Inversiones: dónde deja más ganancia el alquiler de un departamento en zona Norte

Ante la caída del precio del metro cuadrado y el escenario económico actual, hay quienes sostienen que el ladrillo vuelve a posicionarse como el principal refugio de valor. Antes de embarcarse en un proceso de compra, los inversores deben analizar algunas variables, como la rentabilidad que obtendrán al poner en alquiler la unidad adquirida. En ese sentido, algunas áreas de la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) hoy se posicionan como los más atractivos.

Ante la poca oferta de alquileres y la incertidumbre por el futuro de la norma que regula el mercado, los precios que piden los propietarios en algunas zonas registran subas interanuales cercanas al 100%. Con el boom de demanda que tuvo GBA norte con la llegada de la pandemia de coronavirus, por su conexión al verde, los brokers aseguran que son los dueños los que pueden elegir a sus inquilinos y que, en muchos casos, saben que pueden pedir tarifas elevadas porque las convalidarán.

De acuerdo al index de ZonaProp, un departamento de dos ambientes y 50 m² en la zona norte hoy se alquila por $59.041 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² se paga $81.438 mensuales. En abril, los precios en esa área del GBA subieron 4,2% con respecto al mes anterior. Al observar la variación interanual, el incremento alcanza el 61,2%.

La relación alquiler/precio sube y actualmente se ubica en 3,51% anual. De esta forma, se necesitan 28,5 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 20% menos que hace un año. Lejos del promedio, hoy el mejor barrio para los inversores que buscan renta es Fátima, en el partido de Pilar, donde la rentabilidad alcanza el 6,6%. Allí, una propiedad se puede adquirir por US$1715/m² y el alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en torno a los $74.905 por mes.

Garín, Pilar y La Lonja también son buenas opciones para quienes buscan una ganancia. La rentabilidad alcanza el 5,7% en los tres barrios, es decir que para recuperar la inversión inicial se necesitan 17,4 años. Según ZonaProp, el valor de venta del metro cuadrado es de US$2081, US$1868 y US$1481 respectivamente.

Javier Igarzábal, director de DIC Propiedades, inmobiliaria especializada en la zona norte, remarca que la demanda de alquiler en esa área de GBA es alta e indica que hoy Escobar, Garín, Tortuguitas, Pilar y Tigre tienen opciones tentadoras para los inversores. “Pueden llegar a adquirir una propiedad por US$140.000 y luego alquilarla por $130.000 mensuales. La rentabilidad es buena si se la compara con la que se registra en Capital Federal”, resume el broker, que comercializa Decs Tortugas, un complejo sustentable en Garín donde asegura que se obtienen altos porcentajes de rentabilidad.

En cuanto a lo que tiene que tener una unidad para que tenga potencial en el mercado de alquileres, Igarzábal sostiene que lo fundamental es la conexión al verde. “Los inquilinos buscan espacios abiertos, terrazas, patios y jardines”, dice. Daniela Pérez de Graffe, directora comercial del grupo Coria que tiene proyectos en Pilar, coincide y agrega: “Lo que no puede faltar es que las unidades sean amplias y luminosas. Hoy nadie quiere un departamento chiquito para sentirse encerrado”.

Rentabilidad por localidades

Ingeniero Maschwitz es la quinta mejor opción para los inversores que buscan alta rentabilidad: el porcentaje se ubica en 5,4%. Hacen falta más de 18 años para recuperar el dinero inicial destinado a la compra de la unidad. El valor del metro cuadrado en ese barrio es de US$1562 y un alquiler se paga en promedio $55.924. La lista de los lugares más rentables se completa de la siguiente forma:

• José C. Paz Oeste: la rentabilidad se ubica en 5,1%, el valor del metro cuadrado es de US$1131 y un alquiler se paga en promedio $37.978 mensuales
• Rincón de Milberg: la rentabilidad se ubica en 4,9 %, el valor del metro cuadrado es de US$2393 y un alquiler se paga en promedio $76.442 mensuales
• Belén de Escobar: la rentabilidad se ubica en 4,7 %, el valor del metro cuadrado es de US$1651 y un alquiler se paga en promedio $51.305 mensuales
• Nordelta: la rentabilidad se ubica en 4,7 %, el valor del metro cuadrado es de US$2677 y un alquiler se paga en promedio $82.058 mensuales
• Villa Rosa: la rentabilidad se ubica en 4,6 %, el valor del metro cuadrado es de US$1968 y un alquiler se paga en promedio $58.928 mensuales