Las razones por las que quien saca un crédito hipotecario hoy puede comprar más metros que si lo sacaba en marzo
Un economista especializado en vivienda analiza qué puede suceder en el corto y mediano plazo en el mercado inmobiliario con una economía sin cepo
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Federico González Rouco
La implementación de un dólar oficial flotante dentro de bandas, la caída del dólar financiero, los cambios en el régimen de importaciones y la eliminación de las restricciones a la compra de dólares configuran un nuevo escenario económico.
Para el mercado inmobiliario, estas medidas implican mayores costos de construcción, mejores perspectivas para el crédito y un panorama alentador para el financiamiento en general. Sin embargo, persiste un riesgo significativo: el cuello de botella estructural del sector.
Los primeros días tras el levantamiento del cepo arrojaron resultados positivos: la brecha cambiaria disminuyó, el riesgo país se redujo, el aumento del dólar oficial fue moderado y se percibe una mayor certidumbre macroeconómica. El escenario a mediano plazo es favorable para el sector inmobiliario y de la construcción, aunque el corto plazo presenta desafíos relevantes.
El impacto en el costo de construcción
El costo de construcción es el factor más complejo del nuevo contexto. Antes de la salida del cepo, a pesar de su nivel elevado, el encarecimiento del dólar billete ofrecía cierto alivio, y se confiaba en que las importaciones reducirían costos. Hoy, con la disminución de la brecha y el aumento del tipo de cambio oficial, se genera un doble efecto: cae el dólar de referencia para el costo general y sube el correspondiente a los insumos importados. En términos concretos, entre marzo y mayo el costo de construcción se incrementará más de un 10%.
Aun así, el impacto potencial de las importaciones en la reducción de costos es limitado. Incluso si los principales insumos importables bajaran 20% gracias a una mayor disponibilidad de productos importados, el costo total de construcción solo disminuiría un 9%. Esto representa un alivio, aunque marginal frente al aumento acumulado del 90% respecto de 2023. En consecuencia, es probable que estos niveles elevados de costos hayan llegado para quedarse.
Las ventajas para el crédito hipotecario
En cuanto al crédito hipotecario, el nuevo tipo de cambio de referencia es el oficial, ya no el MEP. Esto representa una mejora para quienes acceden a un crédito, ya que el dólar oficial actual es un 10% más bajo que el MEP anterior a la salida del cepo, lo que incrementa el poder adquisitivo: se puede comprar un 10% más de metros cuadrados con el mismo sueldo o reducir la cuota mensual en igual proporción para un mismo valor de departamento. Si el Gobierno logra mantener la estabilidad cambiaria en el nivel actual, como parece ser el objetivo, el crédito se verá claramente favorecido.
El mercado de crédito hipotecario, con una demanda estructural insatisfecha, presenta oportunidades significativas. Sin embargo, persisten desafíos:
- Cobertura ante la devaluación: uno de los principales problemas es el descalce entre el momento de iniciar el trámite del crédito y el desembolso. En ese lapso, cualquier suba del dólar reduce la capacidad de compra en m². Mientras los inmuebles se valúen en dólares y los créditos se otorguen en pesos, y no existan mecanismos de cobertura cambiaria, este riesgo continuará. Aun así, el techo de la banda cambiaria puede actuar como referencia para quienes quieran ser especialmente cautelosos.
- Securitización: En la mayoría de los países, los bancos no otorgan créditos a 30 años con fondos de depósitos a plazo. La reciente suba de tasas de los hipotecarios busca tanto contener la demanda como sentar las bases de una cartera atractiva para inversores. La posibilidad de vender esa cartera y obtener liquidez —inviable con cepo— se vuelve ahora una opción concreta en el mediano plazo.
- Seguro de crédito: El DNU de noviembre promovió figuras como la hipoteca divisible y el bien futuro, y alentó al sistema financiero a prestar a desarrolladores. La oferta enfrenta una disyuntiva: confiar en la durabilidad del nuevo esquema y construir para la clase media que compra con crédito, o seguir apuntando al segmento que paga al contado. Un mecanismo útil sería el seguro de crédito: el banco se compromete a financiar al comprador al momento de la venta, reduciendo el riesgo para el desarrollador, que asumirá un costo que eventualmente se trasladará al precio de venta.
En cuanto al valor del m², los inmuebles usados en CABA, Córdoba o Rosario aún cotizan un 20% por debajo del máximo histórico reciente. Ajustado por inflación en dólares, la caída supera el 30%. En una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas de fortalecimiento de la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
No obstante, el cuello de botella es una realidad ineludible. Hoy la brecha entre actividad constructiva y operaciones inmobiliarias es una de las más grandes de las últimas décadas, solo superada por la pandemia. Hay un alto volumen de compraventas mientras la construcción no logra recuperar ritmo. A esto se suman costos en alza, precios que no despegan y presión creciente sobre la oferta. Además, los proveedores de materiales deben adaptarse a un mercado con mayor competencia externa y un tipo de cambio apreciado. Este desequilibrio puede derivar en aumentos de precios o menor actividad, ambas con impacto negativo sobre el acceso a la vivienda.
En un país donde cuatro de cada diez jóvenes aún viven con sus padres o abuelos, y una proporción similar de hogares enfrenta déficit habitacional, la salida del cepo es una gran noticia, pero no está exenta de tensiones. Si se logran implementar mecanismos de cobertura y fortalecimiento del financiamiento, el panorama será prometedor. Pero estas herramientas deben incorporarse rápidamente al funcionamiento del mercado para que el optimismo no se diluya.
Por Federico González Rouco
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