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El destino que compite con Saint-Tropez y Los Hamptons y es elegido por los europeos para invertir en propiedades
El pueblo de 300 habitantes está en la mira de los inversores extranjeros que buscan oportunidades inmobiliarias en Sudamérica
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LA NACIONManuela Viñales
Los Hamptons, en Estados Unidos, y Saint-Tropez, en Francia, son dos destinos de playa y ultralujo mundial. Sin embargo, un pueblo pesquero de Sudamérica se sumó a ese circuito y consolidó el triángulo de los destinos más exclusivos: José Ignacio, a 45 minutos del centro de Punta del Este, en Uruguay, con apenas 300 habitantes permanentes.
Uno de sus principales atractivos es “su vida de pueblo”, afirma Victoria Fones fundadora de la inmobiliaria homónima y especialista en ese submercado. Según explica, su oferta culinaria —con restaurantes como La Huella y Mostrador Santa Teresita—, sus propuestas deportivas —olas para surf, lagunas para kitesurf y caminos para andar en bicicleta— y sus servicios —supermercado, banco, panadería—, sumados a la cercanía entre todos sus puntos, a walking distance, lo convierten en un destino ideal. “No hace falta salir de la localidad”, agrega la broker.
A su vez, gracias a su ubicación, en una península, la zona tiene acceso a dos playas: La Brava “perfecta para ir a la mañana” y La Mansa, “con los mejores atardeceres del país”.
El pueblo, antes destinado únicamente a las vacaciones, atrae a cada vez más habitantes permanentes. Es elegido tanto por personas ya retiradas como por parejas jóvenes con hijos pequeños. “Hace cinco años se apagaba la luz en abril hasta el año siguiente. Ahora hay colegios cerca y las propuestas están pensadas para vivir todo el año”, explica Fones, y agrega que se multiplican los eventos fuera de temporada: tours a bodegas, el festival de cine o casamientos en chacras. “La gente elige venir a pasar una semana cualquiera durante el año, da mucha paz”, insiste.
Si bien José Ignacio es el imán de todo lo más top de Uruguay, su esencia es mantener la naturaleza. “Se volvió un eje disparador de muchos proyectos de barrios y loteos, que involucran en su 80% capital ajeno al Uruguay, generando un círculo virtuoso: la demanda de un inversor extranjero de alta gama que busca servicios y la esencia rústica de lo que fue un pueblo de pescadores”, sintetiza la magia de la zona Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.
Santiago Tarasido, CEO de Criba, la constructora argentina que trabaja en el país vecino desde hace más de 15 años con obras emblemáticas como las torres Le Parc, Cipriani Resort & Casino, Cipriani Residences y Quartier +Colonia, entre otros, reconoce que la segunda residencia estuvo asociada a un ideal aspiracional muy claro, la casa propia en un lugar especial. “Ese modelo sigue vigente, pero está empezando a complementarse con otro más eficiente, donde el foco no está solo en la propiedad, sino en la experiencia de uso”, plantea. Este cambio no es exclusivo de Uruguay. El empresario aclara que se ve en mercados como Miami, donde las branded residences crecieron fuerte, o en Europa, donde la gestión profesional y los servicios pasaron a ser parte central del producto. “El denominador común es el mismo: reducir la fricción”, sintetiza.
“El mercado en José Ignacio está hot”, coinciden los profesionales del sector inmobiliario. Fones respalda esta premisa y agrega que actualmente hay mucha más demanda que oferta: “Hoy la oportunidad está en encontrar una propiedad en venta, no importa el precio. No es un área en la que los propietarios estén pensando en vender”.
Un dato no menor es la personalidad cosmopolita del pueblo. El destino es elegido, cada vez más, por compradores norteamericanos -sobre todo residentes de Nueva York- y europeos, provenientes de Alemania, Francia, Austria e Italia, que buscan “tranquilidad y seguridad financiera”. Los nuevos visitantes se suman a los habituales: argentinos, uruguayos y brasileros. Estos últimos cambiaron su predilección por el centro de Punta del Este y migraron a José Ignacio.
La demanda internacional también se explica por el contexto global. En ese escenario, el pueblo se vuelve un enclave alejado de los conflictos, pero con un entorno natural privilegiado, y con todos los atractivos de los destinos de moda.
“Hay mucho potencial para las personas que quieren refugio de vida y de capital en Uruguay, pero especialmente en zonas aledañas donde construyen casas muy seguras en un entorno que de por sí lo es”, agrega Covello y destaca un dato no menor: el cambio de la ley en relación al monto que un extranjero debe invertir para lograr la residencia fiscal en Uruguay pasó de un mínimo de US$400.000 a uno de US$2 millones por persona. Esta medida, en principio alertó al mercado, pero con el diario de lunes, la presión tributaria de países de la región y la inseguridad en Europa y Asia terminaron generando que los inversores de alta gama del mundo se refugien en Uruguay.
El mercado inmobiliario
José Ignacio gana protagonismo entre quienes buscan propiedades en Punta del Este, una ciudad donde la demanda se mantiene fuerte, y los inmuebles se venden en millones de dólares.
