre la valuación fiscal para bienes en la Ciudad y del 0,75% para inmuebles en Provincia y en la provincia de Buenos Aires del 2,5 o 2,6%”, explicó.

“En costo y rapidez una donación es abismalmente distinta a una sucesión, pero creo que el objetivo es más que nada dar tranquilidad a las partes y evitar que alguien saque ventaja”, cerró.

Sin embargo, a pesar de que la donación sea más barata que una sucesión opinó que no se va a producir una catarata de donaciones porque muchos propietarios se resisten a no disponer de sus bienes, aunque sea en favor de sus hijos e incluso si se dona la nuda propiedad reservándose el derecho real de usufructo vitalicio.

Saenz Valiente consideró que la Ley 27.587 va a darle celeridad al comercio, seguridad al adquiriente y va a evitar situaciones en que compradores se aprovechaban de la situación para pedir rebajas de precios.