El calvario de alquilar en Buenos Aires: hay 130.000 departamentos que los dueños prefieren tener vacíos

En los alrededores de la calle Jorge Luis Borges, una de las arterias principales del corazón cool de Palermo en Buenos Aires, las agencias inmobiliarias trabajan a puerta cerrada. “No tenemos nada, pero estamos atentos a la página web”, dice un agente consultado sobre la calle Borges un lunes de abril. “Publicamos algo y como tiene 300 visitas en la primera hora se reserva en el día”, revela. El agente invita a pasar a su oficina y toma los datos del posible inquilino, aunque sabe que no hará negocio con él. Los empleados cumplen el horario mientras las ofertas caducadas en la vidriera se despintan al sol. Algunas llevan expuestas más de dos años. A dos cuadras del Jardín Botánico de la ciudad, ya por la tarde, otra empleada asoma apenas la cabeza por la puerta entreabierta. “¿Vio esa pareja que se acaba de ir?”, apunta con la nariz calle abajo. “¡Reservaron el único departamento que teníamos!”, dice.

En CABA hay más de 130.000 viviendas vacías (el 9,2% del total), según el Instituto de Vivienda de la Ciudad, pero estos días las agencias no tienen nada para ofrecer. Los aumentos anuales del alquiler trepan hasta el 75%, los gastos de servicios han llegado a valer lo mismo que un mes de renta y los salarios ya no cubren un alquiler básico. La economía argentina lleva más de tres décadas bajo la sombra de la inflación (este año supera el 50%), pero nunca, como ahora, supuso un gran problema para el mercado inmobiliario. La ley de alquileres, en vigencia desde julio de 2020, ha dinamitado el mercado.

Argentina se convirtió en el primer país de Latinoamérica en regular un mercado tradicionalmente opaco e informal. La norma elevó de dos a tres años el contrato mínimo de locación, dejó en manos del Estado la actualización anual del costo del alquiler basado en la inflación y los salarios, y relajó las garantías exigidas a quien busca departamento o casa. Obligó, además, a los propietarios a declarar el contrato ante el fisco, es decir, a pagar impuestos por el dinero recibido cada mes.

Para las agrupaciones de inquilinos, la ley fue una victoria para los nueve millones de argentinos cuya suerte habitacional estaba atada al humor de un arrendador. Pero las cosas no salieron como se esperaban. La combinación de más plazos, garantías más laxas, mayor presión fiscal y, sobre todo, una economía en pesos cada vez más imprevisible ahuyentó en manada a los dueños. Una mayoría prefirió vender o mantener sus casas vacías antes que someterse a la nueva regulación.

La calle Borges conecta la avenida Santa Fe, una de las principales de la zona rica de la ciudad, con el Palermo que reúne bares, galerías de arte, plazas con olor a marihuana y cafés llenos a media semana. Jorge Luis Borges, el poeta definitivo de la Argentina, nació aquí, en la antigua calle Serrano que ahora lleva su nombre. “Una manzana entera pero en mitá del campo / expuesta a las auroras y lluvias y sudestadas”, escribió Borges sobre el barrio de su infancia, rebautizado por la industria inmobiliaria como Palermo SoHo.

Mirándose en el espejo aspiracional del bajo Manhattan de finales del siglo XX, donde los artistas de Nueva York se mudaron a un área renovada de la ciudad en lo que podría ser el primer gran hito de la gentrificación, Palermo SoHo se llenó, primero, de jóvenes bohemios, y después de dólares y tiendas de diseño. La marca fue tan exitosa que al barrio adyacente donde se asentaron las productoras de cine y televisión le pusieron Palermo Hollywood.

Palermo es una de las zonas más codiciadas de Buenos Aires, pero no es epicentro de la burbuja inmobiliaria. El costo de un alquiler en toda la ciudad ha subido un 52,3% solo en 2021, según el último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). La subida alcanza hasta un 75% si el inquilino aspira a habitar un espacio algo más grande que el lujo de una recámara separada del área principal. En su informe de marzo de 2022, el CESO advierte que los costos no contemplan otro gasto obligado: sumadas al agua, la electricidad y los servicios comunes de la finca el costo final sube 18%.

Una ley fallida

En marzo de 2022, la oferta de inmuebles en alquiler tocó su piso con una caída del 32%, según un relevo de datos de la Inmobiliaria Maure. El descenso coincidió con el aumento de las propiedades en venta, que se disparó a casi el doble en junio de 2020. “La ley fue sumamente dañina para el propietario, pero en el fondo perjudica a todo el que interviene”, dice Soledad Balayán, la economista a cargo del estudio, que trabaja en el sector inmobiliario desde 1998. “Antes, un contrato se acordaba entre las partes y se tenía claro cuánto se iba a pagar durante su duración”, admite la analista. “Tres años es mucho tiempo para depender de un índice que calcula el Gobierno anualmente”, opina sobre la ley que rige actualmente, “quien firma un contrato sabe ahora cuánto va a pagar el primer año, pero no los dos siguientes”.

La Inmobiliaria Maure trabaja en el barrio de Las Cañitas, en el noreste de Palermo, donde Balayán admite que han pasado “un marzo rarísimo”. “Nunca nos había pasado esto de no tener alquileres”, relata. “El mercado en general se está moviendo poco. Hemos pasado de alquilar a vender, pero en los últimos tres meses se han vendido solo 1500 propiedades en una ciudad con casi tres millones de habitantes. No es nada”.

La ley de alquileres ha generado una crisis inédita que ha entrado en la agenda del Gobierno. Aprobada por el Congreso en 2020, recibió un respaldo inédito de todo el arco político. Estos días, tanto el Ejecutivo como la oposición han vuelto a coincidir en que es urgente un cambio. Sergio Massa, presidente de la Cámara de Diputados, admitió en noviembre pasado que la norma había fracasado. “Pretendía asegurar a inquilinos y propietarios y terminó disminuyendo la oferta”, dijo en una intervención pública. El mismo presidente Fernández reconoció la urgencia en un discurso frente al Congreso el pasado 2 de marzo. Un mes después, los diputados acordaron redactar un proyecto de reforma que será llevado al Congreso el 30 de abril.

El acuerdo termina ahí. Entre al menos seis propuestas, tanto el peronismo gobernante como los sectores más conservadores proponen desde la derogación total de la norma hasta impuestos a la vivienda vacía y la compra estatal de viviendas para crear un programa de alquileres sociales. La demanda ya supera a la oferta mientras el reloj cuenta atrás en la necesidad de un acuerdo.

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