El centro del pueblo -cercano a la playa- con una oferta casi inexistente de propiedades, concentra los precios más altos de todo el país. “El valor aproximado del metro cuadrado de los terrenos ronda los US$3000″, señala Covello. Mientras que en el caso de las casas, el valor promedio se ubica cerca de US$1.000.000, indica Ignacio Ruibal, titular de la empresa inmobiliaria homónima.
José Ignacio es un destino aspiracional, “con un ticket promedio muy alto”, agrega Fones. “Durante la semana de Año Nuevo las propiedades pueden llegar a alquilarse a US$150.000 por 10 días”.
Estos valores se traducen en rentabilidad elevada, que se calcula como el valor anual del alquiler dividido por el del inmueble. “El promedio es de entre un 5% y un 7%”, agrega Ruibal.
Otra demarcación, que gana protagonismo, es el entorno alrededor de la rotonda de entrada a José Ignacio, donde se encuentran algunos de los primeros barrios cerrados del área, como Pinar del Faro. En números, la oferta en ese emprendimiento registró subas del 50% en apenas cinco meses: de hecho un lote que en octubre se conseguía por US$400.000, hoy ronda los US$600.000, según fuentes inmobiliarias que trabajan desde hace años en el lugar.
El crecimiento genera un efecto derrame: en zonas aledañas surgen barrios cerrados con valores del metro cuadrado de los terrenos hasta 10 veces menores que en el centro del pueblo, según los especialistas. Ruibal hace la comparación: mientras que en el pueblo un terreno puede rondar los US$3 millones, en los alrededores se pueden encontrar opciones desde US$300.000.
Covello reconoce que “como el pequeño pueblo está colmado, se expandió en las tierras aledañas”. Por caso, la broker comercializa proyectos como la Morenita- de capitales argentinos- en la Ruta 9 con lotes desde los US$250.000 de 4000 m² sobre 17 hectáreas de tierra con amenities que van desde cancha de fútbol y pádel hasta senderos, aeróbicos, juegos para niños y parrilleros.
Otro caso es La Tapera, de capitales chilenos, un barrio de chacras que tienen entre tres y cinco hectáreas. “Tiene un cuidado estricto de la flora y la fauna a tal punto que solo se permiten perros que estén dentro de las casas y jardines propios para no alterar el vuelo de la cuantiosa fauna de aves autóctonas”, explica Covello.
En un contexto donde las oportunidades escasean, los desarrolladores buscan opciones para hacer proyectos alineados con la demanda. De hecho sobre la avenida Sáez Martínez, a dos cuadras de la ruta, se construye Faro, un emprendimiento de 42 departamentos en tres edificios de más de US$40 millones de inversión, que se construirá sobre un terreno de una hectárea y estará listo en 24 meses.
El desarrollo está a cargo del estudio de arquitectura Obra Prima, de Carolina Proto, la misma arquitecta que proyectó el Fasano de Punta del Este.
El proyecto se encuentra a una cuadra y media “de donde sucede todo ahora”, es decir, en la zona de la rotonda, explica Cristian Sessa, director de Sessa Developers.
“No existían cerca del pueblo departamentos premium, entonces vimos una oportunidad” comenta Tarasido, de Criba, que realiza el emprendimiento junto a la desarrolladora. Y responde la pregunta de por qué hacer este tipo de proyecto en un lugar de casas.
“El verdadero lujo hoy no es solo el lugar, sino la posibilidad de usarlo sin complejidad. Poder llegar, disfrutar y no ocuparse de nada. En ese sentido, la administración centralizada, la seguridad y los servicios dejan de ser un diferencial para convertirse en una expectativa básica del comprador internacional”, sintetiza.
A la hora de hablar de precios, las unidades arrancan en los US$800.000 con un valor promedio del metro cuadrado de US$5500.
“La mayoría de los compradores son americanos y europeos y les gusta tener todo resuelto, como servicio de playa, seguridad 24 horas y amenities”, explica Sessa, y agrega que en la preventa ya vendieron el 30% de los departamentos, que son de dos y tres ambientes, con una superficie de entre 100 a 300 metros cuadrados.
Tarasido afirma que este emprendimiento responde a una demanda latente en la zona. “José Ignacio tiene una identidad muy marcada, asociada a la naturaleza y a la baja densidad. Lo interesante es que empieza a incorporar estos nuevos formatos sin perder esa esencia. Es un proceso de evolución, no de reemplazo”, aclara.
Durante años, José Ignacio estuvo asociado a un modelo muy claro: casas individuales, baja densidad y una lógica casi exclusivamente estacional. Ese formato ya no es el único. “Hoy estamos viendo una evolución hacia productos más eficientes, mas sofisticados, y más dinámicos, que mantienen el vínculo con la naturaleza pero incorporan servicios y seguridad”, explica el CEO de Criba, quien reconoce que el cambio todavía se encuentra en una etapa temprana. “En mercados donde la oferta es estructuralmente muy limitada, como José Ignacio, las decisiones que se toman hoy terminan definiendo el estándar de los próximos años”, finaliza.
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